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Déclaration 2042-IFI — l'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe les personnes détenant un patrimoine immobilier NET supérieur à 1,3 million d'euros au 1er janvier. Il se déclare sur une déclaration ANNEXE n° 2042-IFI, souscrite en même temps que la déclaration de revenus, soit entre les mois d'avril et juin selon que la déclaration est faite en ligne ou sur papier. Le patrimoine net taxable s'obtient en additionnant les éléments d'actif portés sur le formulaire, puis en soustrayant les dettes qui y sont portées. Si le patrimoine net taxable est INFÉRIEUR OU ÉGAL à 1 300 000 €, il n'y a pas d'IFI et AUCUNE déclaration à souscrire. Au-delà, le barème est progressif et le calcul commence à 800 000 € — c'est le piège principal de cet impôt : le seuil d'entrée et le point de départ du barème ne sont pas le même nombre. Le montant n'est pas calculé par le déclarant : l'administration le calcule à partir des éléments déclarés et envoie un avis d'imposition. Pour qui ne dispose d'aucun revenu taxable à l'impôt sur le revenu, la 2042-IFI s'accompagne de la déclaration 2042-IFI-COV.

À jour pour 2026 — vérifié le 12 septembre 2026Imprimé officiel2042-IFIGuide : environ 45 min

Échéances

Au 1er janvier — la photographie du patrimoine
C'est la situation au 1er janvier de l'année d'imposition qui compte : composition du patrimoine, valeur des biens, et dettes existantes à cette date.
Entre avril et juin — le dépôt
L'IFI se déclare sur la 2042-IFI EN MÊME TEMPS que les revenus, entre les mois d'avril et juin, selon que la déclaration est souscrite en ligne ou sur papier. Les dates exactes figurent au calendrier fiscal, accessible depuis le bloc « Documentation utile » de la page « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière ».
Les dettes déductibles doivent exister au 1er janvier
Les dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF) doivent être existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et effectivement supportées par celui-ci.
La fenêtre des dons ouvrant réduction
La réduction pour dons s'applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2024 à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2025.
Après le dépôt — l'avis d'imposition
Le montant de l'IFI est calculé par l'administration en fonction des éléments portés sur la déclaration ; le redevable reçoit ensuite un avis d'imposition comportant le montant à payer.

Pièces à préparer

  • Valeur vénale au 1er janvier de chaque immeuble bâti détenu directement : résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves
  • Valeur vénale au 1er janvier des immeubles non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction
  • Parts ou actions de sociétés et d'organismes de placement collectif, françaises ou étrangères, et éléments permettant d'en calculer la fraction immobilière (article 973 du CGI)
  • Valeur des bois, forêts et parts de groupements forestiers, déclarée en valeur pleine
  • Valeur des biens ruraux loués à long terme et des parts de GFA ou de GAF
  • Justificatifs des dettes de travaux existantes au 1er janvier (case 9GF) et des autres dettes déductibles
  • Montant de la taxe foncière due à raison des propriétés concernées
  • Justificatifs des dons versés à des organismes éligibles dans la fenêtre ouverte
  • Pour le plafonnement : total des impôts dus en France et à l'étranger et des revenus mondiaux de l'année précédente (annexe 5, cases 9PR et 9PX)
  • Pour l'imputation : montant de l'impôt de caractéristiques similaires acquitté hors de France (annexe 6)
  • La déclaration 2042-IFI-COV si vous ne disposez d'aucun revenu taxable à l'impôt sur le revenu
Télécharger le formulaire officiel (2042-IFI)

Le téléchargement se fait sur le site officiel — nous ne rehébergeons jamais un document public.

Ce que cette fiche vous donne

Le guide ci-dessus et le lien vers le site officiel. ActioFin ne produit aucun document pour cette fiche : ce que vous remplissez ou déposez se fait sur le support officiel.

Qui est concerné

  • Toute personne physique dont le patrimoine immobilier NET taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 € — le dirigeant qui détient des locaux professionnels, des parts de SCI ou des immeubles de rapport en fait partie sans toujours le savoir
  • Les biens détenus DIRECTEMENT : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…)
  • Les biens détenus INDIRECTEMENT : immeubles bâtis et non bâtis détenus via des parts ou actions de sociétés, d'organismes de placement collectif (OPC) ou d'organismes — c'est par là que les parts de SCI entrent dans l'assiette
  • Les parts ou actions de sociétés et organismes établis EN FRANCE OU HORS DE FRANCE, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société
  • Les redevables ayant leur domicile fiscal en France, qui peuvent seuls bénéficier du plafonnement de l'IFI
  • Les personnes domiciliées en France possédant des biens et droits immobiliers situés à l'étranger, imposables en France et à l'étranger : l'impôt étranger de caractéristiques similaires s'impute
  • Qui ne dispose pas de revenus taxables à l'impôt sur le revenu : la 2042-IFI se complète alors de la déclaration 2042-IFI-COV
  • NE sont PAS concernées : les personnes dont le patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1 300 000 € — elles ne doivent PAS souscrire de déclaration

