Bail de location vide — residence principale (loi du 6
Contrat de location non meuble pour residence principale, conforme a la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 et au decret n 2015-587.
Quelle est la durée minimale d'un bail de location vide ?
Trois ans lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société, institutionnel). À l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n'a donné congé dans les délais. Une durée plus courte (au moins un an) n'est possible que pour un motif familial ou professionnel précis mentionné dans le contrat (article 11 de la loi de 1989).
Source : Service-Public — Bail (contrat de location) d'un logement vide · mise à jour 2026
À propos de ce formulaire
Le bail de location vide pour résidence principale est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et doit reprendre le contrat type fixé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015. Lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), la durée minimale est de trois ans, reconductible tacitement ; elle passe à six ans si le bailleur est une personne morale. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Plusieurs annexes sont obligatoires : dossier de diagnostics techniques, état des lieux d'entrée et notice d'information.
Exemple concret
Marie loue un T2 vide de 45 m² à Nantes pour un loyer de 650 € hors charges, plus 50 € de provisions sur charges. Le bail est signé pour trois ans à compter du 1er septembre 2026. Elle peut exiger au plus 650 € de dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges) et doit annexer le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP) et l'état des lieux d'entrée signé des deux parties.
Comment remplir le formulaire
- Identifiez les parties (bailleur et locataire) et désignez précisément le logement : adresse, type, surface habitable, équipements et liste des annexes ou parties communes.
- Fixez la durée (trois ans pour un bailleur particulier) et la date de prise d'effet, puis indiquez le montant du loyer, ses modalités de révision (indice IRL) et les provisions ou forfait de charges.
- Renseignez le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges, ainsi que les éventuels honoraires de location à la charge du locataire (plafonnés au m²).
- Annexez les pièces obligatoires : dossier de diagnostics techniques (DPE, ERP, plomb le cas échéant), état des lieux d'entrée, notice d'information et, en copropriété, extrait du règlement.
- Datez et signez le bail en deux exemplaires (un par partie), paraphez chaque page et remettez son exemplaire au locataire avec les annexes.
Bon à savoir
- Ne dépassez jamais un mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie en location vide : une clause prévoyant deux mois (réservés au meublé) est réputée non écrite.
- Respectez le délai de restitution du dépôt de garantie : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon. Tout retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- En zone d'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, plusieurs communes d'Île-de-France…), vérifiez le loyer de référence majoré avant de fixer le loyer : un dépassement non justifié expose à une action en diminution.
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d'un bail de location vide ?
Trois ans lorsque le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société, institutionnel). À l'échéance, le bail est reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties n'a donné congé dans les délais. Une durée plus courte (au moins un an) n'est possible que pour un motif familial ou professionnel précis mentionné dans le contrat (article 11 de la loi de 1989).
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie pour une location vide ?
Un mois de loyer hors charges au maximum (article 22 de la loi de 1989). Pour une location vide, ce plafond est strict : il ne peut être révisé pendant toute la durée du bail. À la sortie, le bailleur dispose d'un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences.
Quel préavis respecter pour quitter ou reprendre un logement loué vide ?
Le locataire doit donner congé avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou dans certains cas (mutation, perte d'emploi, état de santé, RSA, AAH…). Le bailleur ne peut donner congé que pour la date d'échéance, avec un préavis de six mois, et uniquement pour vendre, reprendre le logement (habitation) ou pour un motif légitime et sérieux.
Le bail de location vide doit-il suivre un modèle obligatoire ?
Oui. Depuis le 1er août 2015, tout bail d'habitation de résidence principale doit reprendre les mentions du contrat type défini par le décret n°2015-587. Il doit notamment indiquer l'identité des parties, la désignation et la surface habitable du logement, le montant et les modalités de révision du loyer, le dépôt de garantie et la durée.
Quels diagnostics faut-il annexer au bail en 2026 ?
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprend le DPE, l'état des risques et pollutions (ERP), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, et, selon l'âge des installations, les diagnostics électricité et gaz. Le DPE est opposable : sa classe énergétique conditionne la possibilité même de louer.
Peut-on louer un logement classé G au DPE en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont le DPE est classé G ne satisfont plus au critère légal de décence énergétique et ne peuvent plus être proposés à la location en résidence principale (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021). La classe G correspond à une consommation en énergie primaire supérieure à 420 kWh EP/m²/an — seuil à ne pas confondre avec les 450 kWh/m²/an en énergie finale, qui constituaient uniquement le critère transitoire applicable de 2022 à 2024. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034.
Sources officielles
Mis à jour le 2026-06-26
Une question sur ce formulaire ?
Posez-la à Solva, le conseiller financier IA d'ActioFin — réponses sourcées sur les textes officiels.
5 questions gratuites par jour avec un compte gratuit