L'agevolazione prima casa: requisiti, vantaggi e come si perde

Luca compra la sua prima abitazione da un privato; il valore catastale è di 100.000 €. Con i requisiti prima casa paga 2.100 € di imposte invece di 9.100 €. Tre anni dopo riceve un'offerta di lavoro in un'altra regione, vende e va in affitto. Non ricompra nulla entro un anno, e l'Agenzia gli chiede indietro 7.000 € di imposta, 2.100 € di sanzione e gli interessi.

Che cosa si intende per prima casa

L'espressione prima casa è fuorviante. Non indica la prima abitazione che una persona compra nella vita, ma un insieme di condizioni che, se rispettate al momento dell'acquisto e negli anni successivi, riducono in modo consistente le imposte. Si può avere diritto all'agevolazione anche al secondo o al terzo acquisto, e perderlo al primo.

Le condizioni riguardano tre aspetti distinti: l'immobile, la sua posizione rispetto alla vita dell'acquirente e il patrimonio immobiliare che l'acquirente possiede già. Vanno verificate tutte e tre, e vanno dichiarate nell'atto di acquisto, perché è su quelle dichiarazioni che il notaio applica le aliquote ridotte.

L'immobile: categorie ammesse e pertinenze

L'agevolazione riguarda le abitazioni accatastate nelle categorie che vanno da A/2 ad A/7, più la A/11: abitazioni civili, economiche, popolari, ultrapopolari, rurali, villini e alloggi tipici dei luoghi. Restano escluse le categorie A/1, A/8 e A/9, che raggruppano le abitazioni signorili, le ville, i castelli e i palazzi di pregio.

Conta la categoria in cui l'immobile è classificato o classificabile, non il nome che gli dà l'annuncio. Una casa pubblicizzata come villa può essere un villino A/7, ammesso; un attico descritto come semplice appartamento può invece risultare A/1. La visura chiarisce il dubbio prima della firma, non dopo.

La scheda dell'Agenzia sugli immobili ammessi aggiunge due casi meno intuitivi. Il beneficio spetta anche per i fabbricati ancora in costruzione, accatastati in F/3, se sono strutturalmente concepiti per l'uso abitativo, e per le unità collabenti in F/2, purché diventino effettivamente abitazione entro il termine triennale di accertamento.

Rientrano nell'agevolazione anche le pertinenze delle categorie C/2, C/6 e C/7: cantine e magazzini, box e autorimesse, tettoie. Il limite è di una pertinenza per ciascuna categoria, destinata in modo durevole al servizio dell'abitazione principale, a sua volta acquistata con le agevolazioni.

La posizione: residenza, lavoro e diciotto mesi

La casa deve trovarsi nel comune in cui l'acquirente ha la residenza, oppure in cui la trasferisce entro 18 mesi dall'acquisto. È la condizione più frequente, e l'impegno a trasferire la residenza si prende nell'atto stesso. Il requisito non si applica al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia.

Esistono alternative alla residenza. Il beneficio spetta anche se l'immobile si trova nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, anche non retribuita, come lo studio, il volontariato o lo sport. Chi si è trasferito all'estero per lavoro, dopo almeno cinque anni di residenza o attività in Italia, può acquistare nel comune di nascita o dell'ultima residenza.

Il patrimonio: le case già possedute

L'acquirente non deve essere titolare di un'altra abitazione nello stesso comune, a nessun titolo e comunque acquistata. Se possiede un appartamento comprato senza agevolazioni nello stesso comune, prima di chiedere il beneficio sul nuovo acquisto deve vendere quello vecchio: la scheda dell'Agenzia lo dice in modo esplicito.

Su tutto il territorio nazionale, invece, il divieto riguarda solo gli immobili acquistati con le stesse agevolazioni, anche dal coniuge: proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà. Una casa ereditata in un altro comune, comprata a suo tempo senza benefici, non impedisce quindi di chiedere l'agevolazione.

Dal 2016 esiste una via d'uscita per chi possiede già una casa agevolata. Si può comprare la nuova con i benefici impegnandosi a vendere quella vecchia, e la legge di bilancio 2025 ha portato questo termine da uno a due anni dal nuovo acquisto.

L'Agenzia precisa che il termine lungo vale anche per chi, al 31 dicembre 2024, non aveva ancora esaurito il vecchio anno. Chi aveva acquistato il 25 gennaio 2024 poteva vendere la casa preposseduta fino al 25 gennaio 2026, invece che entro il 25 gennaio 2025.

Le dichiarazioni da rendere nell'atto

L'agevolazione non si chiede con una domanda separata all'Agenzia. Si ottiene nell'atto di acquisto, dove l'acquirente dichiara di possedere i requisiti e prende gli impegni necessari. Il notaio applica le aliquote ridotte sulla base di quelle dichiarazioni, e l'Agenzia le può controllare in seguito.

