Declaration 2044-SPE — revenus fonciers en regime special
Le formulaire 2044-S (spéciale) est obligatoire dès lors qu'un contribuable perçoit des revenus fonciers relevant d'un régime dérogatoire au droit commun. Il concerne les locations nues bénéficiant d'un dispositif d'amortissement ou de déduction spécifique toujours en cours — Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Malraux, Denormandie et Loc'Avantages (ex-Cosse) — ainsi que les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire (ISMH). Ce formulaire remplace intégralement la 2044 standard pour l'ensemble du patrimoine locatif nu du contribuable dès qu'un seul bien relève d'un régime spécial. Il permet de calculer le revenu net foncier ou le déficit foncier en appliquant les règles propres à chaque dispositif — amortissements dérogatoires, déductions spécifiques, plafonds de loyers — et d'imputer ce déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° du CGI), porté temporairement à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique améliorant le DPE d'un bien classé F ou G (dépenses 2023-2025, LFI 2023 art. 12). La fraction excédentaire et les déficits issus des seuls intérêts d'emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour les monuments historiques, l'imputation est illimitée sous conditions.
À jour pour 2026 — vérifié le 27 juin 2026Imprimé officiel10335*30Guide : environ 25 min
Ce contenu fait partie du parcours : Déclarer mes revenus fonciers· Étape 7 sur 8· Étape suivante : Formulaire 2042 — déclaration des revenus
Échéances
- Avec la declaration de revenus
- La 2044-SPE se depose en meme temps que la 2042, selon le calendrier annuel de la DGFiP par zone de residence.
Pièces à préparer
- Baux et quittances de l'annee pour chaque bien loue nu
- Justificatifs des travaux et des interets d'emprunt
- Acte ou decision attestant le dispositif applique (agrement, classement, engagement de location)
- Tableau d'amortissement en cours, s'il s'agit d'un dispositif amortissable
Le PDF vierge reste téléchargeable sur le site officiel. Pour le pré-remplissage, nous conservons une copie de cet imprimé public (Licence Ouverte 2.0, source citée sur le document produit).
Ce que vous obtenez
- L'imprimé officiel lui-même, pré-rempli avec vos saisies. Seules les cases qui correspondent aux champs ci-dessous sont remplies : complétez les autres sur l'imprimé avant de le déposer.
Gratuit, sans compte et sans adresse e-mail.
Le document produit est rédigé en français : c'est la langue attendue par l'administration destinataire.
Remplir le formulaire officiel en ligne
Gratuit. Le PDF officiel est rempli à la volée : vos saisies ne sont enregistrées dans aucune de nos bases et ne servent qu'à produire ce document. Elles sont envoyées dans le corps de la requête, jamais dans l'adresse de la page.
Tous les champs sont obligatoires, sauf ceux marqués « facultatif ».
Le brouillon est un fichier que vous enregistrez où vous voulez, comme le document lui-même : nous n'en gardons aucune copie et rien n'est déposé dans votre navigateur. Connecté, vous pouvez aussi l'enregistrer dans votre espace pour le reprendre — seulement si vous le demandez.
Imprimé officiel pré-rempli avec vos données : relisez chaque case et vérifiez les montants avant dépôt ou paiement.
Qui est concerné
- Bailleur en location NUE dont un bien releve d'un dispositif d'amortissement encore en cours : Perissol, Besson, Robien, Borloo, Scellier
- Proprietaire d'un immeuble classe ou inscrit monument historique, ou engage en Malraux, Denormandie ou Loc'Avantages
- PAS le loueur en meuble : le LMNP et le LMP relevent des BIC et se declarent sur la 2042-C-PRO, jamais ici
Exemple concret
Un immeuble Malraux et le plafond de 10 700 EUR
Marc Delacroix, entrepreneur nantais, est propriétaire d'un hôtel particulier classé monument historique à Nantes, acquis en 2015 pour 420 000 €. En 2025, il perçoit 18 000 € de loyers (location partielle) et supporte 32 000 € de charges déductibles : 8 000 € d'intérêts d'emprunt, 19 000 € de travaux de conservation et 5 000 € de frais divers. Déficit net : −14 000 €. En régime monuments historiques, l'intégralité des 14 000 € s'impute sur son revenu global sans plafonnement (art. 156-I-3° al. 4 CGI), soit une économie d'impôt estimée à 5 740 € au taux marginal de 41 %. La règle des 10 700 € ne s'applique pas.
