Micro-foncier ou régime réel : comparateur pour une location nue

Sources et hypothèses

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : micro-foncier de plein droit jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers annuels (CGI art. 32) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Les règles diffèrent selon que le montant annuel de vos revenus fonciers (charges non comprises) est inférieur ou supérieur à 15 000 €. Si vos revenus ne dépassent pas 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : abattement forfaitaire du micro-foncier (CGI art. 32) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Vous avez droit à un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de frais, sur vos revenus fonciers. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : limite d'imputation du déficit foncier sur le revenu global (CGI art. 156 I 3°) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : report de l'excédent de déficit et de la part liée aux intérêts sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI art. 156 I 3°) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : durée d'irrévocabilité de l'option pour le régime réel sous le seuil du micro-foncier (CGI art. 32-4) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. »

• service-public.gouv.fr F2329 — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %, CGI art. 1600-0 F bis et suivants, art. 235 ter) ; lu le 2026-09-03 — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Contribution sociale généralisée (CSG) 9,2 % / Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 % / Prélèvement de solidarité 7,5 % / TOTAL 17,2 % »

Hypothèses du calcul

• Le calcul porte sur une location NUE (revenus fonciers) d'un foyer résident fiscal français. La location meublée relève des BIC (micro-BIC ou réel) et n'est pas couverte.
• L'impôt sur le revenu est estimé au taux marginal saisi, supposé constant sur tout le revenu foncier : le calcul ne modélise ni le changement de tranche que les loyers peuvent provoquer, ni la décote, ni le plafonnement du quotient familial.
• La limite majorée d'imputation du déficit sur le revenu global pour les travaux de rénovation énergétique (bien passant d'une classe E, F ou G à une classe A à D, sous conditions de calendrier) n'est pas modélisée : seule la limite de droit commun est appliquée.
• Les déficits fonciers reportés des années précédentes ne sont pas pris en compte : le calcul porte sur les seuls loyers et charges de l'année saisie.
• Le micro-foncier est retenu sur le seul seuil de recettes. Il ne s'applique pourtant pas, quel que soit le montant des loyers, lorsque vous ou un membre de votre foyer possédez un bien d'une catégorie exclue par la loi (CGI art. 32, 2) : monument historique, logement sous un dispositif d'amortissement (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf) ou de déduction spécifique (Besson ancien, Robien ZRR, conventions ANAH Borloo ancien et Cosse / Loc'Avantages), ou des parts de société immobilière sans être vous-même propriétaire d'un bien loué nu. Dans ces cas, seul le régime réel s'applique : ce calcul ne le vérifie pas.