Der Nießbrauch: das Eigentum weitergeben, die Erträge behalten

Eine Witwe überschreibt ihrem Sohn das Mehrfamilienhaus, in dem sie selbst wohnt, und lässt sich im Notarvertrag den Nießbrauch eintragen. Drei Jahre später muss das Dach vollständig erneuert werden, der Kostenvoranschlag lautet auf 48.000 €. Der Sohn hält das für ihre Sache, weil sie die Mieten kassiert. Sie hält es für seine, weil ihm das Haus gehört. Das Gesetz hat die Frage längst entschieden.

Zwei Rechte an einer Sache

Wer Vermögen noch zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben will, steht vor einem Zielkonflikt. Er möchte früh übertragen, etwa wegen der Freibeträge oder um Streit unter den Erben vorzubeugen. Zugleich braucht er die Erträge oft selbst, als Wohnung oder als Einkommen im Alter.

Das Bürgerliche Gesetzbuch löst diesen Konflikt, indem es das Eigentum und die Nutzungen trennt. Das Eigentum geht auf das Kind über, die Nutzungen bleiben bei den Eltern. Man spricht dann von einer Übergabe unter Nießbrauchsvorbehalt oder, in der Praxis, von vorweggenommener Erbfolge.

Der Begriff vorweggenommene Erbfolge steht so nicht im Gesetz. Er beschreibt keinen eigenen Vertragstyp, sondern das wirtschaftliche Ziel: Vermögen geht schon jetzt dorthin, wohin es sonst mit dem Tod gegangen wäre. Rechtlich ist der Vorgang in aller Regel eine Schenkung, und zwar eine, die mit einem Nießbrauch belastet ist.

Was Nutzungen sind, sagt § 100 BGB: die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie die Vorteile aus ihrem Gebrauch. Bei einem vermieteten Haus sind das die Mieten, bei einem selbst bewohnten Haus der Vorteil des Wohnens. Der Nießbraucher darf also vermieten oder selbst einziehen.

Der Nießbrauch muss nicht umfassend sein. Nach § 1030 Abs. 2 BGB lässt er sich beschränken, indem einzelne Nutzungen ausgeschlossen werden. Eltern können sich zum Beispiel nur die Mieten einer bestimmten Wohnung vorbehalten und die übrigen Einheiten dem Kind sofort zur freien Nutzung überlassen.

Gegenstand eines Nießbrauchs kann nicht nur eine Sache sein. § 1068 BGB erlaubt ihn auch an Rechten, und die Regeln über Sachen gelten dann entsprechend, soweit die folgenden Paragrafen nichts anderes bestimmen. So lassen sich etwa Gesellschaftsanteile übertragen, während die Gewinnansprüche beim Übergeber bleiben.

Dieser Kurs konzentriert sich auf den häufigsten Fall: ein Grundstück, meist ein Mietshaus oder das Elternhaus, das unter Nießbrauchsvorbehalt an ein Kind übergeht. Die Regeln für Rechte und Unternehmensanteile folgen denselben Grundgedanken, haben aber eigene Feinheiten, die hier nicht vertieft werden.

Was der Nießbraucher darf, und wo seine Befugnis endet

Der Nießbraucher ist nach § 1036 Abs. 1 BGB zum Besitz der Sache berechtigt. Er hat die Schlüssel, er schließt die Mietverträge, er entscheidet, wer einzieht. Das Kind ist zwar Eigentümer geworden, kann aber weder selbst einziehen noch die Mieter kündigen, solange der Nießbrauch besteht.

Mit diesem Besitzrecht geht eine Bindung einher. Nach § 1036 Abs. 2 BGB muss der Nießbraucher die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechterhalten und nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft verfahren. Aus einem Wohnhaus darf er also nicht eigenmächtig ein Lager oder eine Gaststätte machen.

Noch deutlicher wird § 1037 Abs. 1 BGB: der Nießbraucher darf die Sache weder umgestalten noch wesentlich verändern. Ein Anbau, ein Abriss oder die Aufteilung in Eigentumswohnungen gehören deshalb nicht zu seinen Befugnissen. Sie bleiben Sache des Eigentümers, der seinerseits das Nutzungsrecht respektieren muss.

