IRPF por la venta de una vivienda o un inmueble — ganancia patrimonial, exención y reinversión
La ganancia es el valor de transmisión, descontados los gastos de la venta, menos el valor de adquisición: precio, gastos e impuestos de la compra y mejoras, menos amortizaciones. Tributa en la base del ahorro. Está exenta si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, o en proporción a lo que reinviertas en otra vivienda habitual.
Normas 2026 — verificadas el 3 de octubre de 2026Gratis, sin cuenta
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Fuentes y supuestos
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. »
- BOE — Ley 35/2006 del IRPF — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 0 | 0 | 6.000 | 9,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 6.000,00 | 570 | 44.000 | 10,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 6.000,00 | 570 | 44.000 | 10,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 50.000,00 | 5.190 | 150.000 | 11,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 50.000,00 | 5.190 | 150.000 | 11,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 200.000,00 | 22.440 | 100.000 | 13,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 200.000,00 | 22.440 | 100.000 | 13,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 300.000,00 | 35.940 | En adelante | 15 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 300.000,00 | 35.940 | En adelante | 15 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 0 | 0 | 6.000 | 9,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 6.000,00 | 570 | 44.000 | 10,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 6.000,00 | 570 | 44.000 | 10,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 50.000,00 | 5.190 | 150.000 | 11,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 50.000,00 | 5.190 | 150.000 | 11,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 200.000,00 | 22.440 | 100.000 | 13,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 200.000,00 | 22.440 | 100.000 | 13,5 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 300.000,00 | 35.940 | En adelante | 15 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 300.000,00 | 35.940 | En adelante | 15 | »
- BOE — Ley 35/2006 — ejercicio 2026, verificado el 3 de octubre de 2026
Extracto de la fuente : « 4. El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos del capital mobiliario será del 19 por ciento. »
Supuestos del cálculo
- Introduce los importes reales de la compra y de la venta; si el precio de venta fuera inferior al valor de mercado, prevalece este: introdúcelo entonces como precio de venta. En los gastos de la venta y de la compra, incluye los gastos y tributos inherentes que hayas pagado tú, sin los intereses.
- Compruebas tú: vivienda habitual (tres años, venta en los dos años siguientes a dejarla) con pleno dominio durante esos tres años, exigido tanto para la exención por edad o dependencia (no vale para nudo propietario ni usufructuario) como para la de reinversión (la nuda propiedad no basta); reinversión en dos años y exención del 50 % de 2012. La reinversión se compara con el valor de transmisión menos el préstamo pendiente, tras esa exención.
- La ganancia gravada se calcula con la escala estatal y autonómica del ahorro como si fuera tu única renta del ahorro y sin mínimo personal: si tienes otras rentas del ahorro o pérdidas, el impuesto real cambia. Tampoco vale para los regímenes forales del País Vasco y Navarra.
- Quedan fuera los coeficientes de abatimiento de los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994, la renta vitalicia de los mayores de 65 años, la dación en pago de la vivienda habitual, la pérdida no computable si recompras el inmueble en el año, la compensación de pérdidas, la plusvalía municipal como impuesto y la venta por no residentes.
Para saber más
Pasar a la declaración
El modelo o los modelos oficiales que hay que cumplimentar una vez conocido el importe, explicados campo por campo.
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