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Steuerfreie Miete und der Verzicht auf die Befreiung: wer optieren darf und warum
Die Rechenbeispiele des Moduls, dann Fälle zum Selbstlösen vor der Auflösung · 2 Abschnitte · 269 Wörter · 3 Min.
Beispiel mit Zahlen
Was die Option Frau Kessler bringt
Frau Kessler optiert gegenüber der Steuerkanzlei und vereinbart 2.500 € Nettomiete zuzüglich 475 € Umsatzsteuer im Monat. Aus dem Ausbau zieht sie 28.500 € Vorsteuer ab. Die Kanzlei zieht die monatlichen 475 € ihrerseits ab. Ohne Option wären die 28.500 € Kosten geworden, die sich nur über eine höhere Miete hätten hereinholen lassen.
Übungsfall
Ein Haus, drei Mieter, drei Antworten
Ein Vermieter lässt 2026 ein neues dreigeschossiges Geschäftshaus errichten. Das Erdgeschoss mietet eine Bäckerei, das erste Obergeschoss eine Zahnarztpraxis, das zweite Obergeschoss eine Familie als Wohnung. Zusätzlich vermietet er vier Tiefgaragenplätze einzeln an Anwohner. Für welche Flächen kann er optieren, welche Mieten sind ohnehin steuerpflichtig, und welche bleiben steuerfrei?
Hinweis: Prüfen Sie für jede Einheit zuerst § 4 Nr. 12 Satz 2, dann die beiden Hürden des § 9, und fragen Sie, ob § 27 Abs. 2 bei einem Neubau helfen kann.
Lösung ansehen
Die Tiefgaragenplätze sind nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG von der Befreiung ausgenommen und kraft Gesetzes steuerpflichtig, auch gegenüber privaten Anwohnern. Für das Erdgeschoss sind beide Hürden des § 9 erfüllt: Die Bäckerei ist Unternehmer, mietet für ihr Unternehmen und führt Umsätze mit Vorsteuerabzug aus. Die Zahnarztpraxis ist zwar Unternehmer, erbringt aber steuerfreie Heilbehandlungen nach § 4 Nr. 14 Buchstabe a; § 9 Abs. 2 sperrt die Option, und da das Haus 2026 errichtet wird, hilft § 27 Abs. 2 nicht. Die Wohnung an die Familie scheitert schon an § 9 Abs. 1. Weil § 9 Abs. 2 mit „soweit“ arbeitet, kann der Vermieter für das Erdgeschoss allein optieren.
Antwort: Option nur für die Bäckerei; Stellplätze ohnehin steuerpflichtig; Zahnarztpraxis und Wohnung steuerfrei
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