Eigentum, Kosten und Hausgeld: was die Wohnung kostet und warum

Eine Ärztin kauft Anfang 2025 für 285.000 € eine Zweizimmerwohnung in einer Anlage mit 18 Einheiten, um sie zu vermieten. Die Verwaltung nennt ein monatliches Hausgeld von knapp 400 €, und die Käuferin will diesen Betrag vollständig als Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter verlangen. Im Juni 2026 folgt die Jahresabrechnung mit einer Nachzahlung im mittleren dreistelligen Bereich. Beides versteht nur, wer das Wohnungseigentumsgesetz kennt.

Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht einfach vier Wände. Nach § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide Teile gehören untrennbar zusammen. Man kann die Wohnung nicht ohne ihren Anteil verkaufen und den Anteil nicht ohne die Wohnung.

Was gemeinschaftlich ist, bestimmt § 1 Abs. 5 WEG durch Abgrenzung: das Grundstück und das Gebäude, soweit sie weder im Sondereigentum noch im Eigentum eines Dritten stehen. Das Gesetz arbeitet also mit einer Restgröße. Alles, was nicht ausdrücklich einem einzelnen Eigentümer zugewiesen ist, gehört allen gemeinsam, vom Dach über das Treppenhaus bis zum Garten.

Welche Räume Sondereigentum sind, legt die Teilungserklärung fest, ergänzt durch den Aufteilungsplan. Dieser Plan ist eine von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, auf der jede Einheit mit derselben Nummer gekennzeichnet ist (§ 7 Abs. 4 WEG). Wer eine Wohnung prüft, sollte beide Unterlagen aus dem Grundbuch anfordern, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt.

Auch innerhalb der eigenen Räume ist nicht alles Sondereigentum. § 5 Abs. 1 WEG erfasst nur Bestandteile, die man verändern oder entfernen kann, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen. Hinzu kommt eine zweite Bedingung: Die äußere Gestaltung des Gebäudes darf sich dadurch nicht ändern.

Noch deutlicher ist § 5 Abs. 2 WEG. Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, können nie Sondereigentum sein, auch wenn sie mitten in einer Wohnung liegen. Dasselbe gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Eine tragende Wand oder der Steigstrang der Heizung bleiben daher Sache aller.

Die Unterscheidung ist keine Formalie, sie entscheidet über Geld. Über das Sondereigentum verfügt jeder nach Belieben: Er darf es bewohnen, vermieten oder anders nutzen, soweit kein Gesetz entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG). Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dagegen beschließen alle gemeinsam, und bezahlt wird sie aus der gemeinsamen Kasse.

Die Gemeinschaft als eigener Rechtsträger

Seit der Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, ist die Rolle der Gemeinschaft klar gefasst. Nach § 9a Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden. Sie entsteht, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, und trägt den Namen der Anlage mit der Angabe des Grundstücks.

Praktisch heißt das: Verträge mit dem Hausmeister, dem Versorger oder der Dachdeckerei schließt die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. Ihr gehört auch das Gemeinschaftsvermögen, also die Bankkonten mit den eingezahlten Vorschüssen und der Rücklage. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt ihr ebenfalls, so steht es in § 18 Abs. 1 WEG.

Gegenüber Dritten wird die Gemeinschaft durch den Verwalter vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Für einen Grundstückskauf oder einen Darlehensvertrag braucht er jedoch einen Beschluss der Eigentümer. Fehlt ein Verwalter, handeln die Eigentümer gemeinschaftlich. Wie der Verwalter bestellt wird und was er allein entscheiden darf, behandelt das zweite Modul.

Für die Schulden der Gemeinschaft haftet der Einzelne nicht unbegrenzt. § 9a Abs. 4 WEG lässt jeden Eigentümer gegenüber einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils einstehen. Erfasst sind Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nach Absatz 5 nicht statt.

Jeder Eigentümer hat außerdem ein Recht auf Information. Nach § 18 Abs. 4 WEG kann er von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, also in Verträge, Rechnungen und Kontoauszüge. Wer eine Abrechnung nicht nachvollziehen kann, sollte von diesem Recht Gebrauch machen, bevor er in der Versammlung über sie abstimmt.

Wer welche Kosten trägt: der Verteilungsschlüssel

Die Grundregel steht in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere für Verwaltung und gemeinschaftlichen Gebrauch, nach dem Verhältnis seines Anteils. Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Miteigentumsanteil, nicht die Wohnfläche und nicht die Zahl der Bewohner einer Wohnung.

Viele Teilungserklärungen weichen davon ab. Die Eigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG Vereinbarungen treffen, die vom Gesetz abweichen, etwa Heizkosten nach Verbrauch oder Müllgebühren nach Einheiten. Eine solche Vereinbarung wirkt gegen einen späteren Erwerber aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).

Die Reform hat den Eigentümern zusätzlich eine Beschlusskompetenz gegeben. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können sie für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen, und zwar abweichend vom Gesetz wie auch von einer bestehenden Vereinbarung. Dafür genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, die § 25 Abs. 1 WEG vorsieht.

Grenzenlos ist diese Befugnis nicht. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die § 18 Abs. 2 WEG am Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen misst. Wer durch einen neuen Schlüssel einseitig belastet wird, kann den Beschluss anfechten. Umgekehrt kann jeder verlangen, dass eine unbillig gewordene Vereinbarung angepasst wird (§ 10 Abs. 2 WEG).

Wirtschaftsplan und Vorschüsse

Das monatliche Hausgeld ist kein Begriff des Gesetzes, sondern der Alltagsname für die Vorschüsse, über die die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen. Diese Vorschüsse decken zwei Dinge: die laufende Kostentragung und die Zuführung zu den Rücklagen. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt.

Der Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft. Typische Positionen sind Versicherung, Hausreinigung, Wasser, Heizung, Strom für Flur und Aufzug, Wartungsverträge, die Vergütung des Verwalters und der geplante Betrag für die Erhaltungsrücklage. Aus dem Gesamtbetrag und dem Verteilungsschlüssel ergibt sich der Vorschuss jeder einzelnen Einheit.

Rechtlich entscheidend ist der Beschluss, nicht das Zahlenwerk. Erst wenn die Versammlung die Vorschüsse beschlossen hat, schuldet der Eigentümer sie. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer außerdem beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind, etwa monatlich im Voraus per Lastschrift. Das schafft Planungssicherheit für die Kasse.

Die Festsetzung von Vorschüssen gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann also verlangen, dass sie beschlossen werden. Bleibt ein notwendiger Beschluss aus, lässt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Beschlussersetzungsklage zu, mit der das Gericht an Stelle der Versammlung entscheidet.

Nach § 29 Abs. 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan prüfen und eine Stellungnahme abgeben, bevor die Versammlung beschließt. Wer neu in eine Anlage kommt, sollte sich daher nicht nur den aktuellen Plan geben lassen, sondern auch die Stellungnahme des Beirats und die Pläne der Vorjahre. Sprünge bei einzelnen Positionen fallen so früh auf.

Jahresabrechnung, Nachschuss und Vermögensbericht

Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. § 28 Abs. 2 WEG beschreibt sie als Abrechnung über den Wirtschaftsplan, die zusätzlich die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Sie vergleicht also, was jede Einheit vorausgezahlt hat, mit dem Anteil, der auf sie nach dem geltenden Schlüssel tatsächlich entfällt.

Beschlossen wird aber nicht die Abrechnung als Ganzes, sondern ihr Ergebnis. Die Eigentümer entscheiden über die Einforderung von Nachschüssen oder über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Reichten die Vorschüsse nicht aus, wird ein Nachschuss fällig. War zu viel gezahlt, werden die Vorschüsse angepasst, und die Einheit erhält ein Guthaben.

Neben der Abrechnung schuldet der Verwalter einen Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Er zeigt den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens, etwa Kontostände und offene Forderungen. Der Bericht ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. Ein Beschluss über ihn ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Für einen Kaufinteressenten ist dieser Bericht besonders wertvoll. Er zeigt, ob die Gemeinschaft Reserven hat oder ob größere Maßnahmen ohne Polster anstehen. Zusammen mit den Niederschriften der letzten Versammlungen und der Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ergibt sich ein realistisches Bild der künftigen Belastung, das kein Exposé ersetzt.

Die Erhaltungsrücklage

Die Erhaltungsrücklage ist das Sparkonto der Gemeinschaft für Reparaturen und Erneuerungen. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Was Erhaltung bedeutet, sagt § 13 Abs. 2 WEG in einer Klammer: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung.

Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Angemessen ist, was Alter, Zustand und Ausstattung der Anlage verlangen. Ein Neubau mit Flachdach braucht andere Reserven als ein Altbau mit Aufzug und Ölheizung. Die Eigentümer beschließen den jährlichen Zuführungsbetrag mit dem Wirtschaftsplan, und jeder kann eine angemessene Rücklage als ordnungsmäßige Verwaltung einfordern.

Das Geld in der Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt; der Käufer tritt in die Gemeinschaft ein, und die Rücklage bleibt dort. Deshalb lohnt sich beim Kauf ein Blick auf ihren Stand im Vermögensbericht: Eine hohe Rücklage entlastet den Erwerber bei künftigen Maßnahmen.

Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, beschließen die Eigentümer eine Sonderumlage, also einen zusätzlichen Vorschuss nach § 28 Abs. 1 WEG. Auch sie wird nach dem geltenden Schlüssel verteilt. Eine dünne Rücklage verschiebt die Kosten damit nur in die Zukunft, oft auf Eigentümer, die beim Beschluss über niedrige Vorschüsse noch gar nicht dabei waren.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG auch eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Prämien laufen ebenfalls über das Hausgeld. Wer als Eigentümer droht, dass dem Gebäude unmittelbar ein Schaden entsteht, darf nach § 18 Abs. 3 WEG die notwendigen Notmaßnahmen auch allein treffen.

Wenn ein Eigentümer nicht zahlt

Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, fehlt das Geld allen anderen. Das Gesetz stärkt deshalb die Stellung der Gemeinschaft in der Zwangsversteigerung. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG haben Ansprüche auf Vorschüsse, Nachschüsse und Rücklagenbeiträge nach § 16 Abs. 2 und § 28 Abs. 1 und 2 WEG einen Vorrang vor den Grundpfandrechten der Banken.

Dieser Vorrang ist doppelt begrenzt. Er erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Und er ist einschließlich aller Nebenleistungen auf höchstens 5 Prozent des Wertes beschränkt, den das Vollstreckungsgericht nach § 74a Abs. 5 ZVG festsetzt. Die Anmeldung übernimmt die Gemeinschaft selbst.

Wer dauerhaft und grob gegen seine Pflichten verstößt, riskiert noch mehr. § 17 WEG erlaubt der Gemeinschaft, von einem Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen, wenn den anderen die Fortsetzung mit ihm nicht mehr zuzumuten ist. Ein wiederholter grober Verstoß trotz Abmahnung genügt, und dieser Anspruch kann durch Vereinbarung nicht ausgeschlossen werden.

Die vermietete Eigentumswohnung: was beim Mieter ankommt

Hausgeld und Nebenkosten sind zwei verschiedene Rechnungen. Das Hausgeld schuldet der Eigentümer der Gemeinschaft, die Betriebskosten schuldet der Mieter dem Vermieter, soweit der Mietvertrag es vorsieht. Umlagefähig ist dabei nur, was die Betriebskostenverordnung als Betriebskosten kennt. Die Einzelheiten dazu erklärt der Kurs zum Mietrecht.

Zwei große Hausgeldposten fallen nie auf den Mieter. Die Vergütung des Verwalters ist Verwaltungskosten, und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage dient der Instandhaltung; beide schließt § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich aus. Wer das Hausgeld unbesehen als Nebenkostenvorauszahlung ansetzt, kalkuliert deshalb zu hoch und riskiert eine Rückforderung bei der Abrechnung.

Für die Verteilung hilft das Gesetz dem vermietenden Eigentümer. Nach § 556a Abs. 3 BGB gilt mangels anderer Abrede der Schlüssel, nach dem die Kosten unter den Eigentümern verteilt werden, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht. Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft wird so zur Grundlage der Betriebskostenabrechnung für den Mieter.

Die Grundsteuer taucht im Hausgeld meist gar nicht auf. Nach § 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG gilt jedes Wohnungseigentum selbst als Grundstück, wird also einzeln bewertet und besteuert. Der Bescheid geht an den Eigentümer, der die Steuer als Betriebskosten weitergeben kann, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Einige Länder wenden eigene Grundsteuergesetze an.

Offen lässt dieser Kurs die steuerliche Behandlung. Wann Hausgeld, Sonderumlage und Rücklagenzuführung bei den Einkünften aus Vermietung abziehbar sind, klärt der Kurs zu den Vermietungseinkünften. Auch für Selbstnutzer gilt Vorsicht: § 35a EStG verlangt eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Leistenden, sagt aber nichts ausdrücklich über Ausgaben der Gemeinschaft.