Registro o IVA: le imposte che si pagano al rogito

Giulia compra un trilocale da 200.000 € e non ha i requisiti prima casa. Se lo compra da un privato e chiede al notaio di tassare il valore catastale, che è di 120.000 €, paga 10.900 € di imposte. Se lo stesso appartamento glielo vende l'impresa che lo ha appena costruito, il conto sale a 20.600 €. Il prezzo è identico: cambia soltanto chi firma dall'altra parte del tavolo.

Chi vende decide quale imposta si paga

Quando si compra una casa in Italia non esiste un'unica imposta sull'acquisto. Esistono due percorsi alternativi, e a scegliere quale si imbocca non è l'acquirente ma la natura del venditore. La pagina dell'Agenzia delle Entrate dedicata alle imposte sull'acquisto lo dice fin dalla prima riga: le somme dovute cambiano se si compra da un privato o da un'impresa.

Il primo percorso è quello dell'imposta di registro. Si applica quando il venditore è una persona fisica che non agisce come imprenditore, cioè il caso tipico della casa usata ceduta da una famiglia a un'altra. Si applica anche quando a vendere è un'impresa ma la cessione è esente da IVA.

Il secondo percorso è quello dell'IVA. Riguarda solo le vendite fatte da imprese, e nemmeno tutte: la cessione di un'abitazione è soggetta a IVA in due casi precisi, che l'Agenzia elenca in modo tassativo e che conviene imparare a riconoscere prima ancora di visitare l'immobile.

• Vendita effettuata dall'impresa che ha costruito il fabbricato, o che vi ha eseguito un intervento di ripristino, entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori
• Vendita della stessa impresa costruttrice o di ripristino dopo i cinque anni, se sceglie espressamente nell'atto di assoggettarla a IVA
• Vendita di abitazioni destinate ad alloggi sociali, quando il venditore opta nell'atto per l'IVA

Fuori da queste ipotesi, anche se il venditore è una società, la cessione è esente da IVA e il trattamento torna quello del privato: registro proporzionale e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. È il caso, per esempio, di una società immobiliare che rivende un appartamento acquistato anni prima senza averlo ristrutturato.

Il percorso del registro: 9 % e due imposte fisse

Se il venditore è un privato, la vendita sconta l'imposta di registro del 9 %, e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura di 50 euro ciascuna. Sono le cifre che l'Agenzia indica per chi non possiede i requisiti prima casa, che il secondo modulo tratterà a parte.

Il nuovo testo unico dell'imposta di registro, il decreto legislativo 1° agosto 2025, n. 123, riporta le stesse misure nella tariffa allegata. Aggiunge un dettaglio che le pagine divulgative tacciono: l'imposta proporzionale non può mai essere inferiore a 1.000 euro, qualunque sia l'aliquota applicata.

La stessa tariffa precisa anche che gli atti soggetti al registro proporzionale, e le formalità catastali e ipotecarie che ne derivano, sono esenti dall'imposta di bollo e dalle tasse per i servizi ipotecari e catastali. L'acquirente, in altre parole, non riceve una fattura fiscale con dieci voci diverse.

Il minimo pesa soprattutto sugli immobili di valore modesto. Una casetta di campagna, un monolocale in un piccolo comune, un rudere da recuperare: se il 9 % del valore tassato resta sotto i 1.000 euro, si versano comunque 1.000 euro. Il calcolo va fatto prima di firmare, non scoperto dal notaio il giorno del rogito.

Il percorso dell'IVA: 10 %, 22 % e tre imposte fisse

Quando la vendita è soggetta a IVA e l'acquirente non ha i requisiti prima casa, l'aliquota è del 10 %. Sale al 22 % per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè le abitazioni signorili, le ville e i castelli o palazzi di pregio.

Accanto all'IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale non spariscono: diventano fisse e valgono 200 euro ciascuna. Il totale delle tre è quindi di 600 euro, un costo che si somma all'IVA calcolata sul prezzo.

Una differenza pratica spesso sottovalutata riguarda il momento del pagamento. L'IVA non si versa allo Stato tramite il notaio come il registro: la incassa l'impresa venditrice, che la indica in fattura e la liquida nella propria dichiarazione. Chi acquista sulla carta la paga spesso in più tranche, insieme agli acconti del prezzo.

Per l'acquirente il risultato economico non cambia: l'IVA è un costo definitivo, perché un privato non può detrarla. Cambia però il flusso di cassa, e conviene chiedere al costruttore un piano dei pagamenti che separi con chiarezza il prezzo dalla relativa imposta.

La base imponibile: prezzo o valore catastale

Resta da capire su quale cifra si calcola il 9 %. La regola generale guarda al corrispettivo pattuito, ma per le abitazioni esiste un meccanismo che cambia radicalmente il conto. È comunemente chiamato prezzo-valore, e l'Agenzia lo descrive con precisione nella stessa pagina sulle imposte d'acquisto.

Per le cessioni di fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, fatte a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può chiedere al notaio di calcolare l'imposta di registro sul valore catastale del fabbricato anziché sul prezzo pagato.

Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato. Si ricava dalla rendita catastale, il dato che compare tra le informazioni di classamento della visura, secondo coefficienti fissati dalla legge. Questo corso non li riporta perché le pagine lette non li indicano: il notaio li applica e comunica la cifra.

La visura catastale del proprio immobile è gratuita e si ottiene dai servizi dell'Agenzia. Per una casa che non si possiede ancora, è il venditore o il notaio a fornirla. Leggerla prima di formulare un'offerta permette di conoscere categoria, classe e rendita, e quindi di stimare il costo fiscale reale dell'acquisto.

Il limite del meccanismo è netto. Quando la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile è il prezzo della cessione: il valore catastale non entra in gioco. È per questo che, a parità di prezzo, l'acquisto da un costruttore costa di solito molto di più in imposte rispetto all'acquisto da un privato.

Il prezzo-valore non autorizza a dichiarare nell'atto una cifra diversa da quella realmente pagata. Il prezzo effettivo va indicato comunque, per intero; ciò che cambia è soltanto la grandezza su cui si calcola l'imposta. Occultare parte del corrispettivo resta una violazione, con conseguenze ben più pesanti del risparmio sperato.

Secondo la pagina dell'Agenzia, il prezzo-valore riguarda anche le pertinenze cedute insieme all'abitazione, come un box o una cantina, che hanno una propria rendita. Conviene che l'atto indichi con chiarezza i beni trasferiti, i loro dati catastali e il corrispettivo complessivo, così che il notaio possa applicare la regola a tutto il compendio.

Prima di firmare il preliminare

Le informazioni che servono per stimare le imposte si raccolgono tutte prima del compromesso: chi vende, se l'impresa ha costruito o ristrutturato l'immobile e quando i lavori si sono conclusi, la categoria catastale, la rendita. Chiedere per iscritto al venditore se la cessione sarà soggetta a IVA evita sorprese al rogito.

Conviene poi tenere a mente che le imposte non sono l'unico costo dell'acquisto. L'onorario del notaio, le spese dell'eventuale mutuo e la provvigione dell'agenzia immobiliare restano fuori da questo corso, ma vanno sommati alle imposte per costruire un budget realistico.

Davanti all'offerta di un costruttore, tre domande chiariscono quasi tutto. L'impresa ha costruito o ristrutturato l'immobile? Da quanto tempo sono finiti i lavori? Se sono passati più di cinque anni, intende optare per l'IVA? Le risposte, messe per iscritto nel preliminare, dicono quale dei due percorsi si seguirà al rogito.