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State comprando la vostra casa, magari con un mutuo

Comprare casa in Italia

Capite le imposte d'acquisto, l'agevolazione prima casa e le detrazioni sul mutuo, calcolate l'imposta sul preliminare, le imposte al rogito, l'imposta sostitutiva sul mutuo, la detrazione della provvigione e degli interessi e il credito per il riacquisto, poi registrate il preliminare e recuperate le detrazioni in dichiarazione: 10 passaggi.

Inizia da qui: Comprare casa in Italia: imposte d'acquisto e agevolazione prima casa

Capire: imposte d'acquisto e prima casa, detrazioni sul mutuo e sulla provvigione

  1. Passaggio 1 di 10
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    Comprare casa in Italia: imposte d'acquisto e agevolazione prima casa

    Chi vende decide se si paga il registro al 9 % o l'IVA al 10 %; il prezzo-valore riduce la base, il minimo di 1.000 euro la rialza. Poi l'agevolazione prima casa: requisiti, registro al 2 % o IVA al 4 %, residenza entro 18 mesi, vendita entro cinque anni e costo della decadenza. Due moduli con casi pratici, regole del 2026.
  2. Passaggio 2 di 10
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    Le detrazioni del 19 %: spese sanitarie, mutuo, scuola e sport

    Come si calcola la detrazione del 19 %: la franchigia di 129,11 euro sulle spese sanitarie, i tetti del mutuo per la prima casa, della scuola, dello sport dei ragazzi, dell'asilo nido e delle spese funebri, le spese per i familiari a carico. Poi il pagamento tracciabile e le sue eccezioni, la riduzione oltre 120.000 euro di reddito e il riordino oltre 75.000 euro. Due moduli con casi pratici, regole del 2026.

Calcolare: preliminare, imposte al rogito, imposta sul mutuo, detrazioni, credito per il riacquisto

  1. Passaggio 3 di 10
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    Imposta di registro del contratto preliminare (compromesso)

    Il contratto preliminare si registra entro 30 giorni con l'imposta fissa di 200 euro. Se prevede una caparra confirmatoria o acconti di prezzo non soggetti a IVA si aggiunge lo 0,5% su queste somme (o la minore imposta del contratto definitivo), che si scomputa al rogito; una caparra penitenziale paga il 3%.
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    Imposte sull'acquisto della casa — registro, Iva, ipotecaria e catastale

    Se compri da un privato paghi l'imposta di registro del 9% (2% con le agevolazioni «prima casa»), mai meno di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Se compri da un'impresa con vendita soggetta a Iva paghi l'Iva al 10% (4% per la prima casa, 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9) più 200 euro ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale. Se perdi l'agevolazione, ad esempio rivendendo prima di cinque anni senza riacquistare entro un anno, devi la differenza d'imposta, una sanzione del 30% e gli interessi.
  3. Passaggio 5 di 10
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    Imposta sostitutiva sul mutuo e sui finanziamenti — calcolo 0,25% o 2%

    Sui finanziamenti di durata superiore a 18 mesi si paga un'imposta sostitutiva al posto di registro, bollo e imposte ipotecarie e catastali: lo 0,25% dell'importo erogato, che sale al 2% per i mutui destinati all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un'abitazione senza i requisiti «prima casa». Su un mutuo prima casa di 200.000 euro sono 500 euro.
  4. Passaggio 6 di 10
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    Detrazione provvigione dell'agenzia immobiliare — calcolo del 19%

    Il compenso pagato al mediatore immobiliare per l'acquisto della casa da adibire ad abitazione principale dà diritto a una detrazione del 19%, calcolata su al massimo 1.000 euro: fino a 190 euro. Oltre 120.000 euro di reddito complessivo la detrazione si riduce, fino ad azzerarsi a 240.000 euro.
  5. Passaggio 7 di 10
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    Detrazione interessi mutuo prima casa: calcolo del 19% fino a 4.000 euro

    Gli interessi del mutuo per la prima casa si detraggono al 19% su un massimo di 4.000 euro l'anno per contratto, cioè al massimo 760 euro. Se il mutuo è cointestato il limite si divide tra gli intestatari; con il coniuge a carico si detraggono anche le sue quote. La detrazione non si riduce con il reddito.
  6. Passaggio 8 di 10
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    Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa — quanto spetta

    Chi vende la casa comprata con le agevolazioni «prima casa» e ne ricompra un'altra con gli stessi requisiti entro un anno ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata sul primo acquisto. Il credito non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e la parte eccedente non viene rimborsata.

Dichiarare: registrazione del preliminare, dichiarazione precompilata

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    Registrare un atto privato all'Agenzia delle Entrate: modello 69 e modello RAP

    Quali scritture private vanno registrate, quando si usa il modello 69, il RAP online o l'RLI, come funziona l'autoliquidazione dell'imposta di registro dal 2025 e cosa portare in ufficio — guida ed esempio.
  2. Passaggio 10 di 10
    ModelloGratis45 min

    Modello 730 (precompilato e ordinario)

    Entro il 30 settembre 2026 per i redditi del 2025: chi può usare il 730, come controllare e inviare il precompilato, il 730 senza sostituto d'imposta, il rimborso in busta paga e i quadri che restano al modello Redditi PF — guida, scadenze ed esempio.

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