Déclaration 2044 — revenus fonciers au réel
La 2044 est la déclaration des revenus fonciers au régime réel : loyers de vos locations NUES, charges déductibles ligne à ligne (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion), et le résultat foncier — bénéfice imposable ou déficit — qui se reporte ensuite sur la 2042. Elle se remplit avec la déclaration de revenus, en ligne. La location meublée ne passe PAS par la 2044 (c'est du BIC).
À jour pour 2026 — vérifié le 27 août 2026Imprimé officiel2044Guide : environ 30 min
Ce contenu fait partie du parcours : Déclarer mes revenus fonciers· Étape 6 sur 8· Étape suivante : Declaration 2044-SPE — revenus fonciers en regime special
Échéances
- Avec la déclaration de revenus (printemps)
- Même calendrier que la 2042 : dates échelonnées par département, affichées dans l'espace particulier.
Pièces à préparer
- Quittances et baux (loyers encaissés)
- Factures de travaux et charges
- Tableau d'amortissement du prêt (intérêts)
Le PDF vierge reste téléchargeable sur le site officiel. Pour le pré-remplissage, nous conservons une copie de cet imprimé public (Licence Ouverte 2.0, source citée sur le document produit).
Ce que vous obtenez
- L'imprimé officiel lui-même, pré-rempli avec vos saisies. Seules les cases qui correspondent aux champs ci-dessous sont remplies : complétez les autres sur l'imprimé avant de le déposer.
Gratuit, sans compte et sans adresse e-mail.
Le document produit est rédigé en français : c'est la langue attendue par l'administration destinataire.
Remplir le formulaire officiel en ligne
Gratuit. Le PDF officiel est rempli à la volée : vos saisies ne sont enregistrées dans aucune de nos bases et ne servent qu'à produire ce document. Elles sont envoyées dans le corps de la requête, jamais dans l'adresse de la page.
Tous les champs sont obligatoires, sauf ceux marqués « facultatif ».
Le brouillon est un fichier que vous enregistrez où vous voulez, comme le document lui-même : nous n'en gardons aucune copie et rien n'est déposé dans votre navigateur. Connecté, vous pouvez aussi l'enregistrer dans votre espace pour le reprendre — seulement si vous le demandez.
Imprimé officiel pré-rempli avec vos données : relisez chaque case et vérifiez les montants avant dépôt ou paiement.
Qui est concerné
- Les bailleurs de locations nues au régime réel — de plein droit au-delà du plafond du micro-foncier, ou sur option.
- Sous le plafond du micro-foncier, la déclaration se fait directement sur la 2042 avec abattement forfaitaire — sans 2044.
- Les situations particulières (monuments historiques, certains dispositifs) relèvent de la 2044 spéciale.
Exemple concret
Exemple : Hugo loue un appartement nu
Hugo loue un appartement non meublé 750 € par mois, soit 9 000 € de loyers encaissés en 2025. Il déduit 3 200 € de charges réelles — travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt. Son revenu foncier net de 5 800 € se reporte automatiquement sur sa déclaration 2042.
Comment remplir, étape par étape
- Listez les loyers réellement encaissés dans l'année, bien par bien.
- Déduisez les charges par nature : travaux d'entretien, taxe foncière, frais de gestion, assurances.
- Indiquez les intérêts d'emprunt sur leur ligne dédiée.
- Calculez le résultat foncier (bénéfice ou déficit).
- Vérifiez le report automatique du résultat sur la 2042.
Le formulaire, poste par poste
- Loyers encaissés
- Les loyers bruts perçus dans l'année, hors charges refacturées au locataire.
- Charges déductibles
- Travaux de réparation et d'entretien (pas la construction ni l'agrandissement), intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance — chaque ligne avec ses justificatifs.
- Résultat foncier
- Loyers moins charges : un bénéfice rejoint le revenu imposable (et supporte les prélèvements sociaux) ; un déficit s'impute sous conditions et se reporte.
