Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die 15-Prozent-Grenze prüfen
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie vollständig zu Herstellungskosten und nur noch abgeschrieben. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht mit.
Regeln 2026 — geprüft am 28. September 2026Kostenlos, ohne Konto
Dieser Inhalt gehört zum Leitfaden: Eine Immobilie vermieten und versteuern· Schritt 4 von 8· Nächster Schritt: Größeren Erhaltungsaufwand verteilen — § 82b EStDV, zwei bis fünf Jahre
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Quellen und Annahmen
- gesetze-im-internet.de — EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 — Jahrgang 2026, geprüft am 28. September 2026
Auszug aus der Quelle : « wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten) »
- gesetze-im-internet.de — EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 — Jahrgang 2026, geprüft am 28. September 2026
Auszug aus der Quelle : « Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden »
Annahmen der Berechnung
- Eingegeben werden nur die Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Grund und Boden; die Kaufpreisaufteilung ermittelt der Rechner nicht.
- Die Instandsetzungskosten werden ohne Umsatzsteuer eingegeben, wie es das Gesetz für die Grenze verlangt. Die darauf gezahlte, nicht als Vorsteuer abziehbare Umsatzsteuer — bei der Vermietung von Wohnraum der Regelfall — wird gesondert eingegeben: sie zählt nicht zur Grenze, gehört aber zu den ausgewiesenen Herstellungskosten bzw. zum sofort abziehbaren Aufwand (§ 9b Abs. 1 EStG).
- Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sind nicht enthalten: sie sind stets Herstellungskosten und zählen nicht zur Grenze.
- Bei Vermietungseinkünften gilt die Regel über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG entsprechend.
- Die Regel betrifft nur Gebäude, die der Erzielung von Einkünften dienen (Betriebsvermögen oder Vermietung). Bei einer selbst genutzten Wohnung ist keiner der Beträge abziehbar (§ 12 Nr. 1 EStG).
Weiterführend
Verwandte Rechner
Die benachbarten Berechnungen: die andere Seite derselben Entscheidung, oder der nächste Schritt.
- Abschreibung berechnen — linear oder degressiv, mit Monatsanteil
- Verbilligte Vermietung — 50-Prozent- und 66-Prozent-Grenze nach § 21 EStG
- Denkmal-AfA berechnen — erhöhte Absetzungen nach §§ 7i und 7h EStG
- Größeren Erhaltungsaufwand verteilen — § 82b EStDV, zwei bis fünf Jahre
- Gebäude-AfA berechnen — 2, 2,5 oder 3 Prozent, oder degressiv 5 Prozent
Dieses Ergebnis dient ausschließlich der Information und stellt keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes dar. Prüfen Sie Ihren Fall beim zuständigen Finanzamt oder lassen Sie sich von einer steuerberatenden Person beraten.