Normale Abnutzung geht dagegen nicht zu Lasten des Nießbrauchers. § 1050 BGB stellt klar, dass er Veränderungen oder Verschlechterungen, die aus der ordnungsmäßigen Ausübung entstehen, nicht zu vertreten hat. Abgewohnte Böden oder ein vergilbter Anstrich nach zwanzig Jahren sind also kein Schaden, den er ersetzen müsste.

Eine Eigenart unterscheidet den Nießbrauch von fast allen anderen Vermögensrechten. Nach § 1059 BGB ist er nicht übertragbar. Die Mutter kann ihn weder verkaufen noch verschenken noch vererben. Überlassen kann sie aber die Ausübung, etwa indem sie die Wohnung vermietet oder einem Dritten das Nutzungsrecht zur Ausübung einräumt.

Gegen Störungen ist der Nießbraucher so geschützt wie ein Eigentümer. § 1065 BGB erklärt die Ansprüche aus dem Eigentum für entsprechend anwendbar. Beeinträchtigt jemand sein Recht, auch der Eigentümer selbst, kann er Herausgabe, Beseitigung oder Unterlassung verlangen, genau wie es ein Eigentümer könnte.

Wer welche Kosten trägt

Die Kostenverteilung ist die Stelle, an der Familien am häufigsten streiten, und sie ist im Gesetz erstaunlich präzise geregelt. Der Grundgedanke lautet: wer die Erträge zieht, trägt die laufenden Kosten, und wer die Substanz besitzt, trägt die außergewöhnlichen.

Nach § 1041 BGB hat der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen. Ausbesserungen und Erneuerungen treffen ihn aber nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Den tropfenden Wasserhahn, den Anstrich im Treppenhaus oder die Wartung der Heizung zahlt also die Mutter.

Die vollständige Erneuerung eines Daches, der Austausch der gesamten Heizungsanlage oder die Sanierung nach einem Wasserschaden gehen dagegen über die gewöhnliche Unterhaltung hinaus. Diese Kosten legt das Gesetz dem Nießbraucher nicht auf. Ob der Eigentümer sie tragen muss, regelt der Übergabevertrag, und genau deshalb sollte er es tun.

Damit der Eigentümer reagieren kann, muss er davon erfahren. § 1042 BGB verpflichtet den Nießbraucher, ihm unverzüglich Anzeige zu machen, wenn die Sache zerstört oder beschädigt wird oder eine außergewöhnliche Ausbesserung nötig ist. Dasselbe gilt, wenn ein Dritter ein Recht an der Sache für sich beansprucht.

Hinzu kommt die Versicherung. § 1045 BGB verpflichtet den Nießbraucher, die Sache auf eigene Kosten gegen Brand und sonstige Unfälle zu versichern, wenn dies einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Die Forderung gegen den Versicherer muss dabei dem Eigentümer zustehen. Besteht schon eine Versicherung, zahlt er deren Prämien.

Die wichtigste Kostenregel steht in § 1047 BGB. Der Nießbraucher trägt die öffentlichen Lasten, die auf der Sache ruhen, also etwa die Grundsteuer. Ausgenommen sind nur außerordentliche Lasten, die als auf den Stammwert gelegt anzusehen sind. Der gewöhnliche Grundsteuerbescheid gehört damit zu den Aufgaben der Mutter.

Dieselbe Vorschrift erfasst privatrechtliche Lasten, die bei Bestellung des Nießbrauchs schon auf der Sache ruhten, insbesondere die Zinsen aus Hypotheken und Grundschulden. Bemerkenswert ist, was dort NICHT steht: die Tilgung. Das Gesetz weist dem Nießbraucher die Zinsen zu, nicht die Rückführung des Darlehens selbst.

Macht der Nießbraucher Aufwendungen, zu denen er nicht verpflichtet ist, richtet sich der Ersatz nach § 1049 BGB nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag. Eine Einrichtung, mit der er die Sache versehen hat, darf er wieder wegnehmen. Wer freiwillig eine neue Küche einbaut, kann sie also beim Auszug mitnehmen.

