Die Zehnjahresfrist, und der Gewinn, den sie sichtbar macht

Ein Vermieter verkauft nach neun Jahren eine Wohnung für 320.000 €, gekauft hatte er sie für 300.000 €. Er rechnet mit 20.000 € Gewinn. Weil er über neun Jahre 54.000 € abgeschrieben hat und diese Abschreibungen die Anschaffungskosten mindern, beträgt der steuerpflichtige Gewinn 74.000 €.

Zwei Fristen, und wovon sie abhängen

§ 23 EStG besteuert nicht jeden privaten Verkauf, sondern nur den innerhalb bestimmter Fristen. Außerhalb dieser Fristen bleibt ein Gewinn im Privatvermögen steuerfrei — und genau deshalb entscheidet der Kalender hier über mehr als der Preis.

Für Grundstücke und für Rechte, die den bürgerlich-rechtlichen Vorschriften über Grundstücke unterliegen, beträgt die Frist zehn Jahre. Maßgeblich ist der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, und beide Zeitpunkte sind die der schuldrechtlichen Verträge.

Für andere Wirtschaftsgüter gilt eine Frist von einem Jahr. Das betrifft bewegliche Gegenstände, Kryptowerte und Fremdwährungsbeträge, nicht aber Wertpapiere, deren Besteuerung längst in einem eigenen System geregelt ist.

Gebäude und Außenanlagen sind in die Zehnjahresfrist einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden. Ein Neubau auf altem Grund verlängert die Frist also nicht; er wird in die laufende Frist hineingezogen.

Entsprechendes gilt für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Die Vorschrift greift also auf jeder Ebene, auf der sich Grundbesitz aufteilen lässt.

Bei den anderen Wirtschaftsgütern nimmt das Gesetz zwei Gruppen aus. Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs bleiben außen vor — der Verlust beim Verkauf des gebrauchten Autos ist damit ebenso unbeachtlich wie ein seltener Gewinn.

Und bei mehreren gleichartigen Fremdwährungsbeträgen ist zu unterstellen, dass die zuerst angeschafften Beträge zuerst veräußert wurden. Das Gesetz schreibt hier ein Verbrauchsfolgeverfahren vor, das man sonst nur aus der Bilanzierung kennt.

Die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften sind sonstige Einkünfte nach § 22 Nummer 2 EStG. Sie unterliegen damit dem persönlichen Steuersatz und nicht einem gesonderten Tarif — anders als Kapitalerträge, die ihr eigenes System haben.

Absatz 2 zieht dazu eine Abgrenzung, die im Zweifel entscheidet. Die Einkünfte sind den Einkünften aus anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören — der Verkauf aus einem Betriebsvermögen ist also kein privates Veräußerungsgeschäft.

Diese Regel ist der Grund, warum der gewerbliche Grundstückshandel nicht unter § 23 fällt. Wer regelmäßig kauft und verkauft, erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb, und dort gibt es weder eine Frist noch eine Freigrenze.

Die Falle: aus einem Jahr werden zehn

Der vierte Satz der Nummer 2 enthält eine Verlängerung, die leicht überlesen wird und teuer ist. Bei Wirtschaftsgütern, aus deren Nutzung als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt werden, erhöht sich der Zeitraum auf zehn Jahre.

Ein einziges Kalenderjahr genügt, und ein einziger Euro an Einkünften ebenfalls. Die Verlängerung trifft also nicht den gewerblichen Fall, sondern den gelegentlichen: wer ein privat gehaltenes Wirtschaftsgut einmal vermietet, verzehnfacht seine Frist.

Die Vorschrift steht in der Nummer über andere Wirtschaftsgüter, nicht in der über Grundstücke. Für ein Grundstück ändert sie nichts, weil dort ohnehin zehn Jahre gelten — sie richtet sich an alles, was sonst nach einem Jahr frei wäre.

Bemerkenswert ist auch die dritte Fallgruppe des Absatzes. Erfasst sind Veräußerungsgeschäfte, bei denen die Veräußerung früher erfolgt als der Erwerb — der Leerverkauf, bei dem eine Frist im üblichen Sinn gar nicht messbar wäre.

