Vom ESIS-Merkblatt bis zum Widerruf: der Abschluss eines Immobilienkredits

Ein Paar unterschreibt am Montag, dem 2. März 2026, bei seiner Bank ein Darlehen über 320.000 € für eine Eigentumswohnung, gesichert durch eine Grundschuld. Die Vertragsurkunde bekommt es noch am selben Tag. Im Februar 2027 bemerkt ein Berater, dass die Angaben zum Widerrufsrecht im Vertrag fehlen. Das Paar glaubt, es könne nun jederzeit widerrufen. Das Gesetz sieht es anders: Das Recht erlischt spätestens mit Ablauf des 16. März 2027.

Was ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist

Das BGB kennt zwei Arten von Verbraucherdarlehen. § 491 Abs. 1 BGB nennt sie ausdrücklich: das Allgemein-Verbraucherdarlehen und das Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Für beide gelten viele gemeinsame Vorschriften, etwa die Schriftform und das Widerrufsrecht. An zahlreichen Stellen weicht das Gesetz für den Immobilienkredit aber ab, und genau diese Abweichungen sind Gegenstand dieses Kurses.

Nach § 491 Abs. 3 BGB ist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ein entgeltlicher Darlehensvertrag, den ein Unternehmer als Darlehensgeber mit einem Verbraucher als Darlehensnehmer schließt. Hinzukommen muss eines von zwei Merkmalen: eine Besicherung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast, oder ein Zweck, der auf Grundstücke, Gebäude oder grundstücksgleiche Rechte gerichtet ist.

Die zweite Alternative erfasst den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken und an bestehenden oder erst zu errichtenden Gebäuden. Ein Darlehen für den Kauf einer Wohnung fällt also darunter, auch wenn die Bank ausnahmsweise keine Grundschuld verlangt. Umgekehrt genügt schon die Grundschuld: Ein grundpfandrechtlich besicherter Kredit bleibt ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wofür auch immer das Geld verwendet wird.

Wer Verbraucher ist, bestimmt § 13 BGB; der Kurs zum Zahlungsverzug erläutert diese Abgrenzung. Für die Praxis heißt das: Nimmt eine GmbH einen Kredit für ihre Lagerhalle auf, gilt keine der hier beschriebenen Schutzregeln. Finanziert dagegen eine Selbständige privat ihr Einfamilienhaus, ist sie in diesem Vertrag Verbraucherin, obwohl sie beruflich Unternehmerin ist.

Zwei Gruppen nimmt § 491 Abs. 3 BGB ausdrücklich aus. Keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind Darlehen, die ein Arbeitgeber seinen Beschäftigten als Nebenleistung zum Arbeitsvertrag unter dem Marktzins gewährt und anderen nicht anbietet. Ebenfalls ausgenommen sind bestimmte Immobilienverzehrkredite, bei denen der Kreditgeber erst nach dem Tod des Verbrauchers Rückzahlung verlangt und aus dem späteren Verkaufserlös bedient wird.

Vor der Unterschrift: ESIS-Merkblatt, Entwurf und Erläuterungen

§ 491a Abs. 1 BGB verpflichtet die Bank, den Darlehensnehmer nach Artikel 247 EGBGB zu informieren. Für den Immobilienkredit beginnt das mit einer Bitte der Bank. Nach Artikel 247 § 1 Abs. 1 EGBGB muss sie mitteilen, welche Informationen und Nachweise sie innerhalb welchen Zeitraums für die Kreditwürdigkeitsprüfung braucht.

Dieselbe Vorschrift verlangt einen Hinweis: Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist für den Vertragsschluss zwingend, und sie gelingt nur, wenn die verlangten Unterlagen richtig und vollständig beigebracht werden. Wer Einkommensnachweise oder bestehende Kredite verschweigt, gefährdet deshalb nicht nur die Zusage, sondern auch den Schutz, der ihm bei einer fehlerhaften Prüfung zustünde.