Comment remplir, étape par étape
- Vérifiez que l'un de vos biens loués nus relève d'un régime spécial (monuments historiques ou ISMH, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Malraux, Denormandie, Loc'Avantages) : dans ce cas, la 2044-S remplace obligatoirement la 2044 standard pour l'ensemble de votre patrimoine locatif nu, y compris les biens en droit commun.
- Renseignez chaque bien séparément dans la 2044-S : indiquez le dispositif applicable, l'adresse du bien, la date de première mise en location, la base amortissable (hors quote-part terrain) et le taux d'amortissement propre au régime retenu pour chaque immeuble.
- Déclarez les loyers effectivement encaissés et déduisez toutes les charges réelles déductibles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, primes d'assurance, taxe foncière, frais de gestion, puis les amortissements ou déductions spécifiques autorisés par votre dispositif.
- Calculez le résultat foncier net : s'il est déficitaire, appliquez le plafond d'imputation sur le revenu global — 10 700 €/an en régime standard (art. 156-I-3° CGI), 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique DPE F/G (dépenses 2023-2025, LFI 2023), illimité pour les monuments historiques — et identifiez la fraction à reporter sur vos revenus fonciers des dix prochaines années.
- Reportez le résultat net sur votre déclaration 2042 dans les cases dédiées au régime concerné, en distinguant le montant imputable sur le revenu global de l'année et le montant de déficit reportable sur les revenus fonciers futurs.
Le formulaire, poste par poste
- Dispositif applicable à chaque bien
- Pour chaque immeuble : régime spécial (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Malraux, Denormandie, Loc'Avantages, monument historique), adresse, date de première mise en location, base amortissable hors terrain.
- Charges déductibles et amortissements
- Loyers encaissés moins charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, gestion), puis amortissements ou déductions propres au dispositif.
- Déficit imputable sur le revenu global
- 10 700 € par an en régime standard, 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique d'un bien classé F ou G (dépenses 2023-2025), sans plafond pour les monuments historiques.
- Fraction reportable
- L'excédent et le déficit issu des seuls intérêts d'emprunt se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes : tenez un tableau de suivi.
Bon à savoir
- Engagement de location obligatoire : pour maintenir l'imputation du déficit foncier sur le revenu global, vous devez conserver le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation (art. 156-I-3° CGI). Toute rupture anticipée entraîne la réintégration des sommes déduites dans vos revenus de l'année de cession ou de cessation de location.
- Report décennal des déficits : la fraction non imputable (intérêts d'emprunt ou excédent au-delà de 10 700 €/an — doublé à 21 400 € pour rénovation énergétique DPE F/G, dépenses 2023-2025, art. 156-I-3° CGI) se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. Conservez un tableau de suivi annuel pour justifier chaque déduction en cas de contrôle fiscal.
- Monuments historiques — déduction illimitée : les charges (y compris intérêts d'emprunt) des immeubles classés s'imputent sans plafond sur le revenu global (art. 156-I-3° al. 4 CGI). Condition : conservation quinze ans et, pour les biens non habités, signature d'une convention avec les ministères de la Culture et du Budget fixant les modalités d'ouverture au public.
Erreurs fréquentes
- Déposer une 2044 ordinaire alors qu'un seul bien relève d'un régime spécial : la 2044-S remplace alors la déclaration standard pour la TOTALITÉ du patrimoine locatif nu.
- Amortir le terrain avec la construction : la base amortissable s'entend hors terrain, et l'erreur gonfle la déduction de toutes les années du dispositif.