Exemple concret

Exemple : un patrimoine net taxable de 2 000 000 € et les trois tranches qui le composent

Claire dirige une SARL et détient, au 1er janvier, sa résidence principale, un local commercial loué et 40 % des parts d'une SCI familiale. Elle porte sur la 2042-IFI la valeur vénale de chaque bien détenu directement, en n'oubliant pas de DÉDUIRE l'abattement de 30 % dont elle bénéficie sur la valeur vénale de sa résidence principale, puis la fraction de la valeur de ses parts de SCI représentative des biens immobiliers de la société, valorisées conformément à l'article 973 du CGI. Elle porte ensuite au passif les dettes déductibles : le capital restant dû des emprunts d'acquisition, les dépenses d'amélioration engagées, la taxe foncière due à raison des propriétés concernées, et — case 9GH — son IFI théorique, que la page officielle rappelle expressément de ne pas oublier. Actif moins passif : son patrimoine net taxable ressort à 2 000 000 €. Le barème s'applique alors par tranches, et le calcul commence à 800 000 € et non à 1 300 000 € : la tranche de 0 à 800 000 € est taxée à 0 %, soit 0 € ; la tranche de 800 000 à 1 300 000 €, soit 500 000 €, est taxée à 0,5 %, soit 2 500 € ; la tranche de 1 300 000 à 2 000 000 €, soit 700 000 €, est taxée à 0,7 %, soit 4 900 €. L'IFI ressort à 7 400 €. Claire ne calcule PAS ce montant sur sa déclaration : elle déclare des valeurs, et l'administration calcule l'impôt puis lui adresse un avis d'imposition. Son patrimoine dépassant 1 400 000 €, elle n'entre pas dans la zone de décote. Si elle avait versé 4 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique dans la fenêtre ouverte, elle aurait pu déduire 75 % de ce versement, soit 3 000 €, dans la limite globale annuelle de 50 000 € — à condition de ne pas utiliser le même montant une seconde fois à l'impôt sur le revenu.

Comment remplir, étape par étape

  1. Arrêtez la composition et la valeur de votre patrimoine immobilier AU 1er JANVIER de l'année d'imposition : c'est cette date qui fixe tout, pas la date de dépôt.
  2. Recensez les biens détenus DIRECTEMENT : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction).
  3. Déduisez l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre RÉSIDENCE PRINCIPALE — la page officielle en fait un rappel exprès, c'est l'oubli le plus coûteux du formulaire.
  4. Déclarez les bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %, et l'exonération est calculée AUTOMATIQUEMENT par l'administration — ne la retranchez pas vous-même.
  5. Déclarez les biens ruraux loués à long terme et les parts de GFA ou de GAF : ils sont exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale n'excède pas 101 897 €, et pour moitié au-delà ; la limite s'applique DISTINCTEMENT aux biens ruraux et aux parts de GFA ou GAF, et le montant imposable est calculé automatiquement par l'administration.
  6. Déclarez les biens détenus INDIRECTEMENT via des parts ou actions de sociétés ou d'organismes de placement collectif, en appliquant à la valeur des parts valorisées conformément à l'article 973 du CGI le coefficient rapportant la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables à la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.
  7. Portez au passif les dettes afférentes aux TRAVAUX réalisés en case 9GF : elles doivent être existantes au 1er janvier, contractées par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et effectivement supportées par lui.
  8. Portez les autres dettes déductibles : dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire sans remboursement obtenu au 31 décembre de l'année de départ du locataire ; impôts dus à raison des propriétés concernées, par exemple la taxe foncière ; dépenses d'acquisition de parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables.
  9. N'oubliez pas d'ajouter à vos dettes, en case 9GH, le montant de votre IFI THÉORIQUE : la page officielle le signale expressément parmi les autres dettes.
  10. Si vous demandez le plafonnement, calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant à ce calcul sur l'ANNEXE 5 de la déclaration 2042-IFI, cases 9PR et 9PX ; le montant du plafonnement est ensuite calculé par l'administration.
  11. Si vous imputez un impôt de caractéristiques similaires acquitté hors de France, remplissez la fiche de calcul de l'impôt payé à l'étranger, ANNEXE 6 de la déclaration 2042-IFI.
  12. Déposez la 2042-IFI EN MÊME TEMPS que votre déclaration de revenus, entre avril et juin — et joignez la 2042-IFI-COV si vous ne disposez pas de revenus taxables à l'impôt sur le revenu.