• Di avere la residenza nel comune dell'immobile, o di volerla trasferire entro 18 mesi, oppure di lavorare in quel comune
• Di non essere titolare di un'altra abitazione nello stesso comune
• Di non possedere in Italia diritti su un altro immobile acquistato con le agevolazioni, oppure di impegnarsi a venderlo entro due anni
• Per le pertinenze, che sono destinate al servizio dell'abitazione principale acquistata con i benefici

Il peso di queste righe è enorme. Una dichiarazione rivelatasi falsa è di per sé una causa di decadenza, indipendentemente dalla buona fede. Prima del rogito conviene quindi ricostruire con esattezza quali immobili si possiedono, anche in quota o in nuda proprietà, e come sono stati acquistati.

I vantaggi nei due percorsi

Se il venditore è un privato, o un'impresa che vende in esenzione da IVA, l'acquirente con i requisiti paga l'imposta di registro del 2 % invece del 9 %, e le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna. Il minimo di 1.000 euro dell'imposta proporzionale vale anche per l'aliquota ridotta.

Se invece si compra da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'IVA scende al 4 % invece del 10 %, mentre registro, ipotecaria e catastale restano fisse a 200 euro ciascuna. Nel percorso del registro, inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti e sulle formalità collegati.

In pratica, per chi compra da un privato con i requisiti, l'intero carico fiscale del rogito si riduce spesso al 2 % del valore catastale più cento euro. È la ragione per cui la verifica dei requisiti va fatta prima di qualunque trattativa sul prezzo: può spostare il costo complessivo più di uno sconto strappato al venditore.

Chi compra da un costruttore beneficia in modo diverso. L'IVA al 4 % si calcola sul prezzo pieno, perché il valore catastale non entra in gioco, e il risparmio rispetto al 10 % è di sei punti percentuali sul corrispettivo. Su un acquisto importante resta la voce più pesante dell'operazione dopo il prezzo.

Quando si decade dall'agevolazione

Il risparmio ottenuto al rogito non è definitivo. L'Agenzia elenca i casi in cui l'acquirente decade dai benefici, e ciascuno corrisponde a un impegno preso nell'atto o a una dichiarazione rivelatasi falsa. Conoscerli prima dell'acquisto è l'unico modo per valutare se l'agevolazione è davvero alla propria portata.

• Le dichiarazioni rese nell'atto per ottenere il beneficio risultano mendaci
• La residenza non viene trasferita nel comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto
• L'abitazione viene venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, senza riacquistare entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale
• La casa agevolata già posseduta non viene venduta entro due anni dall'acquisto della nuova

La vendita entro cinque anni merita attenzione. Non è vietata in sé: la decadenza scatta solo se, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da destinare in tempi ragionevoli a propria abitazione principale. Una donazione ricevuta entro l'anno può quindi salvare il beneficio.

Lo stesso vale nel senso opposto. Anche donare la casa agevolata a un figlio prima dei cinque anni fa decadere, se il donante non si procura entro un anno un'altra abitazione principale. Chi pensa di anticipare un passaggio generazionale deve quindi guardare anche alla data del proprio acquisto.

Le conseguenze sono fissate con precisione. Nel percorso del registro è dovuta la differenza tra l'imposta di registro ordinaria e quella pagata, una sanzione del 30 % e gli interessi. Nel percorso dell'IVA si deve la differenza tra l'IVA ordinaria e quella agevolata, la stessa sanzione del 30 % e gli interessi.

Una precisazione sulla base della sanzione. Per il percorso IVA la scheda la riferisce espressamente alla differenza d'imposta. Per il percorso del registro la formula parla del 30 % delle stesse imposte, che il calcolatore collegato applica alla differenza recuperata. Su un caso concreto conviene farsi confermare la lettura da un professionista.

Rivendere entro cinque anni: la plusvalenza

Chi vende prima dei cinque anni si pone di solito anche una seconda domanda: il guadagno sulla vendita è tassato? Il testo unico delle imposte sui redditi, all'articolo 67, considera reddito la plusvalenza realizzata cedendo un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni.

La stessa norma esclude però le unità immobiliari che, per la maggior parte del periodo tra l'acquisto e la vendita, sono state abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Chi rivende la casa in cui ha davvero vissuto non paga quindi imposta sul guadagno, anche se può comunque perdere l'agevolazione sulle imposte d'acquisto.

Quando la plusvalenza è tassabile, per esempio perché l'appartamento è stato dato in affitto, il venditore può chiedere al notaio un'imposta sostitutiva del 26 % al posto dell'IRPEF ordinaria. Sono due discipline distinte, che si incontrano sulla stessa soglia dei cinque anni ma rispondono a domande diverse.