Quando un affitto è breve e come si tassa

Sofia mette su un portale il bilocale ereditato a Firenze e nel 2026 incassa 14.000 € di prenotazioni. Il portale, prima di girarle i soldi, ha trattenuto 2.940 €. Sofia pensa di aver chiuso i conti con il fisco. Non è così: quella trattenuta è soltanto un acconto, e nella dichiarazione dovrà scegliere il regime, calcolare l'imposta vera e pagare o recuperare la differenza.

Che cosa rende breve una locazione

Il decreto legge 50 del 2017, all'articolo 4, detta un regime fiscale proprio per le locazioni brevi. La prima condizione è la durata: il contratto non supera i 30 giorni. La seconda riguarda l'immobile, che deve essere a uso abitativo e trovarsi in Italia. La terza riguarda le parti, che devono essere persone fisiche estranee a un'attività d'impresa.

La durata si misura contratto per contratto. Se le stesse persone firmano nel corso dell'anno più contratti, i 30 giorni si verificano su ciascuno, non sulla somma dei soggiorni. Un ospite che torna tre volte per venti giorni resta dentro il regime; un unico contratto di trentacinque giorni ne esce.

L'estraneità all'impresa vale per entrambi i lati del contratto. Restano fuori le locazioni brevi che il conduttore stipula nell'ambito della propria attività commerciale, per esempio l'alloggio a uso foresteria per i dipendenti, e questo anche quando l'attività non è esercitata in modo abituale.

Sul piano catastale contano le unità da A/1 a A/11, esclusa la A/10 degli uffici e studi privati, locate a uso abitativo, con le relative pertinenze: box, posti auto, cantine e soffitte. Un immobile che si presta a essere abitato ma è iscritto in un'altra categoria catastale non rientra.

Servizi ammessi e servizi che fanno impresa

Il regime non si perde se il prezzo comprende servizi strettamente legati all'alloggio. L'Agenzia delle Entrate cita la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, l'uso delle utenze telefoniche e il wi-fi. Sono le prestazioni che chiunque si aspetta affittando una casa per pochi giorni, e non cambiano la natura del contratto.

Il confine si supera quando il locatore aggiunge prestazioni di altro genere. Gli esempi dell'Agenzia sono la colazione, la somministrazione di cibi e bevande, l'auto a noleggio, le guide turistiche e gli interpreti. In quei casi l'attività è riconducibile all'impresa, anche se svolta in modo occasionale, e il regime delle locazioni brevi non si applica.

Il criterio non è il prezzo ma la natura della prestazione. Un cambio di lenzuola in più o una pulizia a metà soggiorno restano servizi dell'alloggio; un pasto, un'auto a noleggio o una visita con guida sono un'altra attività. Chi vuole offrire questi extra deve sapere che, secondo l'Agenzia, porta con sé tutto il contratto fuori dal regime.

Il regime copre anche situazioni in cui chi affitta non è il proprietario. Rientrano le sublocazioni, i contratti a titolo oneroso con cui il comodatario fa godere l'immobile a terzi e le locazioni di singole stanze di un'abitazione, sempre entro i 30 giorni. Chi affitta una camera della propria casa per un weekend è quindi dentro la disciplina.

Per il fisco è indifferente anche il canale. Il contratto può nascere da un accordo diretto tra proprietario e ospite, passare per un'agenzia immobiliare o per un portale che mette in contatto chi cerca un alloggio con chi lo offre: il regime resta lo stesso. Cambiano soltanto gli obblighi dell'intermediario, oggetto del secondo modulo.

Tutti i soggiorni dell'anno sulla stessa unità si sommano nel reddito di quell'unità. Un monolocale prenotato da cinquanta ospiti diversi produce un unico reddito annuo, fatto di cinquanta contratti brevi. È su quel totale che si confrontano i regimi e, per chi opta, si applica l'aliquota scelta.

Due appartamenti al massimo

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi è riservato a chi, nel periodo d'imposta, dedica agli affitti brevi non oltre due appartamenti; fino al 2025 ne erano ammessi quattro. Oltre la soglia l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, chiunque la eserciti. Il corso sulla cedolare secca approfondisce questo limite e la scelta dell'immobile da tassare con l'aliquota ridotta.

Il conteggio riguarda gli appartamenti, non i contratti. Chi affitta per brevi periodi due alloggi, ciascuno a decine di ospiti diversi nell'anno, resta nel limite. Chi aggiunge un terzo alloggio, anche per poche settimane, deve fare i conti con la presunzione di impresa e con tutto ciò che ne consegue sul piano fiscale.

Cedolare secca o tassazione ordinaria

Ai redditi delle locazioni brevi si applicano, a scelta del locatore, le regole della cedolare secca previste dall'articolo 3 del decreto legislativo 23 del 2011. Chi opta paga un'imposta che sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali. Se il contratto viene registrato, la cedolare assorbe anche le imposte di registro e di bollo.

L'aliquota ordinaria della cedolare sulle locazioni brevi è il 26 per cento. Scende al 21 per cento per i contratti relativi a una sola unità immobiliare per anno, individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Il calcolatore della cedolare secca applica entrambe le aliquote al canone annuo.

Per i contratti fino a 30 giorni non esiste obbligo di registrazione. Di conseguenza l'opzione non passa dal modello RLI: si esercita nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi. Solo se il contratto viene registrato volontariamente la scelta si fa al momento della registrazione.