- Cesser la location trop tôt après avoir imputé un déficit sur le revenu global : l'engagement de location doit être tenu, faute de quoi les sommes déduites sont réintégrées.
- Ne pas tenir de tableau de suivi des déficits reportables : la fraction excédentaire et le déficit issu des seuls intérêts d'emprunt se reportent sur dix ans, et chaque imputation devra être justifiée.
- Confondre le plafond d'imputation ordinaire avec le plafond majoré réservé aux travaux de rénovation énergétique d'un bien classé F ou G, lui-même limité aux dépenses d'une période donnée.
- Appliquer un plafond aux charges d'un monument historique : leur imputation est illimitée, mais sous des conditions de conservation et, pour les biens non habités, de convention — qui se vérifient avant, pas après.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre la 2044 et la 2044-spéciale ?
La 2044 standard suffit pour la location nue de droit commun. La 2044-S est obligatoire — et remplace la 2044 pour l'ensemble du patrimoine locatif nu — dès lors qu'un bien relève d'un régime particulier : monument historique ou ISMH, ou dispositif d'amortissement/déduction encore en cours (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Denormandie, Loc'Avantages). Pour le Malraux, le revenu du bien reste calculé sur la 2044-S, mais l'avantage fiscal post-2009 prend la forme d'une réduction d'impôt distincte (déclarée sur la 2042-C), et non d'un déficit foncier. Si vous possédez plusieurs biens dont un seul est en régime spécial, vous devez néanmoins utiliser la 2044-S pour la totalité de votre patrimoine foncier nu.
Quel est le plafond d'imputation du déficit foncier ?
Le déficit foncier généré par des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° CGI). Ce plafond est temporairement doublé à 21 400 € pour les déficits issus de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de DPE F ou G, pour dépenses réalisées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 (LFI 2023, art. 12). La fraction excédant ce plafond, ainsi que le déficit provenant des seuls intérêts d'emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour bénéficier de cette imputation, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
La 2044-S concerne-t-elle la location meublée (LMNP/LMP) ?
Non. La location meublée — qu'elle relève du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) — relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus sont déclarés via la 2042-C-PRO et, pour le régime réel, via la liasse fiscale 2031. La 2044-S ne concerne que la location nue (logement loué sans meubles) soumise à un régime spécial de déduction ou d'amortissement.
Comment déposer la 2044-spéciale ?
La 2044-S se remplit en ligne sur impots.gouv.fr lors de votre déclaration annuelle de revenus : sélectionnez « Revenus fonciers » puis indiquez le régime particulier applicable à votre bien. Vérifiez et complétez les rubriques spécifiques à votre dispositif (base amortissable, taux, loyer plafonné). Le résultat foncier net (bénéfice ou déficit imputable) est automatiquement reporté sur votre déclaration 2042 dans les cases dédiées au régime concerné.
Les intérêts d'emprunt sont-ils traités différemment dans la 2044-S ?
Oui. Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les revenus fonciers bruts. Si un déficit subsiste, la fraction issue des seuls intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes mais ne peut pas s'imputer sur le revenu global. Seul le déficit généré par les autres charges (travaux, assurances, amortissements dérogatoires), dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° CGI), est imputable sur le revenu global de l'année.
Le plafond de 10 700 € s'applique-t-il aux monuments historiques ?
Non. Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'ISMH bénéficient d'une déduction illimitée sur le revenu global de l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt (art. 156-I-3° al. 4 du CGI). Cette dérogation est soumise à des conditions strictes : conservation du bien pendant quinze ans et, pour les monuments non habités par le propriétaire, conclusion d'une convention avec les ministères de la Culture et du Budget.
Pour aller plus loin
Calculez les montants liés
Comprendre ce formulaire : la formation liée
Sources officielles
Guide et document fournis à titre informatif ; ils ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez les exigences de l'organisme destinataire et, au besoin, consultez un professionnel.