Geerbt oder geschenkt: die Uhr läuft weiter

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht angeschafft. Ohne eine eigene Regel gäbe es damit keinen Anfangszeitpunkt für die Frist — und der Verkauf am Tag nach dem Erbfall wäre steuerfrei.

Das Gesetz schließt diese Lücke im dritten Satz des Absatzes. Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung des Wirtschaftsguts durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen.

Die Uhr läuft also weiter, sie beginnt nicht neu. Hat der Erblasser die Wohnung vor zwölf Jahren gekauft, kann der Erbe sie sofort steuerfrei verkaufen; hat er sie vor drei Jahren gekauft, bleiben dem Erben noch sieben.

Diese Zurechnung wirkt in beide Richtungen. Sie kann den Erben begünstigen, wenn die Frist fast abgelaufen ist, und sie kann ihn überraschen, wenn der Erblasser kurz vor seinem Tod gekauft hatte.

Als Anschaffung gilt außerdem die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe. Wer ein betrieblich genutztes Grundstück ins Privatvermögen überführt, setzt damit eine neue Zehnjahresfrist in Gang.

Umgekehrt behandelt das Gesetz auch die Einlage ins Betriebsvermögen als Veräußerung, wenn der Verkauf aus dem Betriebsvermögen innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Der Weg über den Betrieb umgeht die Frist also nicht.

Dasselbe gilt für die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft. In beiden Fällen tritt an die Stelle des Veräußerungspreises ein gesetzlich bestimmter Wert, weil ein Preis ja gerade nicht vereinbart wurde.

Selbst bewohnt: die Ausnahme in zwei Varianten

Für Grundstücke nennt das Gesetz eine Ausnahme, die den häufigsten Fall überhaupt betrifft: das selbst bewohnte Haus. Sie ist in zwei Varianten formuliert, und es genügt, wenn eine von beiden erfüllt ist.

Die erste verlangt eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung. Ausschließlich heißt hier lückenlos: eine zwischenzeitliche Vermietung zerstört diese Variante vollständig.

Die zweite ist erheblich großzügiger. Sie greift, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren vorlag — davor darf das Objekt vermietet gewesen sein.

Entscheidend ist, dass hier von JAHREN die Rede ist, nicht von vollen Kalenderjahren der Nutzung. Ein Einzug im Dezember eines Jahres und ein Verkauf im Januar zwei Jahre später berührt drei Kalenderjahre und kann die Variante bereits erfüllen.

Eigene Wohnzwecke setzen tatsächliches Bewohnen voraus. Eine leerstehende Zweitwohnung erfüllt sie nicht, eine unentgeltlich an ein Kind überlassene Wohnung nur unter zusätzlichen Voraussetzungen, die das Gesetz an dieser Stelle nicht nennt.

• Variante 1: ausschließlich selbst bewohnt, von Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf
• Variante 2: selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor
• eine der beiden genügt, sie stehen nicht kumulativ nebeneinander
• in beiden Varianten ist eine Vermietung im maßgeblichen Zeitraum schädlich

Für den Vermieter aus dem Einstieg hilft keine der beiden Varianten. Er hat das Objekt nie selbst bewohnt, und damit bleibt es bei der Zehnjahresfrist — die er um ein Jahr verfehlt hat.

Ein Jahr Geduld hätte den gesamten Gewinn steuerfrei gestellt. Das ist die praktische Lehre dieses Moduls: bei einer vermieteten Immobilie ist das Datum des Kaufvertrags die wichtigste Zahl der ganzen Akte.

Maßgeblich sind dabei die obligatorischen Verträge, nicht der Grundbucheintrag. Gerechnet wird von Notartermin zu Notartermin, und die Eintragung, die Monate später erfolgen kann, verschiebt die Frist nicht.

Wer knapp vor dem Fristende steht, kann den Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts also gezielt setzen. Ein aufschiebend bedingter Vertrag hilft dagegen nicht ohne Weiteres — es kommt auf die Bindung an, nicht auf ihren Eintritt.

Der Gewinn, und warum er höher ausfällt als gedacht

Gewinn oder Verlust ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Die Kosten des Verkaufs mindern den Gewinn also mit, nicht nur die des Kaufs.

Zu den Anschaffungskosten gehört mehr als der Kaufpreis. Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer des zweiten Moduls zählen dazu — sie erhöhen die Basis und senken damit den steuerpflichtigen Gewinn.