- Report sur la 2042
- Le résultat de la 2044 se reporte dans les cases revenus fonciers de la 2042 — les deux déclarations partent ensemble.
Bon à savoir
- La 2044 concerne le régime réel : vérifiez d'abord votre régime (micro-foncier ou réel) avant de la remplir.
- Conservez toutes les factures de travaux : elles justifient les déductions en cas de contrôle.
Erreurs fréquentes
- Déclarer une location meublée sur la 2044 : le meublé relève des BIC (2042-C-PRO), pas des revenus fonciers.
- Déduire des travaux de construction ou d'agrandissement : seuls réparation, entretien et amélioration (sous conditions) se déduisent.
- Rester au réel sans le comparer au micro-foncier — ou l'inverse : l'option se chiffre chaque année selon vos charges réelles.
- Oublier les prélèvements sociaux sur le bénéfice foncier (calculateur CSG-CRDS maillé).
- Jeter les justificatifs de charges : ils fondent chaque ligne déduite.
Questions fréquentes
2044 ou micro-foncier ?
Sous le plafond du micro-foncier, l'abattement forfaitaire s'applique sans 2044 ; au réel, vous déduisez vos charges réelles. La comparaison se chiffre : si vos charges dépassent l'abattement, le réel gagne — durablement, car l'option au réel engage plusieurs années.
Où se déclare la location meublée ?
En BIC, sur la 2042-C-PRO (guide maillé) — jamais sur la 2044, réservée aux locations nues.
Comment le bénéfice foncier est-il imposé ?
Il est soumis à l'impôt sur le revenu avec vos autres revenus, et aux prélèvements sociaux (17,2 %) ; les deux sont prélevés à la source par un acompte mensuel ou trimestriel. Les calculateurs maillés chiffrent les deux.
Et si mes charges dépassent mes loyers ?
Vous constatez un déficit foncier. La part qui vient des charges autres que les intérêts d'emprunt se déduit de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et ce qui n'y trouve pas place se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes. Le surplus au-delà de 10 700 € et la part liée aux intérêts d'emprunt s'imputent sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Attention : si le bien cesse d'être loué dans les 3 ans, la déduction sur le revenu global est remise en cause, sauf exceptions.
Si je choisis le réel alors que j'ai droit au micro-foncier, suis-je engagé ?
Oui, pour 3 ans. Quand vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel et donc remplir la 2044, mais cette option est irrévocable pendant 3 ans (fiche F1991). Chiffrez donc vos charges sur plusieurs années, pas seulement sur l'année de gros travaux.
Pour aller plus loin
Calculez les montants liés
Comprendre ce formulaire : la formation liée
Formulaires liés
- Formulaire 2042 — déclaration des revenus
- Declaration 2044-SPE — revenus fonciers en regime special
- Déclarer un meublé de tourisme en mairie
- Formulaire 2072-S — déclarer le résultat d'une SCI à l'impôt sur le revenu
- Déclaration 2042-IFI — l'impôt sur la fortune immobilière
- Formulaire 2072-C — la déclaration complète d'une SCI à l'impôt sur le revenu
- Quittance de loyer et reçu de paiement partiel
Sources officielles
- impots.gouv.fr — Formulaire 2044 : déclaration des revenus fonciers (millésime 2026, vérifié le 27 août 2026) — 27 août 2026
- impots.gouv.fr — Formulaire 2042 : déclaration des revenus — 27 août 2026
- service-public.gouv.fr — Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée), fiche F1991 (vérifiée le 15 avril 2026) : option pour le réel irrévocable pendant 3 ans sous 15 000 € de revenus fonciers ; prélèvements sociaux de 17,2 % ; déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, report 6 ans (revenu global) et 10 ans (revenus fonciers) — 24 septembre 2026
Guide et document fournis à titre informatif ; ils ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez les exigences de l'organisme destinataire et, au besoin, consultez un professionnel.