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Quando un affitto è breve e come si tassa
Gli esempi numerici del modulo, poi casi da risolvere prima di scoprirne la soluzione · 6 sezioni · 477 parole · 6 min
Esempio numerico
Trentacinque giorni di troppo
Una ricercatrice in trasferta prende in affitto un bilocale a Padova per 35 giorni, con un solo contratto da 1.750 €. Il limite dei 30 giorni è superato: quel contratto non è una locazione breve, e segue le regole ordinarie delle locazioni, registrazione compresa. Due contratti distinti da 20 e 15 giorni sarebbero rimasti ciascuno nel regime.
Esempio numerico
La camera con colazione
Lucia affitta una stanza del suo appartamento a turisti, per soggiorni di tre o quattro notti a 70 € a notte. Finché offre letto, biancheria e wi-fi, ogni contratto è una locazione breve. Se comincia a servire la colazione per 10 € in più a persona, la prestazione esce dal perimetro: secondo l'Agenzia l'attività diventa d'impresa.
Esempio numerico
Lo stesso incasso nei due regimi
Un proprietario incassa 8.000 € da affitti brevi sull'unica casa che affitta. Con la cedolare al 21 % paga 1.680 €. Nel regime ordinario il reddito è 8.000 × 95 % = 7.600 €: con un'aliquota marginale del 33 % l'IRPEF vale 2.508 €, con il 23 % 1.748 €, in entrambi i casi più le addizionali. Qui la cedolare conviene comunque.
Esempio numerico
Pulizie a forfait e utenze a consumo
Un soggiorno di cinque notti costa all'ospite 400 € di alloggio, 60 € di pulizie finali a prezzo fisso e 25 € di energia elettrica riaddebitati sulla lettura del contatore. La base della cedolare è 400 + 60 = 460 €. I 25 € restano fuori perché rimborsano un consumo effettivo.
Esempio numerico
Il figlio comodatario
Un padre concede in comodato gratuito al figlio un appartamento a Napoli. Il figlio lo affitta a turisti per soggiorni di una settimana e incassa 7.000 € nell'anno. Il padre continua a dichiarare il reddito fondiario dell'immobile. Il figlio dichiara i 7.000 € tra i redditi diversi e può scegliere per quei corrispettivi la cedolare secca.
Caso pratico
Il monolocale al mare
Carla possiede un solo monolocale, che nel 2026 affitta a turisti soltanto per settimane singole, con biancheria e pulizie comprese. Gli ospiti le hanno pagato in tutto 6.000 €: di questi, 900 € sono il forfait fisso per le pulizie e 300 € sono consumi di gas e luce riaddebitati sulle letture effettive. Carla opta per la cedolare e indica il monolocale come unità ad aliquota ridotta. Qual è la base imponibile e quanto vale l'imposta sostitutiva?
Suggerimento: Chiediti quali somme rimborsano un costo effettivo e quali sono prezzo dell'alloggio, poi applica l'aliquota dell'unità scelta.
Mostra la soluzione
I contratti sono settimanali, riguardano un'abitazione e comprendono solo servizi accessori ammessi: sono locazioni brevi. Il forfait delle pulizie è parte del corrispettivo e resta nella base; i consumi riaddebitati al costo effettivo ne escono. La base è 6.000 − 300 = 5.700 €. Il monolocale è l'unità indicata in dichiarazione, quindi l'aliquota è il 21 %: 5.700 × 21 % = 1.197 €.
Risposta: Base di 5.700 € e cedolare di 1.197 €
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