Calculateur de plus-value immobilière
Calculez l'impôt sur votre plus-value immobilière avec les abattements par durée — exonération à 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Règles 2026 — vérifié le 3 septembre 20269 cas de contrôle sourcés — relus le 3 septembre 2026Gratuit, sans compte
Ce contenu fait partie du parcours : Vendre un bien immobilier et déclarer ma plus-value· Étape 2 sur 4· Étape suivante : Attestation sur l'honneur de résidence principale : modèle gratuit
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Comment ce calcul est établi
- Le prix d'acquisition est d'abord corrigé : au prix d'achat s'ajoutent les frais d'acquisition — montant réel justifié ou forfait de 7,5 % du prix d'achat — et les travaux — montant réel justifié par factures d'entreprise, ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
- La plus-value brute est la différence entre le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur, et ce prix d'acquisition corrigé. Si elle est négative, il s'agit d'une moins-value : aucune imposition n'est due et rien n'est reportable.
- Un abattement pour durée de détention réduit ensuite l'assiette, selon deux cadences distinctes. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année de la 6e à la 21e, puis 4 % la 22e — soit une exonération au terme de la 22e année. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 % par année de la 23e à la 30e — soit une exonération au terme de la 30e année.
- L'impôt sur le revenu est calculé au taux de 19 % sur la plus-value après son abattement propre ; les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur la plus-value après le leur. Chaque assiette est arrondie au centime avant application du taux, ce qui explique les écarts d'un centime que produirait un calcul en euros.
- La plus-value nette après impôts est la plus-value brute diminuée de l'imposition totale. Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'ajoute : elle n'est pas calculée ici, un avertissement le signale et le rapport situe votre plus-value face à ce seuil.
Exemple vérifié sur source officielle
Détention de 10 ans — cinq points de cadence sur chaque assiette
Un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après dix années pleines de détention, frais d'acquisition au forfait, sans travaux. La valeur attendue a été calculée à la main depuis le texte officiel, puis confrontée au moteur — jamais l'inverse : si le moteur s'en écartait d'un centime, la suite de tests échouerait et la fiche ne serait pas publiée.
Entrées du cas
- Prix de vente (€)
- 300 000,00 €
- Il s'agit de ma résidence principale
- non
- Frais de vente à votre charge (€)
- 0,00 €
- Prix d'achat (€)
- 200 000,00 €
- Frais d'acquisition
- Forfait 7,5 % du prix d'achat
- Travaux
- Aucuns travaux
- Années pleines de détention
- 10 ans
Résultat attendu — reproduit au centime par le moteur
- Plus-value nette après impôts
- 60 281,15 €
- Prix d'acquisition corrigé (frais + travaux)
- 215 000,00 €
- Plus-value brute
- 85 000,00 €
- Impôt sur la plus-value (19 %)
- 11 305,00 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 13 413,85 €
- Imposition totale
- 24 718,85 €
- Abattement pour durée (impôt)
- 30 %
- Abattement pour durée (prélèvements sociaux)
- 8,25 %
Dérivation, dans les termes de la source
Prix corrigé = 200 000 + 15 000 = 215 000 € ; plus-value = 85 000 €. Dix ans de détention ouvrent cinq années de cadence (6e à 10e) : abattement d'impôt 5 × 6 = 30 %, abattement de prélèvements sociaux 5 × 1,65 = 8,25 %. Impôt = 85 000 × 70 % × 19 % = 11 305 € ; prélèvements = 85 000 × 91,75 % × 17,2 % = 13 413,85 € ; total 24 718,85 €, net vendeur 60 281,15 €. L'assiette d'impôt de 59 500 € dépasse 50 000 €, d'où l'avertissement sur la surtaxe non modélisée.
Source
service-public.gouv.fr — Taux d'imposition de la plus-value immobilière — relue le 3 septembre 2026
Règle citée : CGI art. 200 B — plus-value nette imposée au taux de 19 %, majorée des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, chacun sur son assiette après abattement propre
Glossaire
- Plus-value brute
- Différence entre le prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur, et le prix d'acquisition corrigé des frais et travaux. C'est l'assiette avant tout abattement pour durée de détention.
- Prix d'acquisition corrigé
- Prix d'achat majoré des frais d'acquisition — réels ou forfait de 7,5 % — et des travaux — réels ou forfait de 15 %. Plus il est élevé, plus la plus-value brute est faible.
- Abattement pour durée de détention
- Réduction de l'assiette imposable qui croît chaque année à partir de la sixième année de détention, selon deux cadences distinctes : l'une pour l'impôt sur le revenu (exonération à 22 ans), l'autre pour les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans).
