Bail de location meublee — residence principale

Le logement doit comporter au minimum les 11 éléments de mobilier listés par le décret n°2015-981 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment ≤ -6°C), vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Si un seul élément manque, le bail peut être requalifié en location vide (bail de 3 ans).

La durée minimale est d'1 an, renouvelée tacitement à l'échéance. Pour un locataire étudiant, le bail peut être conclu pour 9 mois, sans tacite reconduction : il prend fin automatiquement au terme prévu. La preuve du statut étudiant (certificat de scolarité) justifie cette durée réduite.

En location meublée, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois en location vide). Il est restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de 2 mois en cas de retenues justifiées par des dégradations.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'1 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (anciennement huissier, dénomination supprimée depuis le 1er juillet 2022) ou remise en main propre contre récépissé. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 3 mois et un motif légitime (reprise, vente, motif sérieux).

Le contrat doit être accompagné de l'état des lieux d'entrée, d'un inventaire détaillé du mobilier, du dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques ERP, constat de risque d'exposition au plomb pour les logements d'avant 1949, diagnostics gaz et électricité si installations de plus de 15 ans) et, en copropriété, des extraits du règlement relatifs à l'usage des parties communes. Attention en 2026 : les logements classés G ou G+ au DPE ne peuvent plus être proposés à la location (nouveaux baux ou renouvellements) depuis respectivement le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2023, en application de la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021.

Au-delà du délai légal (1 ou 2 mois), le dépôt non restitué est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Le locataire envoie d'abord une mise en demeure en recommandé, puis peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, et à défaut le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire).