Cerfa 2044 Spéciale (2044-S) — Revenus fonciers, régimes spéciaux 2026

La 2044 standard suffit pour la location nue de droit commun. La 2044-S est obligatoire — et remplace la 2044 pour l'ensemble du patrimoine locatif nu — dès lors qu'un bien relève d'un régime particulier : monument historique ou ISMH, ou dispositif d'amortissement/déduction encore en cours (Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Denormandie, Loc'Avantages). Pour le Malraux, le revenu du bien reste calculé sur la 2044-S, mais l'avantage fiscal post-2009 prend la forme d'une réduction d'impôt distincte (déclarée sur la 2042-C), et non d'un déficit foncier. Si vous possédez plusieurs biens dont un seul est en régime spécial, vous devez néanmoins utiliser la 2044-S pour la totalité de votre patrimoine foncier nu.

Le déficit foncier généré par des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° CGI). Ce plafond est temporairement doublé à 21 400 € pour les déficits issus de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de DPE F ou G, pour dépenses réalisées du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025 (LFI 2023, art. 12). La fraction excédant ce plafond, ainsi que le déficit provenant des seuls intérêts d'emprunt, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour bénéficier de cette imputation, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Non. La location meublée — qu'elle relève du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel) — relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus sont déclarés via la 2042-C-PRO et, pour le régime réel, via la liasse fiscale 2031. La 2044-S ne concerne que la location nue (logement loué sans meubles) soumise à un régime spécial de déduction ou d'amortissement.

La 2044-S se remplit en ligne sur impots.gouv.fr lors de votre déclaration annuelle de revenus : sélectionnez « Revenus fonciers » puis indiquez le régime particulier applicable à votre bien. Vérifiez et complétez les rubriques spécifiques à votre dispositif (base amortissable, taux, loyer plafonné). Le résultat foncier net (bénéfice ou déficit imputable) est automatiquement reporté sur votre déclaration 2042 dans les cases dédiées au régime concerné.

Oui. Les intérêts d'emprunt s'imputent en priorité sur les revenus fonciers bruts. Si un déficit subsiste, la fraction issue des seuls intérêts d'emprunt est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes mais ne peut pas s'imputer sur le revenu global. Seul le déficit généré par les autres charges (travaux, assurances, amortissements dérogatoires), dans la limite de 10 700 € par an (art. 156-I-3° CGI), est imputable sur le revenu global de l'année.

Non. Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'ISMH bénéficient d'une déduction illimitée sur le revenu global de l'ensemble des charges foncières, y compris les intérêts d'emprunt (art. 156-I-3° al. 4 du CGI). Cette dérogation est soumise à des conditions strictes : conservation du bien pendant quinze ans et, pour les monuments non habités par le propriétaire, conclusion d'une convention avec les ministères de la Culture et du Budget.