- Prélèvements sociaux
- Ensemble des contributions dues sur les revenus du patrimoine (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), au taux global de 17,2 % appliqué à la plus-value après son abattement propre.
- Déclaration 2048-IMM
- Imprimé par lequel le notaire déclare la plus-value immobilière et verse l'impôt correspondant au service de la publicité foncière, au moment de la vente. Le vendeur n'a pas à le remplir lui-même.
- Taxe sur les plus-values élevées
- Taxe additionnelle de 2 à 6 % due lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, calculée par tranches (CGI art. 1609 nonies G). Signalée par ce calculateur, non calculée.
Sources et hypothèses
- service-public.gouv.fr — impôt sur la plus-value immobilière : 19 % (CGI art. 200 B) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. »
- service-public.gouv.fr — prélèvements sociaux sur plus-values immobilières : 17,2 % (CGI art. 200 B ; page « Vérifié le 15 avril 2026 ») — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. »
- service-public.gouv.fr — forfait frais d'acquisition : 7,5 % du prix d'achat — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat »
- service-public.gouv.fr — forfait travaux : 15 % du prix d'achat (détention ≥ 5 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans »
- service-public.gouv.fr — abattement IR : 6 %/an de la 6e à la 21e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « De la 6e à la 21e année : 6 % » »
- service-public.gouv.fr — abattement IR : 4 % la 22e année (exonération à 22 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « 22e année révolue : 4 % » »
- service-public.gouv.fr — abattement PS : 1,65 %/an de la 6e à la 21e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « De la 6e à la 21e année : 1,65 % » »
- service-public.gouv.fr — abattement PS : 1,60 % la 22e année — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « 22e année révolue : 1,6 % » »
- service-public.gouv.fr — abattement PS : 9 %/an de la 23e à la 30e année (exonération à 30 ans) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « Au-delà de la 22e année : 9 % » »
- service-public.gouv.fr — surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (non modélisée — avertissement affiché) — millésime 2026, vérifié le 3 septembre 2026
Extrait de la source : « Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 %. »
Hypothèses du calcul
- La surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 € n'est pas calculée (un avertissement s'affiche le cas échéant).
- Les abattements se comptent par années PLEINES de détention.
- Hors exonérations particulières (première cession, retraités modestes, expropriation, prix < 15 000 €…).
- Les scénarios « en attendant N ans » supposent un prix de vente et des frais inchangés : ils isolent l'effet de la durée de détention, pas celui du marché.
Questions fréquentes sur ce calcul
Suis-je exonéré si je vends ma résidence principale ?
Oui, totalement et quelle que soit la durée de détention, si le logement est votre résidence principale au jour de la cession (CGI art. 150 U II 1°). Cochez la case correspondante : le calculateur affiche alors une imposition nulle et le détail des frais devient sans effet sur l'impôt.
À partir de quand la plus-value immobilière est-elle totalement exonérée ?
L'impôt sur le revenu s'éteint au terme de la 22e année de détention ; les prélèvements sociaux, au terme de la 30e. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une assiette qui diminue de 9 points par année supplémentaire. Le rapport chiffre ce que vous gagneriez à attendre chacun de ces deux jalons.
Puis-je cumuler le forfait travaux de 15 % et des travaux réels ?
Non : c'est l'un ou l'autre. Le forfait de 15 % du prix d'achat s'applique sans justificatif dès que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, même si vous n'avez fait aucuns travaux. Les montants réels exigent des factures d'entreprise et excluent les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers ; ils ne valent la peine que s'ils dépassent le forfait.
Qui paie l'impôt sur la plus-value, et quand ?
Le notaire liquide la plus-value, établit la déclaration 2048-IMM et verse l'impôt au service de la publicité foncière lors de la vente : vous n'avez rien à avancer ni à déclarer à ce stade. Vous reportez ensuite le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus de l'année suivante.
Pourquoi la surtaxe sur les plus-values élevées n'est-elle pas calculée ?
La taxe sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 € suit un barème progressif par tranches, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche. Ce calculateur signale son déclenchement et situe votre plus-value imposable face au seuil ; le montant de la surtaxe relève d'un chiffrage dédié, qui n'est pas prétendu ici.
Ces règles valent-elles pour une SCI ou pour un non-résident ?
Ce calculateur applique le régime des particuliers résidents fiscaux de France. Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, ce régime s'applique à chaque associé à hauteur de ses parts. Pour un non-résident, les prélèvements sociaux dépendent de l'affiliation à un régime de sécurité sociale : le résultat affiché ne s'applique pas sans vérification.
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