French property company (SCI): corporate tax vs income tax

Sources and assumptions

• entreprendre.service-public.gouv.fr — F23575 — tax year 2026, verified on September 4, 2026

  Excerpt from the source : « La société peut renoncer à son option jusqu'au 5e exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée. En l'absence de renonciation dans le délai prévu, l'option pour l'impôt sur les sociétés devient irrévocable. »

• entreprendre.service-public.gouv.fr — F23575 — tax year 2026, verified on September 4, 2026

  Excerpt from the source : « Une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est imposée au taux normal de 25 % »

• entreprendre.service-public.gouv.fr — F23575 — tax year 2026, verified on September 4, 2026

  Excerpt from the source : « un taux réduit fixé à 15 % peut s'appliquer pour la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 € »

• entreprendre.service-public.gouv.fr — F23575 — tax year 2026, verified on September 4, 2026

  Excerpt from the source : « un taux réduit fixé à 15 % peut s'appliquer pour la part des bénéfices allant jusqu'à 42 500 € »

• entreprendre.service-public.gouv.fr — F23575 — tax year 2026, verified on September 4, 2026

  Excerpt from the source : « Chiffre d'affaires inférieur ou égal à 10 000 000 € au cours de l'exercice comptable »

• service-public.gouv.fr — F1991 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Les règles diffèrent selon que le montant annuel de vos revenus fonciers (charges non comprises) est inférieur ou supérieur à 15 000 €. Si vos revenus ne dépassent pas 15 000 €, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. »

• service-public.gouv.fr — F1991 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Vous avez droit à un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif de frais, sur vos revenus fonciers. »

• service-public.gouv.fr — F1991 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. »

• service-public.gouv.fr — F1991 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années suivantes. »

• service-public.gouv.fr — F1991 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Si vous choisissez le régime réel, cette option sera irrévocable pendant 3 ans. »

• service-public.gouv.fr — F2329 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Contribution sociale généralisée (CSG) 9,2 % / Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) 0,5 % / Prélèvement de solidarité 7,5 % / TOTAL 17,2 % »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « La plus-value immobilière, après déduction du ou des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) pour leur montant réel justifié ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) sous conditions pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d’achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « De la 6e à la 21e année : 6 % » »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Abattement pour durée de détention, impôt sur le revenu — « 22e année révolue : 4 % » »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « De la 6e à la 21e année : 1,65 % » »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « 22e année révolue : 1,6 % » »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Abattement pour durée de détention, prélèvements sociaux — « Au-delà de la 22e année : 9 % » »

• service-public.gouv.fr — F10864 — tax year 2026, verified on September 3, 2026

  Excerpt from the source : « Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 %. »

Calculation assumptions

• The calculation covers an unfurnished-letting, non-trading property company whose partners are individuals resident in France for tax purposes and hold all the shares. On the income-tax side, the micro-foncier regime is open to a partner only if they also directly own at least one property let unfurnished: the calculation assumes so. A partner who holds only company shares falls under the actual-expenses regime, and the tax on rents in the income-tax column may then be higher. Rents, expenses and the marginal tax rate are assumed constant over the whole holding period, and the sale is of the property itself, not of the company's shares.
• Under corporate tax, the tax cost computed here stops at company level: distributing the profit and the sale proceeds to the partners, which is taxed in their hands, is not modelled. The comparison is therefore structurally favourable to corporate tax for as long as the partners leave the funds inside the company.
• The conditions for the reduced rate of corporate tax (fully paid-up capital, at least 75 % held by individuals, turnover below the ceiling) are assumed to be met. The capital gain forms part of the disposal year's result: the reduced-rate bracket applies to that year's total profit, rental result included, and the excess is taxed at the standard rate.
• Depreciation is straight-line, on a single component, using the share and duration entered. Component-based depreciation (structure, roof, fittings), capitalised works during the holding period and capitalised acquisition costs are not modelled.
• On the income-tax side, the gain is computed on the acquisition price entered: the flat-rate allowances of the private capital gains regime (acquisition costs, works after more than five years of ownership) are not applied. Applying them would reduce the disposal tax in the income-tax column.
• The additional levy on large private property gains is not computed, nor are the special exemptions (main home, first disposal, particular holding periods).
• Under corporate tax, losses are carried forward without time limit and set off first against profitable years, then against the capital gain on disposal; the annual cap on the offset of carried-forward losses is not modelled, and any loss remaining after the disposal is lost in this calculation.
• The partners' income tax is estimated at the marginal rate entered, assumed constant: neither the bracket change that rents may trigger, nor the low-income rebate, nor the family quotient cap is modelled.
• Not quantified: the annual levy on rental income owed by companies subject to corporate tax, the registration duties on acquisition, the wealth tax on property, the accounting fees required by commercial bookkeeping, and the financing of the property.