Hat die Bank die Angaben erhalten, übermittelt sie nach Artikel 247 § 1 Abs. 2 EGBGB unverzüglich die vorvertraglichen Informationen in Textform, und zwar rechtzeitig vor der Vertragserklärung des Kunden. Dafür ist ein festes Formular vorgeschrieben: das Europäische Standardisierte Merkblatt nach Anlage 6 zum EGBGB, kurz ESIS-Merkblatt.

Weil das Muster europaweit einheitlich ist, lassen sich Angebote verschiedener Banken Zeile für Zeile vergleichen. Die Bank muss das Merkblatt außerdem jedem Vertragsangebot und jedem bindenden Vertragsvorschlag beifügen, es sei denn, der Kunde hat bereits eines erhalten, das genau diese Bedingungen wiedergibt. Jeder bindende Vorschlag ist in Textform zur Verfügung zu stellen.

Weitere Informationen gehören nach Artikel 247 § 1 Abs. 3 EGBGB in ein gesondertes Dokument. Es muss deutlich darauf hinweisen, dass die Bank ihre Forderungen ohne Zustimmung des Kunden abtreten und den Vertrag auf einen Dritten übertragen darf, wenn der Vertrag dies nicht ausschließt. Lehnt die Bank den Kredit ab, muss sie das nach Absatz 4 unverzüglich mitteilen.

Einen Vertragsentwurf kann der Kunde nach § 491a Abs. 2 BGB verlangen, sobald die Bank zum Abschluss bereit ist. Beim Immobilienkredit geht das Gesetz weiter: Legt die Bank ein Angebot oder einen bindenden Vorschlag vor, muss sie von sich aus anbieten, einen Entwurf auszuhändigen. Besteht kein Widerrufsrecht, muss sie ihn sogar aushändigen.

Hinzu kommt nach § 491a Abs. 3 BGB eine Erläuterungspflicht. Die Bank muss so viel erklären, dass der Kunde beurteilen kann, ob der Vertrag zu seinem Zweck und seinen Vermögensverhältnissen passt. Dazu gehören die Hauptmerkmale der angebotenen Verträge, ihre typischen Auswirkungen und ausdrücklich die Folgen eines Zahlungsverzugs, die das zweite Modul behandelt.

Der Vertrag selbst ist nach § 492 Abs. 1 BGB schriftlich abzuschließen, soweit keine strengere Form gilt. Er muss die Pflichtangaben nach Artikel 247 §§ 6 bis 13 EGBGB enthalten. Nach Vertragsschluss erhält der Kunde eine Abschrift, und bei fester Laufzeit kann er jederzeit einen Tilgungsplan verlangen. Spätere Erklärungen der Bank müssen auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen.

Die Kreditwürdigkeitsprüfung und was ein Verstoß kostet

Vor jedem Verbraucherdarlehen muss die Bank nach § 505a Abs. 1 BGB die Kreditwürdigkeit prüfen. Der Maßstab ist beim Immobilienkredit strenger formuliert als beim Konsumentenkredit. Die Bank darf nur abschließen, wenn es nach der Prüfung wahrscheinlich ist, dass der Kunde seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag vertragsgemäß nachkommen wird. Beim Allgemein-Verbraucherdarlehen genügt, dass keine erheblichen Zweifel bestehen.

Worauf die Prüfung beruht, sagt § 505b Abs. 2 BGB: auf notwendigen, ausreichenden und angemessenen Informationen zu Einkommen, Ausgaben und den übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Die Bank muss eingehend prüfen und die Faktoren berücksichtigen, die für die voraussichtliche Rückzahlungsfähigkeit wichtig sind.

Ein Satz dieser Vorschrift verdient besondere Aufmerksamkeit. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Wohnimmobilie mehr wert ist als das Darlehen, oder auf die Erwartung, dass ihr Wert steigt. Eine Ausnahme gilt nur für Darlehen zum Bau oder zur Renovierung. Das Haus allein trägt einen Kredit also nicht; es kommt auf die laufenden Einnahmen an.