Le formulaire, poste par poste

Case 9GF — dettes afférentes aux travaux réalisés
Trois conditions cumulatives : la dette doit être EXISTANTE au 1er janvier de l'année d'imposition, CONTRACTÉE par le foyer fiscal au sens de l'IFI, et EFFECTIVEMENT SUPPORTÉE par celui-ci. Une dette contractée en février de l'année d'imposition n'y entre pas.
Case 9GH — autres dettes, dont IFI théorique
C'est ici que se portent les autres dettes déductibles, et la page officielle insiste sur un point contre-intuitif : ajoutez à vos dettes le montant de votre IFI THÉORIQUE.
Abattement de 30 % sur la résidence principale
Il porte sur la VALEUR VÉNALE de la résidence principale et doit être déduit par le déclarant lui-même — à la différence des exonérations sur les bois, forêts et biens ruraux, que l'administration calcule automatiquement.
Bois, forêts et parts de groupements forestiers
Le montant DÉCLARÉ est exonéré à hauteur de 75 %, et l'exonération est calculée automatiquement par l'administration : on déclare la valeur pleine, pas la valeur après exonération.
Biens ruraux loués à long terme, parts de GFA et de GAF
Exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur TOTALE — quel que soit le nombre de baux loués ou de parts — n'excède pas 101 897 €, et pour moitié au-delà de cette limite. La limite de 101 897 € s'applique DISTINCTEMENT aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF.
Parts ou actions de sociétés (article 973 du CGI)
On déclare la fraction de la valeur des parts représentative de biens ou droits immobiliers, en appliquant à la valeur des parts valorisées conformément à l'article 973 du CGI un coefficient égal au rapport entre la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables (et le cas échéant la valeur des parts représentatives de ces mêmes biens) et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société ou de l'organisme.
Annexe 5, cases 9PR et 9PX — le plafonnement
Réservé aux redevables ayant leur domicile fiscal en France. L'IFI est réduit de la différence entre, d'une part, le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente et, d'autre part, 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente. C'est le déclarant qui calcule ces totaux ; l'administration calcule ensuite le plafonnement.
Annexe 6 — impôt payé à l'étranger
Fiche de calcul de l'impôt acquitté hors de France dont les caractéristiques sont similaires à celles de l'IFI. Aucune imputation ne peut être faite si le bien qui a supporté l'impôt étranger n'est pas pris en compte pour la détermination de l'impôt français, et le montant imputable est limité à la fraction de l'impôt français afférent aux seuls biens situés hors de France.

Bon à savoir

  • Le seuil d'ENTRÉE et le point de départ du BARÈME sont deux nombres différents : on devient redevable au-dessus de 1 300 000 €, mais une fois redevable, le calcul commence à 800 000 €. La page officielle le formule comme une remarque, c'est en pratique la première source d'erreur d'estimation.
  • En dessous du seuil, il n'y a rien à faire : si le patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1 300 000 €, on n'est pas soumis à l'IFI et on ne doit donc PAS souscrire de déclaration.
  • L'IFI n'est pas un impôt qu'on liquide soi-même : le montant est calculé par l'administration à partir des éléments déclarés, et un avis d'imposition suit.
  • Le barème progressif s'applique par tranches : 0 % entre 0 et 800 000 €, 0,5 % entre 800 000 et 1 300 000 €, 0,7 % entre 1 300 000 et 2 570 000 €, 1 % entre 2 570 000 et 5 000 000 €, 1,25 % entre 5 000 000 et 10 000 000 €, 1,5 % au-delà de 10 000 000 €.
  • Les dons ouvrent une réduction de 75 % des versements, dans la limite globale annuelle de 50 000 €, au profit d'organismes établis en France ou dans un État européen — dont les associations reconnues d'utilité publique ayant pour objet le financement et l'accompagnement de la création et de la reprise d'entreprises (ADIE, Réseau Entreprendre, France Initiative) et les groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification (GEIQ).
  • Un même versement ne peut pas servir deux fois : s'il remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu ET à l'IFI, une VENTILATION de la somme entre les deux réductions reste possible, mais pas un double emploi.
  • Les parts de sociétés ÉTABLIES HORS DE FRANCE entrent dans l'assiette au même titre que les françaises, à hauteur de leur fraction immobilière.
  • La détention indirecte est le angle mort le plus fréquent chez un dirigeant : les parts de la SCI qui porte les murs de l'entreprise sont dans l'assiette à hauteur de leur fraction immobilière, même si la SCI n'est pas le sujet de l'année.