Alle diese Regeln gelten nur, soweit die Beteiligten nichts anderes vereinbaren. Viele Übergabeverträge weichen bewusst davon ab, etwa indem die Eltern auch die großen Reparaturen übernehmen, damit das Kind nicht zahlen muss, bevor es überhaupt Erträge hat. Diese Abreden haben steuerliche Folgen, die das zweite Modul anspricht.

Bestellung: Notar und Grundbuch

Ein Grundstück wird nicht durch Handschlag übertragen. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf schon der Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, der notariellen Beurkundung. Der Übergabevertrag geht deshalb immer über den Tisch eines Notars.

Auch das Schenkungsversprechen selbst braucht nach § 518 Abs. 1 BGB die notarielle Form. Ein Formmangel wird zwar durch die Bewirkung der Leistung geheilt, bei Grundstücken also durch Auflassung und Eintragung. Auf diese Heilung verlässt sich aber niemand, der ein Haus überträgt.

Der Nießbrauch an einem Grundstück ist ein dingliches Recht. Für seine Entstehung verlangt § 873 Abs. 1 BGB zweierlei: die Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigtem und die Eintragung im Grundbuch. Ohne Eintragung gibt es keinen Nießbrauch, sondern allenfalls eine schuldrechtliche Abrede zwischen den Beteiligten.

Die Eintragung setzt nach § 19 GBO voraus, dass derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist. Bei der Übergabe unter Vorbehalt ist das der neue Eigentümer, also das Kind. In der Praxis enthält der notarielle Vertrag deshalb zugleich die Auflassung an das Kind und die Bewilligung des Nießbrauchs zugunsten der Eltern.

Die Eintragung ist mehr als eine Formalie. Sie macht den Nießbrauch gegenüber jedermann wirksam, auch gegenüber Gläubigern des Kindes und späteren Erwerbern. Verkauft das Kind das Haus, bleibt der Nießbrauch bestehen; wer kauft, erwirbt ein Grundstück, dessen Erträge ihm vorerst nicht zustehen.

Eine Grenze zieht § 311b Abs. 2 BGB. Nichtig ist ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil davon mit einem Nießbrauch zu belasten. Ein Nießbrauch wird also an bestimmten Gegenständen bestellt, nicht pauschal an allem, was jemand irgendwann besitzen wird.

An beweglichen Sachen entsteht der Nießbrauch anders. § 1032 BGB verlangt dort die Übergabe der Sache und die Einigung darüber, dass dem Erwerber der Nießbrauch zustehen soll. Für Kunstwerke, Möbel oder Fahrzeuge, die zusammen mit einem Haus übergeben werden, gilt also nicht das Grundbuch, sondern diese Regel.

Das Ende: Tod, Rückgabe und laufende Mietverträge

Der Nießbrauch ist an die Person gebunden. § 1061 BGB bestimmt, dass er mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt. Eine Vererbung ist ausgeschlossen, und genau das macht ihn für die vorweggenommene Erbfolge so passend: mit dem Tod der Eltern fällt das volle Eigentum automatisch beim Kind zusammen.

Im Grundbuch steht der erloschene Nießbrauch allerdings weiter, bis er gelöscht wird. Das ändert nichts an der Rechtslage: untergegangen ist er bereits mit dem Tod, ohne dass es einer Kündigung, eines Verzichts oder einer Erklärung des Eigentümers bedürfte. Die Löschung bringt das Grundbuch nur wieder in Einklang damit.

Endet der Nießbrauch zu Lebzeiten, etwa durch einen Verzicht der Eltern, muss der Nießbraucher die Sache nach § 1055 Abs. 1 BGB an den Eigentümer zurückgeben. Ein solcher Verzicht kann seinerseits eine Zuwendung an das Kind sein, deren steuerliche Seite in einem eigenen Schritt zu prüfen ist.

Hat der Nießbraucher Wohnungen vermietet, enden diese Mietverhältnisse nicht mit ihm. § 1056 Abs. 1 BGB wendet die Regeln über die Veräußerung vermieteten Wohnraums entsprechend an: der Eigentümer tritt in die laufenden Verträge ein. Die Mieter der Mutter werden also Mieter des Sohnes.