Die Informationen darf die Bank nach § 505b Abs. 3 BGB aus internen und externen Quellen gewinnen, auch aus den Auskünften des Kunden und aus dem, was er einem Kreditvermittler gesagt hat. Sie muss die Angaben angemessen überprüfen, nötigenfalls anhand unabhängig nachprüfbarer Unterlagen. Absatz 4 verlangt, Verfahren und Angaben festzulegen, zu dokumentieren und die Dokumentation aufzubewahren.

Bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobilienkrediten kommt § 505c BGB hinzu. Die Bank muss bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anwenden. Ihre Gutachter müssen fachlich kompetent und vom Vergabeprozess so unabhängig sein, dass sie objektiv bewerten können. Die Bewertungen sind auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.

Hält sich die Bank nicht an die Prüfpflicht, greift § 505d Abs. 1 BGB. Ein vereinbarter gebundener Sollzins ermäßigt sich auf den marktüblichen Kapitalmarktzins für Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe mit gleicher Laufzeit wie die Zinsbindung. Ein veränderlicher Sollzins sinkt auf den Satz, zu dem europäische Banken einander Dreimonatsgeld in Euro leihen.

Zusätzlich darf der Kunde in diesem Fall jederzeit fristlos kündigen, und eine Vorfälligkeitsentschädigung schuldet er dann nicht. Die Bank muss ihm eine Abschrift des geänderten Vertrags geben. All das entfällt allerdings, wenn der Vertrag auch bei ordnungsgemäßer Prüfung hätte geschlossen werden dürfen. Die Sanktion trifft also nur Kredite, die bei sorgfältiger Prüfung nicht vergeben worden wären.

Kann der Kunde später nicht zahlen und beruht das auf einem Umstand, der bei richtiger Prüfung zur Ablehnung geführt hätte, verliert die Bank nach § 505d Abs. 2 BGB ihre Ansprüche wegen Pflichtverletzung. Beide Absätze gelten aber nach Absatz 3 nicht, soweit der Kunde der Bank vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht oder Informationen vorenthalten hat.

Das Widerrufsrecht: 14 Tage, aber nicht immer ab Unterschrift

Nach § 495 Abs. 1 BGB steht dem Darlehensnehmer eines Verbraucherdarlehens ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Widerruft er fristgerecht, sind beide Seiten an ihre Vertragserklärungen nicht mehr gebunden. Der Widerruf erfolgt durch Erklärung gegenüber der Bank, aus der der Entschluss zum Widerruf eindeutig hervorgeht. Eine Begründung braucht er nicht.

Für die Frist zählt nicht der Eingang bei der Bank. § 355 Abs. 1 BGB lässt die rechtzeitige Absendung genügen. Ein Einschreiben, das am letzten Tag der Frist zur Post geht, wahrt sie also, auch wenn es erst zwei Tage später ankommt. Im Streitfall kommt es auf den Nachweis der Absendung an, deshalb lohnt sich ein belegbarer Versandweg.

Die Widerrufsfrist beträgt nach § 355 Abs. 2 BGB 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Gerechnet wird nach §§ 187 und 188 BGB: Der Tag der Unterschrift zählt nicht mit, und die Frist endet mit Ablauf ihres vierzehnten Tages. Wer an einem Dienstag unterschreibt, kann also bis zum Ablauf des Dienstags zwei Wochen später widerrufen.

Für Darlehen schiebt § 356b Abs. 1 BGB den Beginn hinaus. Die Frist beginnt nicht, bevor die Bank dem Kunden eine für ihn bestimmte Vertragsurkunde, seinen schriftlichen Antrag oder eine Abschrift davon zur Verfügung gestellt hat. Erhält der Kunde seine Unterlagen erst eine Woche nach der Unterschrift, beginnen die 14 Tage erst dann zu laufen.

Beim Immobilienkredit prüft § 356b Abs. 2 Satz 2 BGB außerdem die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht nach Artikel 247 § 6 Abs. 2 EGBGB. Fehlen sie in der Urkunde, beginnt die Frist erst, wenn die Bank sie nach § 492 Abs. 6 BGB nachholt. Die Frist beträgt dann nach Satz 3 nicht mehr 14 Tage, sondern einen Monat.

