Wer gefördert wird: Gebäude, Selbstnutzung, Maßnahmen und Fachbetrieb

Ein Ehepaar lässt im Frühjahr 2026 die Fenster seines Einfamilienhauses für 24.000 € erneuern und rechnet mit einer Steuerermäßigung von zusammen 4.800 € über drei Jahre. Das Finanzamt lehnt ab: Mit dem Bau des Hauses war erst neun Jahre und zehn Monate vor dem Einbau begonnen worden. Zwei Monate später hätte dieselbe Rechnung die volle Förderung getragen.

Das begünstigte Objekt: ein eigenes, selbst bewohntes Gebäude

§ 35c EStG gewährt eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an einem Gebäude, das dem Steuerpflichtigen gehört und das er selbst zu Wohnzwecken nutzt. Das Gesetz nennt dieses Gebäude das begünstigte Objekt. Es muss in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen, ein selbst bewohntes Haus in Österreich kommt also ebenso in Betracht wie das Haus in Leipzig.

Die Förderung ist keine Zulage und kein Abzug von den Einkünften. Sie mindert auf Antrag unmittelbar die tarifliche Einkommensteuer, und zwar nachdem die sonstigen Steuerermäßigungen abgezogen sind. Wer in einem Jahr keine Einkommensteuer schuldet, hat für dieses Jahr nichts, wovon die Ermäßigung abgezogen werden könnte.

Absatz 5 erstreckt die Regeln auf Eigentumswohnungen und auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind. Die Eigentümerin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann die Ermäßigung deshalb ebenfalls nutzen, soweit die Aufwendungen auf ihre Wohnung entfallen und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Älter als zehn Jahre, gemessen am Beginn der Herstellung

Absatz 1 Satz 2 verlangt, dass das Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Maßgebend ist nicht der Einzug und nicht die Fertigstellung, sondern der Beginn der Herstellung. Ein Haus, dessen Bau im Sommer 2016 begann, erreicht die Grenze damit erst im Sommer 2026, auch wenn die Familie erst 2018 eingezogen ist.

Die Regel richtet sich damit an den Bestand. Für Neubauten und junge Häuser sieht § 35c keine Förderung vor, gleich wie viel Energie eine Nachrüstung sparen würde. Wer ein junges Haus besitzt und ohnehin sanieren will, prüft deshalb zuerst das Datum des Herstellungsbeginns und legt die Arbeiten, wenn möglich, hinter die Zehnjahresgrenze.

Wie der Beginn einer Maßnahme selbst bestimmt wird, regelt § 52 Absatz 35a EStG. Braucht die Maßnahme eine Baugenehmigung, gilt der Tag, an dem der Bauantrag gestellt wird. Bei Vorhaben, die der Behörde nur zur Kenntnis zu geben sind, zählt der Eingang der Kenntnisgabe, und bei verfahrensfreien Vorhaben der Beginn der Bauausführung.

Ausschließlich eigene Wohnzwecke, in jedem Förderjahr

Absatz 2 stellt eine Bedingung, die oft übersehen wird: Der Steuerpflichtige muss das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Das Wort jeweilig ist wichtig, denn die Ermäßigung verteilt sich auf drei Jahre. Die Selbstnutzung muss also nicht nur im Jahr des Abschlusses bestehen, sondern in jedem Jahr, für das eine Rate beantragt wird.

Unschädlich ist nach Absatz 2 Satz 2, wenn Teile der selbst genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Das Zimmer für die studierende Tochter oder die pflegebedürftige Mutter, die ohne Miete mit im Haus lebt, ändert an der eigenen Nutzung nichts. Anders liegt es, sobald für die Überlassung ein Entgelt vereinbart ist.

Zieht die Familie im zweiten Förderjahr aus und vermietet das Haus, fehlt für dieses Jahr die ausschließliche Selbstnutzung. Nach dem Wortlaut entfällt die Ermäßigung dann für jedes Jahr, in dem die Bedingung nicht erfüllt ist. Wer einen Umzug plant, sollte den Abschluss der Sanierung deshalb mit Blick auf die drei Förderjahre legen.

Die Vermietung selbst ist kein Fall für § 35c. Für ein vermietetes Gebäude sind energetische Arbeiten in der Regel Werbungskosten, sei es als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten über die Abschreibung. Wie diese Abgrenzung funktioniert, erklärt der Kurs zur Vermietung und Verpachtung; das zweite Modul zeigt, wie beide Wege sich ausschließen.

Acht Gruppen begünstigter Maßnahmen

Absatz 1 Satz 3 zählt abschließend auf, was als energetische Maßnahme gilt. Eine Arbeit, die in keine dieser Gruppen fällt, wird nicht gefördert, auch wenn sie Energie spart. Umgekehrt genügt die Zugehörigkeit zu einer Gruppe allein nicht, denn jede Gruppe ist an technische Mindestanforderungen einer Rechtsverordnung gebunden.

• Wärmedämmung von Wänden
• Wärmedämmung von Dachflächen
• Wärmedämmung von Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage
• Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind

Nach Satz 4 zählen zu den Aufwendungen auch die Kosten der Bescheinigung und die Kosten eines Energieberaters, sofern dieser vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle für die Energieberatung für Wohngebäude zugelassen ist und mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung beauftragt wurde. Für ihn gilt ein eigener Satz, den das zweite Modul erläutert.

Die Förderung kann nach Satz 5 für mehrere Einzelmaßnahmen am selben Objekt in Anspruch genommen werden. Wer 2026 das Dach dämmt und 2028 die Heizung erneuert, kann beide Maßnahmen geltend machen, jede mit ihrer eigenen dreijährigen Verteilung. Alle Maßnahmen zusammen teilen sich aber den Höchstbetrag je Objekt.

Die Mindestanforderungen der ESanMV

Absatz 7 ermächtigt die Bundesregierung, die Mindestanforderungen an die Maßnahmen und an die Fachunternehmen durch Rechtsverordnung festzulegen. Das ist die Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz ESanMV. Ihr § 1 ordnet jeder der acht Gruppen eine Anlage zu, von der Wärmedämmung der Wände in Anlage 1 bis zur Heizungsoptimierung in Anlage 8.

§ 1 ESanMV bestimmt auch, welche Kosten zur Maßnahme gehören: der fachgerechte Einbau oder die Installation, die Inbetriebnahme von Anlagen, notwendige Umfeldmaßnahmen und die direkt mit der Maßnahme verbundenen Materialkosten. Anders als bei den Handwerkerleistungen des § 35a zählt das Material hier also mit.

Für die Gebäudehülle arbeiten die Anlagen mit Höchstwerten des Wärmedurchgangskoeffizienten, dem U-Wert. Je kleiner er ist, desto weniger Wärme geht durch das Bauteil verloren. Eine gedämmte Außenwand darf nach Anlage 1 höchstens 0,20 W/(m²K) erreichen, eine Schrägdachfläche nach Anlage 2 höchstens 0,14 W/(m²K).

Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz sehen die Anlagen eigene, weniger strenge Werte vor, bei Fenstern etwa 1,4 statt 0,95 W/(m²K). Außerdem verlangen die Anlagen zur Hülle, dass der Mindestfeuchteschutz geprüft und wärmebrückenarm sowie luftdicht ausgeführt wird. Diese Prüfungen gehören zum Auftrag des Fachbetriebs, nicht zur Steuererklärung.

Die Heizung: erneuerbar, gemessen, abgeglichen

Anlage 6 regelt die Erneuerung der Heizungsanlage und ist die umfangreichste. Sie verlangt übergreifend unter anderem eine Heizlastberechnung, die messtechnische Erfassung von Verbrauch und erzeugter Wärme, einen hydraulischen Abgleich nach Verfahren B und eine an das Gebäude angepasste Heizkurve. Ohne diese Arbeiten ist auch eine neue Anlage nicht begünstigt.

Begünstigt sind vor allem Solarkollektoranlagen, bestimmte Biomasseheizungen, elektrisch angetriebene Wärmepumpen, Brennstoffzellen und der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Bei Biomasseheizungen, Wärmepumpen und Brennstoffzellen müssen die versorgten Wohneinheiten nach der Maßnahme zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Zwei Ausschlüsse sind für Eigentümer besonders praktisch. Anlagen, die ausschließlich Strom erzeugen, etwa eine Photovoltaikanlage, fallen nicht unter Anlage 6; ihre steuerliche Behandlung erklärt der Kurs zur Photovoltaik. Und in Gebieten mit Anschluss- und Benutzungszwang für ein Wärmenetz ist nur der Anschluss an dieses Netz begünstigt, nicht eine eigene Einzelheizung.

Für Luft-Wasser-Wärmepumpen enthält Anlage 6 eine Verschärfung, die 2026 greift: Das Außengerät muss die europäischen Geräuschgrenzwerte seit dem 1. Januar 2026 um mindestens 10 dB unterschreiten statt zuvor um 5 dB. Ab dem 1. Januar 2028 müssen neu eingebaute Wärmepumpen außerdem natürliche Kältemittel verwenden.

Anlage 8 betrifft die Optimierung einer Heizung, die älter als zwei Jahre ist, etwa den hydraulischen Abgleich, hocheffiziente Pumpen, voreinstellbare Thermostatventile oder die Dämmung ungedämmter Leitungen. Ausdrücklich nicht umfasst ist dort der Einbau oder Austausch von Wärme- oder Stromerzeugern; ein neuer Kessel ist also eine Frage der Anlage 6.

Nur ein Fachunternehmen macht die Maßnahme förderfähig

Satz 6 macht die Förderung davon abhängig, dass ein Fachunternehmen die jeweilige Maßnahme ausgeführt hat. Eigenleistung scheidet damit aus, auch wenn das Material fachgerecht verbaut wurde. § 2 ESanMV definiert das Fachunternehmen über die Gewerke, in denen es tätig ist, und zählt neunzehn davon auf.

Dazu gehören unter anderem Mauer- und Betonbau, Stuckateure, Maler, Zimmerer und Tischler, Dämmarbeiten, Dachdecker, Klempner, Glaser, Installateure und Heizungsbauer, Elektrotechnik, Metallbau, Rollladentechnik und Schornsteinfeger. Als Fachunternehmen gelten außerdem gewerblich tätige Betriebe, die auf Fenstermontage spezialisiert sind.

Die Zugehörigkeit zu einem Gewerk reicht aber nicht beliebig weit. Die ausgeführte Maßnahme muss dem Gewerk des Betriebs zugehörig sein. Ein Malerbetrieb, der eine Wärmepumpe einbaut, erfüllt diese Bedingung nicht, auch wenn er an sich ein Fachunternehmen ist. Maßgebend ist das Paar aus Betrieb und Arbeit.

Nach § 2 Absatz 2 ESanMV kann die Bescheinigung auch von einer Person ausgestellt werden, die nach § 88 des Gebäudeenergiegesetzes ausstellungsberechtigt ist. Voraussetzung ist, dass ein Fachunternehmen die Maßnahme in seinem Gewerk ausgeführt hat und diese Person mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung betraut wurde.

Vor der Auftragsvergabe lohnt deshalb die Frage, in welchem Gewerk der Betrieb tätig ist und ob er die Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt. Ein Generalunternehmer, der Arbeiten an Subunternehmer weitergibt, sollte darlegen, welcher Fachbetrieb welche Maßnahme ausführt, damit jede Arbeit ihrem Gewerk zugeordnet werden kann.

Das zeitliche Fenster: begonnen nach 2019, abgeschlossen vor 2030

§ 35c gilt nicht unbegrenzt. Nach § 52 Absatz 35a EStG ist er auf Maßnahmen anzuwenden, mit deren Durchführung nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind. Die Verordnung tritt passend dazu nach ihrem § 4 mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.

Für eine Planung ab 2026 heißt das: Maßgebend ist der Abschluss vor dem Jahreswechsel 2029 auf 2030. Eine Maßnahme, die im Dezember 2029 abgeschlossen wird, trägt die volle Verteilung über 2029, 2030 und 2031. Wird sie erst im Januar 2030 fertig, fällt sie nach dem gelesenen Wortlaut aus der Förderung heraus.

Welche Fassung der Verordnung gilt, bestimmt ihr § 3. Die gelesene Fassung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2025 anzuwenden und gilt für Maßnahmen, mit denen nach dem 31. Dezember 2024 begonnen wurde. Für früher begonnene Maßnahmen galt eine ältere Fassung, die dieser Kurs nicht gelesen hat und deshalb nicht wiedergibt.