Der Eigentümer erhält dafür ein Sonderkündigungsrecht. Nach § 1056 Abs. 2 BGB darf er unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Hat der Nießbraucher auf sein Recht verzichtet, ist die Kündigung erst ab dem Zeitpunkt zulässig, zu dem der Nießbrauch ohne den Verzicht erloschen wäre. Ein Verzicht verkürzt die Mieterrechte also nicht.

Die Mieter wiederum können Klarheit verlangen. § 1056 Abs. 3 BGB erlaubt ihnen, den Eigentümer unter Fristsetzung aufzufordern, sich zu erklären, ob er kündigen will. Nach Ablauf der Frist ist die Kündigung nicht mehr möglich. Das neue Mietverhältnis wird damit schnell stabil.

Nießbrauch oder Wohnungsrecht

Nicht jede Übergabe braucht einen vollen Nießbrauch. Wer nur selbst im Haus wohnen will und auf Mieteinnahmen verzichten kann, greift oft zum Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und damit enger als der Nießbrauch. Es gewährt die Nutzung in einzelnen Beziehungen, nämlich zum Wohnen, nicht die Ziehung aller Nutzungen. Die Vermietung gehört nicht zu seinem gesetzlichen Inhalt; aufnehmen darf der Berechtigte nach § 1093 Abs. 2 BGB aber seine Familie und die zur Pflege nötigen Personen.

Einige Nießbrauchsregeln gelten für das Wohnungsrecht entsprechend, so die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung nach § 1041 BGB und die Anzeigepflicht. Die Lastentragung nach § 1047 BGB ist in der Verweisung des § 1093 dagegen nicht genannt. Wer ein Wohnungsrecht vereinbart, sollte die Grundsteuer deshalb ausdrücklich im Vertrag verteilen.

Die Wahl zwischen beiden Rechten ist keine Stilfrage. Der Nießbrauch passt, wenn die Eltern von den Mieten leben wollen oder das Haus ganz vermietet ist. Das Wohnungsrecht passt, wenn sie nur ihre eigene Wohnung behalten und das übrige Haus sofort dem Kind überlassen möchten.

Die zivilrechtlichen Fristen einer Übergabe

Wer zu Lebzeiten schenkt, setzt mehrere Uhren in Gang, und zwei davon messen zehn Jahre. Die erste betrifft den Schenker selbst. Gerät er später in Not, kann er nach § 528 BGB die Herausgabe des Geschenks verlangen, soweit er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann.

Dieser Rückforderungsanspruch ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Leistung des Geschenks zehn Jahre verstrichen sind. Praktisch wird er vor allem, wenn ein Pflegeheim bezahlt werden muss und ein Sozialleistungsträger den Anspruch des Schenkers geltend macht.

Die zweite Uhr läuft zugunsten der Pflichtteilsberechtigten. § 2325 BGB rechnet Schenkungen dem Nachlass hinzu und lässt sie über zehn Jahre abschmelzen; die Einzelheiten erklärt der Kurs zum Pflichtteil. Für die Übergabe unter Vorbehalt kommt es auf ein einziges Wort an: die Frist beginnt mit der Leistung des verschenkten Gegenstands.

Was Leistung in diesem Sinn bedeutet, sagt das Gesetz nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt die Umschreibung im Grundbuch allein nicht, wenn der Schenker sich die Nutzungen umfassend vorbehält: den Genuss des Gegenstands hat er dann nicht wirklich aufgegeben. Das ist Richterrecht, kein Gesetzestext.

Die Folge für die Planung ist erheblich. Ein Haus, das unter vollem Nießbrauchsvorbehalt übertragen wurde, kann für die Pflichtteilsergänzung auch nach zwanzig Jahren noch voll zählen, weil die Frist nach dieser Rechtsprechung gar nicht zu laufen begonnen hat. Wie weit ein nur teilweiser Vorbehalt reicht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Schließlich lässt sich der Schenker oft ausdrücklich ein Rückforderungsrecht vorbehalten, etwa für den Fall, dass das Kind vor ihm stirbt oder das Haus verkauft. Muss das Geschenk deshalb herausgegeben werden, erlischt die Schenkungsteuer nach § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit.