Was als Mieteinkunft zählt, wann sie zählt, und die Miete unter Verwandten

Frau Keller vermietet ihre zweite Wohnung an ihren Sohn, für 400 € im Monat. Ein fremder Mieter würde dort 1.000 € zahlen. Zinsen, Grundsteuer und Abschreibung summieren sich auf 7.200 € im Jahr, und sie trägt einen Verlust von 2.400 € in ihre Erklärung ein. Das Finanzamt erkennt nur 40 Prozent der Kosten an und setzt statt eines Verlusts einen Überschuss von 1.920 € an.

Die Einkunftsart und ihre vier Fallgruppen

Vermietung und Verpachtung ist die sechste der sieben Einkunftsarten, die § 2 Absatz 1 EStG aufzählt. Sie gehört zu den Überschusseinkünften: besteuert wird nicht ein Gewinn aus einer Bilanz, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Das ist mehr als ein Etikett, denn es entscheidet, nach welchen Regeln gerechnet wird.

Die erste und wichtigste Fallgruppe des § 21 Absatz 1 betrifft unbewegliches Vermögen. Genannt werden Grundstücke, Gebäude, Gebäudeteile, eingetragene Schiffe und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Die vermietete Eigentumswohnung, das Mehrfamilienhaus und der verpachtete Acker fallen alle hierunter.

Eigentum verlangt die Vorschrift nicht. Sie spricht von Vermietung und Verpachtung, und vermieten kann auch, wer selbst nur Mieter ist. Wer ein Zimmer seiner Mietwohnung untervermietet, erzielt deshalb ebenfalls Einkünfte nach Nummer 1, und die anteilige eigene Miete wird bei ihm zu Werbungskosten.

Die zweite Fallgruppe erfasst Sachinbegriffe, also Gesamtheiten beweglicher Sachen, die zusammen einem Zweck dienen. Das Gesetz nennt beispielhaft bewegliches Betriebsvermögen. Wer die komplette Einrichtung einer Praxis verpachtet, erzielt Einkünfte nach Nummer 2; wer die mitvermietete Einbauküche einer Wohnung überlässt, bleibt dagegen bei Nummer 1.

Die dritte Fallgruppe betrifft die zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten, etwa Urheberrechten oder gewerblichen Erfahrungen. Die vierte erfasst den Verkauf von Miet- und Pachtforderungen. Sie greift auch dann, wenn solche Forderungen im Kaufpreis eines Grundstücks stecken und sich auf eine Zeit beziehen, in der der Verkäufer noch Besitzer war.

Einzelne bewegliche Gegenstände gehören nicht zu § 21. Wer sein Wohnmobil, seinen Anhänger oder ein Lastenrad vermietet, erzielt sonstige Einkünfte nach § 22 Nummer 3. Diese Einkünfte bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr weniger als 256 Euro betragen. Die Grenze ist eine Freigrenze: wird sie erreicht, ist der ganze Betrag steuerpflichtig.

Absatz 3 enthält die Vorrangregel. Einkünfte der beschriebenen Art werden einer anderen Einkunftsart zugerechnet, soweit sie zu dieser gehören. Gehört eine vermietete Wohnung zum Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs, sind die Mieten gewerbliche Einkünfte. § 21 ist also eine Auffangnorm für das Privatvermögen, nicht die Regel für jede Miete.

Absatz 1 Satz 2 verweist schließlich auf die §§ 15a und 15b. Das betrifft vor allem Beteiligungen an vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaften und an Modellen, die vor allem Verluste erzeugen sollen. Für den privaten Vermieter einer Wohnung spielen beide Vorschriften selten eine Rolle; im dritten Modul kommen sie bei den Verlusten wieder vor.

Einnahmen: alles, was für die Überlassung fließt

§ 8 Absatz 1 EStG fasst den Begriff der Einnahmen weit. Einnahmen sind alle Güter in Geld oder Geldeswert, die im Rahmen der Einkunftsart zufließen. Dazu zählen ausdrücklich auch nachträgliche Kostenerstattungen. Die Kaltmiete ist also nur der Anfang dessen, was in der Erklärung als Einnahme erscheint.

Die Umlagen für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Grundsteuer sind Einnahmen, und zwar in dem Jahr, in dem sie gezahlt werden. Spiegelbildlich sind die Beträge, die der Vermieter an Stadtwerke, Versicherer oder Hausverwaltung zahlt, Werbungskosten. Im Ergebnis heben sich die beiden Posten weitgehend auf, aber beide gehören in die Rechnung.

Eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung ist eine Einnahme des Jahres, in dem der Mieter sie überweist. Eine Erstattung an den Mieter mindert die Einnahmen des Jahres, in dem sie abfließt. Wer die Abrechnung für 2025 im Frühjahr 2026 erstellt, verbucht das Ergebnis also in 2026, nicht in 2025.

Einnahmen müssen nicht in Geld bestehen. Renoviert ein Mieter die Wohnung auf eigene Kosten und wird dafür die Miete erlassen, ist der Wert dieser Leistung eine Einnahme. § 8 Absatz 2 bewertet solche Sachbezüge mit dem üblichen Endpreis am Abgabeort, gemindert um übliche Preisnachlässe.

Zu den Einnahmen gehören auch Zahlungen, die an die Stelle der Miete treten. Das sind etwa Entschädigungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags, Mietausfallleistungen einer Versicherung oder Zuschüsse, die ausdrücklich für die Vermietung gezahlt werden. Maßgeblich ist immer, dass die Zahlung wirtschaftlich die Überlassung der Wohnung abgilt.

Nicht jede Zahlung des Mieters ist eine Einnahme. Eine Mietkaution bleibt Geld des Mieters, solange sie als Sicherheit gehalten wird. Erst wenn der Vermieter sie mit offenen Mieten oder Schadenersatz verrechnet, fließt ihm insoweit etwas zu. Ab diesem Zeitpunkt ist der verrechnete Betrag Einnahme oder Ersatz für Aufwand.

Zufluss am Jahreswechsel und Vorauszahlungen

Für Überschusseinkünfte gilt das Zuflussprinzip des § 11 EStG. Eine Einnahme gehört in das Kalenderjahr, in dem der Vermieter über sie verfügen kann, in der Regel mit der Gutschrift auf dem Konto. Wann die Miete fällig war oder für welchen Monat sie gedacht ist, spielt grundsätzlich keine Rolle.

Eine Ausnahme betrifft regelmäßig wiederkehrende Einnahmen, und Mieten sind das Paradebeispiel. Fließt eine solche Einnahme kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Ende des Jahres zu, zu dem sie wirtschaftlich gehört, gilt sie als in diesem Jahr bezogen. Die Dezembermiete, die am zweiten Januar eingeht, zählt deshalb noch zum alten Jahr.

Das Gesetz beziffert die kurze Zeit nicht, die Regel erfasst aber nur Zahlungen unmittelbar um den Jahreswechsel. Eine Miete, die der Mieter wegen eigener Schwierigkeiten erst im März nachzahlt, ist keine kurze Zeit nach Jahresende mehr zugeflossen und gehört in das Jahr der Zahlung.

Für größere Vorauszahlungen hat der Gesetzgeber eine Sonderregel geschaffen. Zahlt ein Mieter oder Pächter für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus, darf der Vermieter diese Einnahme nach § 11 Absatz 1 Satz 3 gleichmäßig auf den Vorauszahlungszeitraum verteilen. Das ist ein Wahlrecht, keine Pflicht.

Für den Zahlenden ist dieselbe Verteilung nach Absatz 2 Satz 3 dagegen zwingend. Wer als Pächter zwanzig Jahre Erbbauzins im Voraus zahlt, kann die Ausgabe nicht auf einen Schlag abziehen. Der Vermieter kann das Geld dagegen sofort versteuern, wenn ihm das etwa wegen eines niedrigen Steuersatzes im Zahlungsjahr günstiger erscheint.

Überschuss ohne Pauschale

Arbeitnehmer kennen den Arbeitnehmer-Pauschbetrag, der ohne jeden Beleg abgezogen wird. Für Vermietung und Verpachtung gibt es nichts Vergleichbares. § 9a EStG sieht Pauschbeträge nur für Einnahmen aus nichtselbständiger Arbeit und für bestimmte sonstige Einkünfte nach § 22 vor, die Mieteinkünfte nennt er nicht.

Für den Vermieter heißt das: jeder Euro Werbungskosten muss nachgewiesen werden. Rechnungen, Kontoauszüge, Darlehensverträge und Grundsteuerbescheide sind die Grundlage der Erklärung. Wer sie nicht aufbewahrt, riskiert, dass das Finanzamt die Kosten schätzt, und eine Schätzung fällt selten zugunsten des Steuerpflichtigen aus.

§ 9 Absatz 1 Satz 2 verlangt außerdem, dass Werbungskosten bei der Einkunftsart abgezogen werden, bei der sie erwachsen sind. Vermietet jemand mehrere Objekte, wird zwar ein einziger Überschuss für die Einkunftsart ermittelt. In der Erklärung, der Anlage V, werden Einnahmen und Kosten deshalb je Objekt dargestellt, damit sie sich zuordnen lassen.

Wie die Werbungskosten im Einzelnen aussehen, von den Schuldzinsen bis zur Abschreibung, ist Gegenstand des zweiten Moduls. Für den Moment genügt die Gleichung: Einnahmen des Jahres minus Werbungskosten des Jahres ergibt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, positiv oder negativ.

Vermietung an Angehörige: die Schwellen von 50 und 66 Prozent

Wer an Kinder, Eltern oder Geschwister vermietet, verlangt oft weniger als ein Fremder. § 21 Absatz 2 EStG regelt, was dann steuerlich geschieht. Der Maßstab ist die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung, und die Vorschrift gilt für jede Wohnung, die zu Wohnzwecken überlassen wird, nicht nur unter Verwandten.

Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten sind dann nur im Verhältnis des entgeltlichen Teils abziehbar. Bei einer Miete von 40 Prozent der Marktmiete bleiben also 40 Prozent der Kosten abziehbar, der Rest ist privat.

Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Vermietung mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung nach Satz 2 als voll entgeltlich. Alle Werbungskosten sind dann ungekürzt abziehbar, obwohl die Miete um bis zu ein Drittel unter dem Markt liegt. Für die Familie ist das die sicherste Gestaltung.

Dazwischen liegt ein Bereich, den das Gesetz nur zur Hälfte regelt. Von 50 Prozent an wird nicht mehr aufgeteilt, die Vermutung der vollen Entgeltlichkeit greift aber erst bei 66 Prozent. In diesem Korridor kann das Finanzamt prüfen, ob auf Dauer überhaupt ein Überschuss angestrebt wird, und das kann bei hohen Kosten scheitern.

Absatz 2 gilt nur für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Wer einem Angehörigen ein Ladenlokal, ein Büro oder eine Lagerhalle billig überlässt, fällt nicht unter die Prozentschwellen. Dort bleibt es bei der allgemeinen Frage, ob überhaupt eine Absicht besteht, auf Dauer Einkünfte zu erzielen.

Wichtig ist, worauf die Schwelle wirkt. Liegt die Miete unter 50 Prozent, wird die Einnahme selbst nicht auf den Marktwert hochgerechnet. Versteuert wird die tatsächlich gezahlte Miete, gekürzt werden nur die Kosten. Der Verlust entsteht also nicht, weil die Einnahme fiktiv erhöht wird, sondern weil Kosten verloren gehen.

Eine praktische Folge ergibt sich für die Mietanpassung. Die ortsübliche Miete steigt mit der Zeit, eine Familienmiete bleibt oft jahrelang gleich. Wer vor zehn Jahren bei 70 Prozent lag, kann heute unter 66 Prozent gerutscht sein. Die Relation sollte deshalb regelmäßig neu geprüft und die Miete bei Bedarf angepasst werden.

Wann die Vermietung eine Erklärung erzwingt

Viele Vermieter sind zugleich Arbeitnehmer, deren Lohnsteuer grundsätzlich abgegolten ist. Die Vermietung ändert das schnell. Nach § 46 Absatz 2 Nummer 1 EStG muss eine Veranlagung stattfinden, wenn die positive Summe der Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug mehr als 410 Euro beträgt. Ein Mietüberschuss von 411 Euro genügt bereits.

Umgekehrt schützt ein Verlust aus Vermietung nicht vor der Erklärung, er lädt geradezu dazu ein. Negative Einkünfte werden nur berücksichtigt, wenn eine Veranlagung stattfindet. Wer einen Verlust aus der Anfangsphase einer Vermietung nicht erklärt, verschenkt die Minderung seiner Lohnsteuer.

Absatz 3 mildert die Pflicht bei kleinen Beträgen. Betragen die Einkünfte ohne Lohnsteuerabzug insgesamt nicht mehr als 410 Euro, wird ein gleich hoher Betrag vom Einkommen abgezogen. Wer also aus anderen Gründen ohnehin veranlagt wird, zahlt auf einen kleinen Mietüberschuss im Ergebnis keine Steuer.