La société qui n'est pas imposée

Deux associés logent dans une société civile immobilière un local loué 24 000 € par an. La société dépose une déclaration, mais ne paie aucun impôt : ce sont eux qui en paient, chacun sur sa quote-part. Avant de lire : lequel des deux devra remplir une déclaration annexe, et lequel n'aura qu'une case à cocher ?

La société déclare, les associés paient

Pour une location non meublée, la société civile immobilière doit déposer une déclaration 2072, mais c'est l'associé qui est redevable de l'impôt sur les bénéfices, en fonction de sa quote-part de résultat dans la société.

Le vocabulaire officiel parle de translucidité. Lorsqu'elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés, les sociétés mentionnées à l'article 8 du code général des impôts sont considérées comme translucides : elles déclarent sans être imposées.

La déclaration se dépose chaque année, pour les loyers perçus l'année précédente, à la même échéance que les autres déclarations de printemps : le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Elle prend la forme d'une 2072-C complète ou d'une 2072-S simplifiée selon les cas.

Le résultat se répartit ensuite entre les associés, au prorata de leurs parts. Chacun le porte dans ses propres revenus fonciers, et l'impôt s'applique à son barème personnel, sans que la société n'en acquitte rien.

Quand l'associé remplit une 2044

Un associé qui ne détient que des parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés n'a pas à remplir de déclaration 2044. Il déclare sa quote-part directement sur sa déclaration de revenus, dans la rubrique des revenus fonciers.

Détenir aussi un logement loué nu en direct ouvre au contraire le micro-foncier, qui dispense de la 2044 et fait porter les loyers cumulés en case 4BE. C'est hors micro-foncier — seuil dépassé ou régime particulier — qu'une 2044, ou une 2044 spéciale, devient nécessaire, au paragraphe prévu à cet effet.

Le micro-foncier n'est pas ouvert par principe à un associé. Il s'applique de plein droit si trois conditions sont réunies : l'associé est aussi directement propriétaire d'au moins un logement loué nu, aucun logement ne relève d'un régime particulier, et ses revenus bruts, quote-part comprise, n'excèdent pas 15 000 €.

Le micro-foncier dispense du dépôt de la 2044 et applique un abattement de 30 %, représentatif des charges. Les deux régimes, micro-foncier et réel, sont exclusifs l'un de l'autre : on ne panache pas.

Déficit, et plus-value à la revente

Un exercice déficitaire se répercute sur l'associé. Il déduit de son revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, la quote-part du déficit provenant de la société civile immobilière, avec des plafonds majorés pour certains dispositifs.

À la revente, l'immeuble étant la propriété de la société, la plus-value se calcule en fonction des dates d'acquisition et de cession par la société. Elle reste imposable au nom de chaque associé présent à la cession, au prorata de ses parts.

Le régime est celui des particuliers. La plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à 17,2 %, et bénéficie des abattements liés à la durée de détention.

L'exonération totale arrive au bout du compte. Un bien détenu depuis plus de vingt-deux ans est exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière, les prélèvements sociaux suivant un calendrier d'abattement plus long.