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L'agevolazione prima casa: requisiti, vantaggi e come si perde
Gli esempi numerici del modulo, poi casi da risolvere prima di scoprirne la soluzione · 3 sezioni · 330 parole · 4 min
Esempio numerico
Il cambio di casa di Roberto
Roberto vive in un appartamento comprato nel 2019 con le agevolazioni. Il 1° marzo 2026 compra una casa più grande, sempre con i benefici, impegnandosi a vendere la vecchia. Ha tempo fino al 1° marzo 2028. Se a quella data il vecchio appartamento è ancora suo, perde l'agevolazione sul nuovo acquisto, non su quello del 2019.
Esempio numerico
Il minimo che assorbe lo sconto
Carla compra la sua abitazione principale da un privato; il valore catastale è di 30.000 euro. Il 2 % darebbe 600 euro, ma il registro non può scendere sotto 1.000 euro. Con le imposte fisse paga 1.100 euro. Senza agevolazione avrebbe pagato il 9 %, cioè 2.700 euro più 100: il risparmio resta, ma è di 1.700 euro e non di 2.100.
Caso pratico
Elena lascia l'Italia
Elena ha comprato due anni fa, dall'impresa costruttrice, un appartamento di categoria A/2 al prezzo di 180.000 euro, con i requisiti prima casa, e vi ha sempre abitato. Ora si trasferisce all'estero, vende l'appartamento a 200.000 euro e non ricompra alcuna abitazione entro un anno. Quanto deve versare per la decadenza, interessi esclusi, e deve un'imposta sul guadagno di 20.000 euro?
Suggerimento: Nel percorso dell'IVA si recupera la differenza tra aliquota ordinaria e ridotta sul prezzo pagato, maggiorata della sanzione. Per il guadagno, chiedetevi come è stato usato l'appartamento.
Mostra la soluzione
All'acquisto Elena ha pagato l'IVA al 4 % invece del 10 %, oltre alle imposte fisse di 200 euro ciascuna, identiche nei due regimi. Vendendo prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno decade: la differenza d'IVA è 180.000 × (10 % − 4 %) = 10.800 euro, la sanzione è il 30 % di 10.800, cioè 3.240 euro. Totale 14.040 euro, più gli interessi. Sul guadagno: l'immobile è stato la sua abitazione principale per tutto il periodo di possesso, quindi l'articolo 67 del TUIR esclude la plusvalenza dal reddito, anche se la vendita avviene entro cinque anni.
Risposta: 14.040 euro più gli interessi, e nessuna imposta sulla plusvalenza
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