Option TVA sur loyers immobiliers (locaux nus a usage professionnel) 2026

Tout bailleur, personne physique ou morale (SCI, SARL, EURL, société civile), qui loue des locaux nus à usage professionnel ou commercial peut exercer cette option, quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). En 2026, l'option reste ouverte même si le locataire n'est pas lui-même assujetti à la TVA, mais elle n'est économiquement pertinente que si le preneur peut déduire la TVA facturée. Les locaux à usage d'habitation sont strictement exclus du champ de l'option.

L'option est formulée par courrier libre ; aucun formulaire CERFA n'est imposé. Ce courrier, adressé au SIE dont relève l'immeuble, identifie le bailleur (dénomination, adresse, SIRET) et décrit précisément chaque immeuble concerné (adresse complète, références cadastrales si disponibles). La remise directe contre récépissé daté ou l'envoi en recommandé avec accusé de réception est recommandé : la date de réception par le SIE détermine la date d'effet de l'option (premier jour du mois de réception).

L'option engage le bailleur pour 9 années minimum à compter de sa prise d'effet. Pour éviter le renouvellement tacite, la dénonciation doit être notifiée au SIE avant l'expiration de la 9e année d'engagement (soit avant le 31 décembre de la 9e année si l'option a pris effet un 1er janvier) ; les praticiens recommandent d'envoyer le courrier de dénonciation au moins trois mois avant cette échéance. À défaut, l'option se renouvelle tacitement par tranche de 9 ans supplémentaires. En cas de cession de l'immeuble, l'option se transfère automatiquement à l'acquéreur pour le reliquat de la période en cours.

Le taux normal de 20 % s'applique en 2026 au montant HT du loyer et aux charges locatives refacturées le cas échéant. Les dépôts de garantie ne sont pas soumis à TVA tant qu'ils conservent leur nature de garantie. Les travaux sur des locaux professionnels — construction, rénovation ou entretien — sont intégralement soumis au taux normal de 20 % : le taux réduit de 10 % réservé aux travaux sur immeubles à usage d'habitation n'a pas vocation à s'appliquer dans ce contexte.

Le bailleur opté déduit la TVA sur les dépenses soumises à TVA liées à l'immeuble : travaux de rénovation (récupération à 20 % sur le montant HT), honoraires de syndic ou de gestion, charges de copropriété facturées avec TVA, honoraires de notaire (pour la fraction assujettie à TVA). Attention : les primes d'assurance sont exonérées de TVA en France (article 261 C-2° du CGI) et n'ouvrent aucun droit à déduction. Pour un immeuble acquis avec TVA dans les 20 ans précédents, l'option permet de stopper la régularisation de TVA calculée sur les années restantes (un vingtième par an). L'impact en trésorerie peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée de l'engagement de 9 ans.

Oui, l'option TVA est attachée à l'immeuble et non au bailleur. En cas de cession, l'acquéreur reprend l'option pour le reliquat de la période de 9 ans en cours, avec toutes ses obligations (collecte TVA, déclaration CA3, engagement de durée). Si l'acquéreur est un non-assujetti (particulier, organisme exonéré), ou s'il n'entend pas poursuivre l'activité de location soumise à TVA, une régularisation est due par le cédant, calculée prorata temporis sur la période restante dans la période de régularisation de 20 ans (un vingtième par année restante), ce qui peut représenter un coût significatif en cas de cession précoce.