Dann folgt der Satz, der die Rechnung aus dem Einstieg erklärt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung von Einkünften abgezogen worden sind.

Jede Abschreibung, die während der Vermietung den laufenden Gewinn gesenkt hat, erhöht am Ende den Veräußerungsgewinn. Der Vorteil wird nicht gestrichen, aber er wird nachgeholt — die Abschreibung ist eine Verschiebung, keine Ersparnis.

Bei einer Wohnung mit 300.000 Euro Anschaffungskosten und neun Jahren Abschreibung zu je zwei Prozent ergeben sich 54.000 Euro, um die die Basis sinkt. Aus 300.000 Euro werden 246.000, und aus 20.000 Euro Rohgewinn werden 74.000.

Wer diesen Satz nicht kennt, plant den Verkauf nach der falschen Zahl. Und weil der Gewinn dem persönlichen Steuersatz unterliegt, kann er zugleich den Satz für alle übrigen Einkünfte des Jahres nach oben ziehen.

Die Minderung greift allerdings nur, soweit die Abschreibungen tatsächlich abgezogen worden sind. Bei einer durchgehend selbst bewohnten Immobilie gab es nie eine Abschreibung, und dort bleibt die Basis unverändert.

Sie greift auch nur für die Einkunftsarten, die das Gesetz nennt: Vermietung, Gewerbebetrieb, selbständige Arbeit und die übrigen Überschusseinkünfte. Eine Abschreibung, die sich steuerlich nie ausgewirkt hat, erhöht den Gewinn nicht.

Auf der Gegenseite stehen die Werbungskosten des Verkaufs. Maklerprovision, Notarkosten der Löschung, eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank und die Kosten eines Wertgutachtens mindern den Gewinn unmittelbar.

Der Unterschied zu den Anschaffungsnebenkosten ist nur ein zeitlicher: die einen fielen beim Kauf an, die anderen beim Verkauf. In der Formel des Absatzes 3 stehen beide auf derselben Seite und wirken gleich.

Die Freigrenze ist eng formuliert. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr WENIGER ALS 1.000 Euro betragen hat — genau 1.000 Euro sind also bereits steuerpflichtig.

Und es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Maßgeblich ist außerdem der Gesamtgewinn aller privaten Veräußerungsgeschäfte des Jahres, nicht der einzelne Verkauf.

Für Verluste gilt eine eigene, strenge Ordnung. Sie dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns ausgeglichen werden, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, und nicht nach der allgemeinen Verlustverrechnung abgezogen werden.

Sie gehen jedoch nicht verloren. Die Verluste mindern die Einkünfte, die der Steuerpflichtige im unmittelbar vorangegangenen oder in den folgenden Veranlagungszeiträumen aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt — ein Rücktrag um ein Jahr und ein zeitlich unbegrenzter Vortrag.

Verluste aus dieser Einkunftsart bleiben also in ihrem eigenen Topf. Ein Verlust aus dem Verkauf einer Wohnung senkt die Steuer auf das Gehalt nicht, er wartet auf den nächsten Gewinn derselben Art.

Eine Folge davon wird oft übersehen. Weil Gewinne und Verluste eines Kalenderjahres zuerst miteinander verrechnet werden, kann es sich lohnen, einen verlustträchtigen Verkauf in dasselbe Jahr zu legen wie einen gewinnbringenden.

Umgekehrt zerschneidet ein Jahreswechsel diese Möglichkeit. Zwei Verkäufe im Dezember und im Januar liegen steuerlich in verschiedenen Töpfen, und der Ausgleich funktioniert dann nur noch über den Rücktrag oder den Vortrag.

Auch die Freigrenze wirkt je Kalenderjahr. Wer zwei kleine Gewinne auf zwei Jahre verteilt, kann sie zweimal nutzen; wer sie in einem Jahr bündelt, überschreitet unter Umständen die Grenze und versteuert beide vollständig.

Der Zeitpunkt eines Verkaufs ist damit selbst eine Gestaltungsgröße. Er entscheidet über die Frist, über die Verrechnung mit anderen Geschäften und über die Freigrenze — drei Wirkungen, die alle am Kalender hängen.