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Qui paie, et sur quelle base exactement
L'explication, dans l'ordre où elle se lit · 23 sections · 767 mots · 4 min
Farid vend 240 000 € l'appartement qu'il avait payé 180 000 € il y a douze ans. Son gain apparent est de 60 000 €. Sa plus-value imposable, elle, n'est que de 19 500 € : deux forfaits gonflent légalement son prix d'acquisition. L'impôt et les prélèvements sociaux s'établissent à 5 116 €, contre 21 720 € s'il avait été taxé sur l'écart brut.
Ce que vous saurez faire
- Savoir si votre vente est imposable ou exonérée, et sur quel fondement.
- Reconstituer un prix d'acquisition majoré sans oublier les deux forfaits.
- Distinguer la plus-value brute du gain apparent affiché par le prix de vente.
La résidence principale est exonérée, les autres non
La vente du logement qui constitue votre résidence principale au jour de la cession échappe entièrement à l'impôt sur la plus-value. C'est l'exonération la plus large, et celle qui fait croire à tort que la fiscalité immobilière est indolore.
Tout autre bien est imposable : résidence secondaire, appartement loué, terrain, part de société immobilière. Le vendeur découvre alors un impôt calculé selon des règles qui n'ont rien de commun avec celles du revenu ordinaire.
Définition
Résidence principale — Logement occupé de manière habituelle et effective par le vendeur au moment de la vente. Une occupation ponctuelle ou une adresse purement déclarative ne suffisent pas à ouvrir l'exonération.
- Résidence principale au jour de la vente : exonération totale, sans condition de durée.
- Première cession d'un logement autre, sous condition de remploi dans une résidence principale.
- Bien détenu depuis plus de trente ans : exonération acquise par la durée seule.
- Prix de vente modeste ou vendeur retraité modeste : exonérations spécifiques encadrées.
- Expropriation ou cession à un organisme de logement social : régimes particuliers.
Vérifiez votre situation avant de signer le compromis. Une exonération se prouve, et certaines supposent un remploi ou une condition de non-détention qu'il est trop tard pour organiser une fois l'acte signé.
L'exonération de résidence principale suppose aussi une cession dans un délai raisonnable après le déménagement, si le logement a été quitté avant la vente. Un bien laissé vacant plusieurs années perd le bénéfice, même s'il n'a jamais été loué.
Le prix d'acquisition se majore, légalement
La plus-value ne compare pas le prix de vente au prix payé, mais à un prix d'acquisition majoré. Deux forfaits permettent de l'augmenter sans produire la moindre facture, ce qui réduit d'autant la base imposable.
Chiffres clés
- Forfait de frais d'acquisition
- 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif
- Forfait travaux au-delà de cinq ans de détention
- 15 % du prix d'achat, sans justificatif
- Prix d'acquisition majoré de Farid
- 220 500 € au lieu de 180 000 €
Les forfaits ne sont pas obligatoires : vous pouvez leur préférer les frais et travaux réels, justificatifs à l'appui. L'arbitrage est arithmétique, et le forfait l'emporte dès que les dépenses réelles restent modestes.
Attention toutefois : des travaux déjà déduits de revenus fonciers ne peuvent pas être repris ici. Un bailleur qui a déduit ses factures pendant la location ne les retrouve pas au moment de la vente, le forfait restant alors sa seule option.
Le choix n'est pas global : on retient soit le forfait, soit le réel, pour l'ensemble des travaux. Panacher les deux est refusé, et additionner un forfait à quelques factures choisies constitue une majoration abusive du prix d'acquisition.
Définition
Prix d'acquisition majoré — Prix d'achat augmenté des frais d'acquisition et des travaux, retenus au forfait ou au réel. C'est le terme de comparaison du prix de vente : il détermine à lui seul la plus-value brute.
Ce qui vient encore réduire la base
Les frais de cession supportés par le vendeur, notamment les diagnostics obligatoires et la commission d'agence lorsqu'elle lui incombe, viennent en diminution du prix de vente retenu pour le calcul.
Cette déduction se justifie par facture. Elle est souvent oubliée alors qu'elle représente plusieurs milliers d'euros sur une vente ordinaire : les diagnostics seuls dépassent régulièrement 500 €, et la commission plusieurs points du prix.
Rassemblez ces justificatifs avant la mise en vente plutôt qu'au moment de signer. Retrouver une facture d'entreprise de huit ans d'âge prend des semaines, et le calcul de l'impôt, lui, se fait en quelques jours entre compromis et acte.
Les erreurs à éviter
- Croire que la résidence principale s'apprécie sur la déclaration d'impôt : c'est l'occupation effective au jour de la vente qui compte.
- Comparer le prix de vente au prix d'achat brut, en oubliant les deux forfaits qui majorent légalement le prix d'acquisition.
- Cumuler le forfait travaux et des factures déjà déduites de revenus fonciers : le même euro ne se compte pas deux fois.
- Omettre les frais de cession justifiés, qui viennent en diminution du prix de vente retenu.
Contenu pédagogique à jour des sources citées. Il ne remplace pas un conseil personnalisé pour votre situation. Ces formations ne sont ni certifiantes ni éligibles au CPF : elles ne préparent à aucune certification enregistrée au RNCP ou au répertoire spécifique.