L'opzione si esercita contratto per contratto. Fa eccezione chi affitta porzioni diverse della stessa abitazione per periodi in tutto o in parte coincidenti: in quel caso la scelta fatta sul primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Due camere affittate nello stesso weekend seguono quindi un regime unico.

La registrazione volontaria resta una scelta possibile, per esempio quando le parti vogliono dare data certa a un accordo. In quel caso l'opzione per la cedolare si esprime al momento della registrazione, che allora avviene senza pagare registro e bollo. Senza opzione, registrare significa invece versare entrambe le imposte.

Chi non opta rientra nella tassazione ordinaria: il reddito si somma agli altri e sconta l'IRPEF a scaglioni con le addizionali. In quel regime il canone gode di un abbattimento forfettario del 5 per cento, che la cedolare invece non riconosce. Il confronto va fatto sull'aliquota marginale del contribuente, non sulla percentuale nominale.

Il confronto si fa più stretto sul secondo appartamento, tassato al 26 per cento. Sugli stessi 8.000 euro la cedolare vale 2.080 euro, mentre l'IRPEF ordinaria al 23 per cento, sul 95 per cento del canone, ne vale 1.748 più le addizionali. Per chi sta nel primo scaglione e ha detrazioni da sfruttare, il regime ordinario può tornare interessante.

Nel regime ordinario, inoltre, il reddito dell'affitto si somma agli altri e può spingere il contribuente nello scaglione successivo o ridurre benefici legati al reddito complessivo. Con la cedolare resta separato ai fini dell'IRPEF, ma, come si vedrà più avanti, continua a contare per l'ISEE e per i carichi di famiglia.

La base su cui si calcola l'imposta

Con la cedolare l'aliquota si applica all'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento del 5 per cento. Per sublocazioni e contratti del comodatario la base sono i corrispettivi lordi. Se il prezzo comprende servizi calcolati in modo forfettario, come una quota fissa per le pulizie, anche quella quota entra nella base.

Le spese per servizi accessori restano fuori dal corrispettivo lordo in due soli casi: quando le sostiene direttamente il conduttore, oppure quando il locatore le riaddebita all'ospite sulla base dei costi e dei consumi effettivi. Una bolletta rigirata al centesimo non è reddito; un forfait per le utenze lo è.

Per le altre regole la cedolare sulle locazioni brevi segue quella sugli affitti ordinari: dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso. In pratica il calendario dei versamenti è lo stesso dell'IRPEF, con saldo e acconti, come mostra il corso dedicato alla cedolare.

Sublocatori, comodatari e comproprietari

Chi subaffitta o concede a terzi un immobile ricevuto in comodato non diventa titolare del reddito fondiario. Il proprietario, o il titolare di un altro diritto reale, continua a dichiarare la rendita catastale dell'immobile. Il sublocatore o il comodatario dichiara invece tra i redditi diversi i ricavi dei contratti, applicando la cedolare se sceglie di optare.

Quando l'immobile ha più proprietari ma il contratto lo firma uno solo, conviene sapere come si ripartiscono le cose. Il reddito si imputa a ciascuno pro quota. La ritenuta eventualmente operata da un intermediario, però, è certificata soltanto a chi ha firmato, e solo lui può scomputarla o chiederne il rimborso se non ha imposta sufficiente.

Gli altri comproprietari dichiarano la loro quota di reddito senza alcuna ritenuta da scomputare, e scelgono ciascuno tra cedolare e regime ordinario. Per una coppia che possiede al 50 per cento l'appartamento affittato su un portale, far intestare l'annuncio a uno solo concentra le ritenute su quel coniuge.

Il reddito che resta visibile

Il reddito tassato con la cedolare non entra nel reddito complessivo per l'IRPEF e le addizionali, ma non sparisce. Conta per stabilire se una persona è fiscalmente a carico, per le detrazioni per carichi di famiglia e per canoni di locazione, e per ogni beneficio legato al reddito, a partire dall'ISEE.

In ogni caso i dati dell'immobile vanno riportati in dichiarazione: nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche. È lì che si indica anche quale unità beneficia dell'aliquota ridotta e, come vedremo nel secondo modulo, quali ritenute sono state subite.

Per compilare quei righi serve un riepilogo annuo per immobile: date e importi di ogni soggiorno, servizi compresi nel prezzo, riaddebiti al consumo con le relative bollette, e le certificazioni degli intermediari. Tenerlo aggiornato durante l'anno evita di ricostruire tutto nei giorni in cui si prepara la dichiarazione.

Il riepilogo serve anche a vigilare sui limiti. Un contratto che si allunga oltre i 30 giorni, una colazione aggiunta per qualche ospite o un terzo alloggio messo online in estate cambiano l'inquadramento dell'intero anno: accorgersene a consuntivo significa aver già applicato il regime sbagliato.

• Ogni contratto dura al massimo 30 giorni?
• L'immobile è un'abitazione da A/1 a A/11, diversa da A/10, situata in Italia?
• Locatore e ospite sono persone fisiche che agiscono fuori da un'attività d'impresa?
• I servizi offerti si limitano a biancheria, pulizie, wi-fi e utenze?
• Nell'anno gli appartamenti destinati ad affitti brevi sono al massimo due?
• Il prezzo comprende forfait per servizi che vanno aggiunti alla base imponibile?

Il regime descritto qui è quello del 2026. Nella versione successiva dell'articolo 4 del decreto 50 del 2017, i commi 1, 2 e 3 che lo definiscono risultano abrogati dal nuovo testo di riordino delle imposte sui redditi, applicabile dal 2027. Per gli affitti degli anni seguenti vanno verificate le disposizioni che li sostituiscono.