Erreurs fréquentes

  • Croire que le barème démarre à 1 300 000 € : le seuil d'imposition est bien 1 300 000 €, mais lorsqu'on y est soumis, le calcul commence à 800 000 €.
  • Souscrire une déclaration alors que le patrimoine net taxable est inférieur ou égal à 1 300 000 € : dans ce cas, il ne faut PAS en souscrire.
  • Oublier de déduire l'abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale.
  • Retrancher soi-même l'exonération de 75 % sur les bois et forêts : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 % et le calcul est fait automatiquement par l'administration.
  • Appliquer la limite de 101 897 € globalement aux biens ruraux ET aux parts de GFA ou de GAF : elle s'applique distinctement aux uns et aux autres.
  • Omettre les biens détenus indirectement via des parts de société : ils entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers.
  • Déduire une dette de travaux contractée après le 1er janvier : la dette doit être existante à cette date, contractée par le foyer fiscal au sens de l'IFI et effectivement supportée par lui.
  • Oublier d'ajouter aux dettes l'IFI THÉORIQUE en case 9GH.
  • Utiliser un même don deux fois, à l'impôt sur le revenu et à l'IFI : le non-cumul est explicite, seule une ventilation est possible.
  • Imputer un impôt étranger sur un bien qui n'est pas pris en compte pour la détermination de l'impôt français : aucune imputation n'est alors possible.
  • Déposer la 2042-IFI seule quand on ne dispose d'aucun revenu taxable à l'impôt sur le revenu : il faut alors remplir la 2042-IFI-COV en plus de la 2042-IFI.

Questions fréquentes

À partir de quel patrimoine faut-il déclarer l'IFI ?

Au-dessus de 1 300 000 € de patrimoine immobilier NET taxable au 1er janvier. À 1 300 000 € ou en dessous, on n'est pas soumis à l'IFI et on ne doit pas souscrire de déclaration.

Quel est le barème de l'IFI ?

Il est progressif par tranches : 0 % entre 0 et 800 000 €, 0,5 % entre 800 000 et 1 300 000 €, 0,7 % entre 1 300 000 et 2 570 000 €, 1 % entre 2 570 000 et 5 000 000 €, 1,25 % entre 5 000 000 et 10 000 000 €, et 1,5 % au-delà de 10 000 000 €. Le seuil d'imposition correspond à un patrimoine net taxable de 1 300 000 €, mais lorsqu'on est imposable, le calcul commence à 800 000 €.

Quand et comment se dépose la 2042-IFI ?

C'est une déclaration ANNEXE : elle se souscrit en même temps que la déclaration de revenus, entre les mois d'avril et juin selon qu'elle est faite en ligne ou sur papier. Les dates exactes figurent au calendrier fiscal. Si vous ne disposez pas de revenus taxables à l'impôt sur le revenu, vous devez remplir la déclaration 2042-IFI-COV ET la déclaration 2042-IFI.

Comment se calcule le patrimoine net taxable ?

Par addition des éléments de l'actif déclarés sur le formulaire 2042-IFI, auxquels sont soustraites les dettes portées sur ce même formulaire. L'actif comprend les biens détenus directement (bâtis et non bâtis) et les biens détenus indirectement via des parts ou actions de sociétés ou d'organismes de placement collectif.

Les parts de ma SCI entrent-elles dans l'assiette ?

Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. On applique à la valeur des parts, valorisées conformément à l'article 973 du CGI, un coefficient égal au rapport entre la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société. Cela vaut pour les sociétés établies en France comme hors de France.

Quelles dettes puis-je déduire ?

Les dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF), et parmi les autres dettes : les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; les dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire sans remboursement obtenu au 31 décembre de l'année de son départ ; les impôts dus à raison des propriétés concernées, comme la taxe foncière ; et les dépenses d'acquisition de parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables. La page rappelle aussi d'ajouter l'IFI théorique en case 9GH.

Qu'est-ce que le plafonnement de l'IFI ?

Réservé aux redevables ayant leur domicile fiscal en France. L'IFI est réduit de la différence entre le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l'étranger au titre des revenus et produits de l'année précédente, et 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l'année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels autorisés par l'article 156 du CGI) ainsi que des revenus exonérés d'impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire de la même année, en France et hors de France. Les totaux se calculent sur l'annexe 5 (cases 9PR et 9PX) et le plafonnement est ensuite calculé par l'administration.

Existe-t-il une décote près du seuil ?

Oui, uniquement pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. ATTENTION : la page officielle écrit la formule « 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable) », qui, appliquée littéralement, donne un résultat négatif pour tout patrimoine supérieur à 14 000 € — donc pour tous les redevables concernés. Cette formule ne peut pas s'appliquer telle qu'elle est servie. Nous la reproduisons sans la corriger et sans en inventer une autre : si votre patrimoine se situe dans cette fourchette, faites confirmer le montant de la décote par votre service des impôts ou par l'avis d'imposition, qui est de toute façon calculé par l'administration.

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Sources officielles

Lire en anglais

Guide et document fournis à titre informatif ; ils ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Vérifiez les exigences de l'organisme destinataire et, au besoin, consultez un professionnel.