Bail commercial 3-6-9 — Modèle 2026
Modèle de bail commercial 3-6-9 conforme au Code de commerce L145-1 et suiv. À adapter selon la nature du fonds, le loyer, et les clauses spéciales.
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial 3-6-9 en 2026 ?
9 ans minimum, durée d'ordre public. Toute clause prévoyant une durée plus courte est réputée non écrite, sauf bail dérogatoire de 3 ans maximum (art. L145-5). Le surnom « 3-6-9 » vient de la faculté du preneur de résilier à chaque échéance triennale.
Source : Légifrance — Code de commerce, Chapitre V : Du statut des baux commerciaux (art. L145-1 et s.) · mise à jour 2026
À propos de ce formulaire
Le bail commercial « 3-6-9 » est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce (statut des baux commerciaux, réformé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi Pinel »). Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans d'ordre public : le preneur peut résilier à l'échéance de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans) moyennant un préavis de 6 mois. À l'expiration, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement ; à défaut, le bailleur lui doit une indemnité d'éviction (art. L145-14). Un état des lieux d'entrée et de sortie (L145-40-1) et un inventaire limitatif des charges (L145-40-2) sont obligatoires depuis 2014.
Exemple concret
Atelier Lumière, SARL de menuiserie à Lyon (8 salariés), signe un bail 3-6-9 le 1er juillet 2026 pour un local de 120 m² à 1 800 € HT/mois, indexé sur l'ILC. Souhaitant déménager à l'échéance de la 3e année (30 juin 2029), elle délivre un congé par acte de commissaire de justice le 20 décembre 2028, soit 6 mois avant l'échéance, réalise l'état des lieux de sortie et quitte les lieux sans pénalité ni indemnité.
Comment remplir le formulaire
- Vérifier l'éligibilité au statut des baux commerciaux (art. L145-1) : local stable, immatriculation au Registre National des Entreprises (RNE, qui remplace depuis le 1er janvier 2023 le RCS et le RM), exploitation effective d'un fonds commercial ou artisanal.
- Rédiger le contrat : durée ≥ 9 ans, destination des locaux, loyer et indice de révision (ILC pour le commerce, ILAT pour le tertiaire), répartition des charges via l'inventaire limitatif de l'art. L145-40-2.
- Établir l'état des lieux d'entrée contradictoire (art. L145-40-1) et l'annexer au bail avant la remise des clés, avec les diagnostics obligatoires (DPE, annexe environnementale si surface utile > 2 000 m²).
- Signer le bail (acte sous seing privé ou notarié) ; pour un bail d'une durée ≤ 12 ans, aucun enregistrement fiscal ni publication foncière n'est légalement obligatoire. Pour un bail > 12 ans, la publication au Service de Publicité Foncière (SPF) est obligatoire (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 28). Conserver l'inventaire des charges ainsi que l'état prévisionnel des travaux.
- Suivre les échéances : révisions triennales indexées sur l'ILC ou l'ILAT (valeurs en vigueur à vérifier sur insee.fr), préavis de 6 mois pour la résiliation triennale ou le congé, délivrés exclusivement par acte de commissaire de justice.
Bon à savoir
- Préavis et forme du congé : la résiliation triennale comme le congé exigent un préavis de 6 mois. Le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice (art. L145-9 C. com.), que ce soit par le bailleur ou par le preneur. La lettre recommandée avec accusé de réception n'est pas admise comme substitut légal : un congé par LRAR est nul et inopposable.
- Charges : toute clause refacturant les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ou imputant la taxe foncière de façon imprécise est réputée non écrite (art. L145-40-2). Exiger l'inventaire limitatif et l'état récapitulatif annuel des charges.
- Cession : la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne peut être interdite (art. L145-16). Vérifier la clause de garantie solidaire du cédant, plafonnée à 3 ans depuis la loi Pinel (art. L145-16-1).
Questions fréquentes
Quelle est la durée minimale d'un bail commercial 3-6-9 en 2026 ?
9 ans minimum, durée d'ordre public. Toute clause prévoyant une durée plus courte est réputée non écrite, sauf bail dérogatoire de 3 ans maximum (art. L145-5). Le surnom « 3-6-9 » vient de la faculté du preneur de résilier à chaque échéance triennale.
Le locataire peut-il partir avant 9 ans ?
Oui. Il peut donner congé à la fin de chaque période de 3 ans (échéance des 3e et 6e années) avec un préavis de 6 mois (art. L145-4 et L145-9). Ce droit est d'ordre public depuis la loi Pinel de 2014 ; un bail « ferme » de 6 ou 9 ans n'est admis que pour certains locaux (monovalents, bureaux, entrepôts, baux de plus de 9 ans).
Comment le loyer est-il révisé et plafonné ?
La révision triennale légale (art. L145-38) s'indexe sur l'ILC pour les commerces ou l'ILAT pour les activités tertiaires/bureaux. Les valeurs trimestrielles sont publiées par l'INSEE sur insee.fr, environ 90 jours après la fin du trimestre de référence (rubrique Indices des prix et des coûts). Un plafonnement temporaire de la variation à 3,5 % par an a été instauré par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 (art. 14) pour les révisions effectuées entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023 inclus. Depuis le 1er juillet 2023, la pleine variation de l'indice s'applique.
Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?
Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation (art. L145-14). Le congé de non-renouvellement doit être délivré par acte de commissaire de justice au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail.
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, depuis la loi Pinel (art. L145-40-1). Un état des lieux contradictoire et amiable doit être établi à l'entrée et à la sortie, puis annexé au bail. À défaut, le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1731 du Code civil selon laquelle le locataire a reçu les locaux en bon état.
Quelles charges peuvent être refacturées au locataire ?
Un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et travaux est obligatoire (art. L145-40-2, décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014). Restent à la charge du bailleur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, les honoraires de gestion et les travaux de mise en conformité liés à la vétusté. Un état récapitulatif annuel doit être communiqué au preneur.
Sources officielles
- Légifrance — Code de commerce, Chapitre V : Du statut des baux commerciaux (art. L145-1 et s.) — 2026-06-27
- Service-Public Entreprendre — Contrat de bail commercial (durée 9 ans, résiliation triennale, renouvellement) — 2026-06-27
- Service-Public Entreprendre — Bail commercial : fixer et réviser le loyer (indices ILC/ILAT) — 2026-06-27
Mis à jour le 2026-06-27
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