SCI à l'IS ou à l'IR : comparateur sur toute la durée de détention

Sources et hypothèses

• entreprendre.service-public.gouv.fr F23575 — Impôt sur les sociétés : délai de renonciation à l'option pour l'IS d'une société de personnes, au-delà duquel l'option devient irrévocable (CGI art. 239, 1) ; page « Vérifié le 17 février 2026 » — millésime 2026, vérifié le 4 septembre 2026

  Extrait de la source : « La société peut renoncer à son option jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. En l'absence de renonciation dans le délai prévu, l'option pour l'impôt sur les sociétés devient irrévocable. »

• service-public.gouv.fr — Impôt sur les sociétés : taux (CGI art. 219) — millésime 2026, vérifié le 4 septembre 2026

  Extrait de la source : « Une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est imposée au taux normal de 25 % »

• service-public.gouv.fr — Taux réduit PME (CGI art. 219, I-b) — millésime 2026, vérifié le 4 septembre 2026

  Extrait de la source : « un taux réduit fixé à 15 % peut s'appliquer pour la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 € »

• service-public.gouv.fr — Plafond de bénéfice au taux réduit : 42 500 € — millésime 2026, vérifié le 4 septembre 2026

  Extrait de la source : « un taux réduit fixé à 15 % peut s'appliquer pour la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 € »

• service-public.gouv.fr — Plafond de CA PME : 10 000 000 € — millésime 2026, vérifié le 4 septembre 2026

  Extrait de la source : « Chiffre d'affaires inférieur ou égal à 10 000 000 € au cours de l'exercice comptable »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : micro-foncier de plein droit jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers annuels (CGI art. 32) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Les règles diffèrent selon que le montant annuel de vos revenus fonciers (charges non comprises) est inférieur ou supérieur à 15 000 €. Si vos revenus ne dépassent pas 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : abattement forfaitaire du micro-foncier (CGI art. 32) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Vous avez droit à un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de frais, sur vos revenus fonciers. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : limite d'imputation du déficit foncier sur le revenu global (CGI art. 156 I 3°) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : report de l'excédent de déficit et de la part liée aux intérêts sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI art. 156 I 3°) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. »

• service-public.gouv.fr F1991 — Revenus locatifs : durée d'irrévocabilité de l'option pour le régime réel sous le seuil du micro-foncier (CGI art. 32-4) ; page « Vérifié le 15 avril 2026 » — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. »

• service-public.gouv.fr F2329 — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %, CGI art. 1600-0 F bis et suivants, art. 235 ter) ; lu le 2026-09-03 — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Contribution sociale généralisée (CSG) 9,2 % / Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 % / Prélèvement de solidarité 7,5 % / TOTAL 17,2 % »

• service-public.gouv.fr — impôt sur la plus-value immobilière : 19 % (CGI art. 200 B) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. »

• service-public.gouv.fr — prélèvements sociaux sur plus-values immobilières : 17,2 % (CGI art. 200 B ; page « Vérifié le 15 avril 2026 ») — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. »

• service-public.gouv.fr — forfait frais d'acquisition : 7,5 % du prix d'achat — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat »

• service-public.gouv.fr — forfait travaux : 15 % du prix d'achat (détention ≥ 5 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans »

• service-public.gouv.fr — abattement IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « De la 6e à la 21e année : 6 % » »

• service-public.gouv.fr — abattement IR : 4 % la 22e année (exonération à 22 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « 22e année révolue : 4 % » »

• service-public.gouv.fr — abattement PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « De la 6e à la 21e année : 1,65 % » »

• service-public.gouv.fr — abattement PS : 1,60 % la 22e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « 22e année révolue : 1,6 % » »

• service-public.gouv.fr — abattement PS : 9 %/an de la 23e à la 30e année (exonération à 30 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « Au-delà de la 22e année : 9 % » »

• service-public.gouv.fr — surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (non modélisée — avertissement affiché) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026

  Extrait de la source : « Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 %. »

Hypothèses du calcul

• Le calcul porte sur une SCI de location NUE, non professionnelle, dont les associés sont des personnes physiques résidentes fiscales françaises et détiennent la totalité des parts. Du côté de l'impôt sur le revenu, le micro-foncier n'est ouvert à un associé de SCI que s'il est aussi propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue : le calcul le suppose. Un associé qui ne détient que des parts relève du régime réel, et l'impôt sur les loyers de la colonne « impôt sur le revenu » peut alors être plus élevé. Les loyers, les charges et la tranche marginale sont supposés constants sur toute la durée de détention, et la revente porte sur le bien lui-même, non sur les parts de la société.
• À l'impôt sur les sociétés, le coût fiscal calculé s'arrête à la société : la distribution du bénéfice et du produit de cession aux associés, imposée entre leurs mains, n'est pas modélisée. Le comparatif est donc structurellement favorable à l'impôt sur les sociétés tant que les associés laissent les fonds dans la SCI.
• Les conditions du taux réduit d'impôt sur les sociétés (capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, chiffre d'affaires sous le plafond) sont supposées remplies. La plus-value de cession entre dans le résultat de l'exercice de cession : la tranche à taux réduit s'applique au bénéfice total de cet exercice, résultat locatif compris, et le surplus est imposé au taux normal.
• L'amortissement est linéaire, sur une seule composante, à la part et à la durée saisies. L'amortissement par composants (structure, toiture, installations), les travaux immobilisés en cours de détention et les frais d'acquisition activés ne sont pas modélisés.
• Du côté de l'impôt sur le revenu, la plus-value est calculée sur le prix d'acquisition saisi : les forfaits du régime des particuliers (frais d'acquisition, travaux au-delà de cinq ans de détention) ne sont pas appliqués. Les retenir réduirait l'impôt de cession de la colonne « impôt sur le revenu ».
• La taxe supplémentaire sur les plus-values immobilières élevées des particuliers n'est pas calculée, non plus que les exonérations spéciales (résidence principale, première cession, durée de détention particulière).
• À l'impôt sur les sociétés, les déficits sont reportés sans limite de durée et imputés d'abord sur les exercices bénéficiaires, puis sur la plus-value de cession ; le plafonnement annuel d'imputation des déficits reportables n'est pas modélisé, et un déficit qui subsisterait après la cession est perdu dans le calcul.
• L'impôt sur le revenu des associés est estimé au taux marginal saisi, supposé constant : ni le changement de tranche que les loyers peuvent provoquer, ni la décote, ni le plafonnement du quotient familial ne sont modélisés.
• Ne sont pas chiffrés : la contribution annuelle sur les revenus locatifs due par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, les droits d'enregistrement de l'acquisition, l'impôt sur la fortune immobilière, les frais de comptabilité qu'impose la tenue d'une comptabilité commerciale, et le financement du bien.