Unbegrenzt ist das Widerrufsrecht beim Immobilienkredit trotzdem nicht. Nach § 356b Abs. 2 Satz 4 BGB erlischt es spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Hat der Kunde seine Vertragsunterlagen erst nach der Unterschrift erhalten, zählt dieser spätere Zeitpunkt. Diese Obergrenze greift auch dann, wenn die Bank die fehlenden Angaben nie nachgeholt hat.

Für das Paar aus dem Einstieg bedeutet das: Unterschrift und Aushändigung am 2. März 2026. Die zwölf Monate enden nach § 188 Abs. 2 BGB mit Ablauf des 2. März 2027, die weiteren 14 Tage mit Ablauf des 16. März 2027. Ein Widerruf, der bis dahin abgeschickt wird, ist rechtzeitig; danach ist das Recht erloschen.

Kein Widerruf beim Notar: die Bedenkzeit von sieben Tagen

In drei Fallgruppen besteht nach § 495 Abs. 2 BGB kein Widerrufsrecht. Für Privatleute am wichtigsten ist Nummer 2: Darlehensverträge, die notariell zu beurkunden sind, wenn der Notar bestätigt, dass die Rechte des Kunden aus §§ 491a und 492 BGB gewahrt sind. An die Stelle des späteren Widerrufs treten hier die Bestätigung des Notars und eine Bedenkzeit vor der Unterschrift.

Nummer 1 betrifft Vereinbarungen, die einen notleidenden Kredit durch Rückzahlungsabreden ergänzen oder ersetzen, wenn die Bank bereits wegen Zahlungsverzugs kündigen dürfte, ein Gerichtsverfahren vermieden wird und der Gesamtbetrag unter der ursprünglichen Restschuld liegt. Nummer 3 verweist auf Sonderfälle der Überziehung nach §§ 504 und 505 BGB.

Ganz schutzlos lässt das Gesetz den Kunden in diesen Fällen nicht. Beim Immobilienkredit muss die Bank ihm nach § 495 Abs. 3 BGB vor Vertragsschluss eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen einräumen. Die Bedenkzeit beginnt mit der Aushändigung des Vertragsangebots, und solange sie läuft, ist die Bank an ihr Angebot gebunden.

Der Unterschied zum Widerruf liegt in der Reihenfolge. Die Widerrufsfrist läuft nach der Unterschrift und erlaubt, sich von einem geschlossenen Vertrag zu lösen. Die Bedenkzeit läuft davor und soll verhindern, dass der Kunde unter Zeitdruck unterschreibt. Wer den Notartermin schon am Tag nach Erhalt des Angebots vereinbart, verkürzt eine Frist, die ihm zusteht.

Was nach einem Widerruf zurückzuzahlen ist

Mit dem Widerruf wandelt sich der Vertrag in ein Rückgewährverhältnis. Nach § 357b Abs. 1 BGB sind die empfangenen Leistungen spätestens nach 30 Tagen zurückzugewähren. Für die Bank beginnt diese Höchstfrist nach § 355 Abs. 3 BGB mit dem Zugang der Widerrufserklärung, für den Kunden bereits mit ihrer Abgabe.

Ist das Darlehen schon ausgezahlt, muss der Kunde nach § 357b Abs. 3 BGB für die Zeit zwischen Auszahlung und Rückzahlung den vereinbarten Sollzins entrichten. Beim Immobilienkredit darf er nachweisen, dass der Wert seines Gebrauchsvorteils niedriger war. Gelingt ihm das, schuldet er nur diesen niedrigeren Betrag.

Weitere Kosten darf die Bank nur in engem Rahmen verlangen. Nach § 357b Abs. 3 BGB muss der Kunde lediglich Aufwendungen ersetzen, die die Bank gegenüber öffentlichen Stellen erbracht hat und nicht zurückverlangen kann. Eine Vorfälligkeitsentschädigung, Bearbeitungsgebühren oder einen entgangenen Gewinn nennt die Vorschrift nicht.