SCI à l'IR vs à l'IS
Comparez la fiscalité annuelle d'une SCI à l'IR (revenus fonciers) et à l'IS (avec amortissement).
Data verified · May 2026
Quel est l'avantage principal d'une SCI à l'IS ?
L'amortissement du bien : il vient réduire le résultat imposable chaque année, ce qui allège la fiscalité courante par rapport au régime IR où les loyers sont taxés au TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le simulateur chiffre cet écart de net annuel entre les deux régimes.
Source: CGI art. 14 et suiv., art. 206-3, art. 219. · updated 2026
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Everything about SCI à l'IR vs à l'IS
📋Overview+
Compare la charge fiscale annuelle d'une SCI selon son régime : IR (revenus fonciers imposés au TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou IS (résultat après amortissement imposé à l'IS, puis PFU sur les dividendes).
💡 Best practices
- L'IS optimise la fiscalité courante mais pénalise la revente (plus-value sur valeur nette comptable).
- L'option pour l'IS est en principe irrévocable au-delà du délai légal.
📖User guide+
How to use this calculator
- 1
Saisissez loyers, charges et intérêts d'emprunt.
- 2
Indiquez l'amortissement annuel (régime IS).
- 3
Ajustez TMI, IS, PFU et part distribuée.
- 4
Obtenez le net par régime et le meilleur choix.
📚Glossary+
- SCI à l'IR
- Transparente fiscalement : revenus fonciers imposés chez les associés.
- SCI à l'IS
- Soumise à l'IS, amortit le bien mais alourdit la plus-value de cession.
- Prélèvements sociaux
- 17,2 % sur les revenus fonciers (régime IR).
ℹ️Sources & updates+
Last data update
May 21, 2026
Sources and references
CGI art. 14 et suiv., art. 206-3, art. 219.
The data in this calculator is updated regularly to reflect the latest official rates. When in doubt, consult the official sources listed above.
FAQ — SCI à l'IR vs à l'IS
Quel est l'avantage principal d'une SCI à l'IS ?+
L'amortissement du bien : il vient réduire le résultat imposable chaque année, ce qui allège la fiscalité courante par rapport au régime IR où les loyers sont taxés au TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le simulateur chiffre cet écart de net annuel entre les deux régimes.
Pourquoi la SCI à l'IS peut-elle pénaliser à la revente ?+
Parce que la plus-value de cession se calcule sur la valeur nette comptable, diminuée des amortissements pratiqués : plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable est élevée. L'économie fiscale annuelle se paie donc en partie au moment de la vente du bien.
Peut-on revenir à l'IR après avoir opté pour l'IS ?+
En principe non : l'option pour l'IS devient irrévocable une fois le délai légal de renonciation écoulé. Il faut donc arbitrer avant d'opter, en comparant la fiscalité courante et l'impact à la revente — c'est précisément l'objet de cette simulation.