Ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus: che cosa resta nel 2026

Chiara vuole rifare bagno e impianti della casa in cui vive, di sua proprietà, a Padova: il preventivo è di 60.000 €. Il vicino le dice che il bonus è sceso al 30 %, la cognata che con le nuove finestre si arriva al 65 %, l'impresa che si può avere lo sconto in fattura. Hanno torto tutti e tre, ciascuno a modo suo, e la differenza vale diverse migliaia di euro.

Una regola generale e una proroga

I bonus per la casa sono detrazioni dall'Irpef: non riducono il reddito, riducono l'imposta. Chi sostiene una spesa agevolata ne recupera una percentuale, divisa in quote annuali, nella dichiarazione dei redditi. Per capire quanto si recupera nel 2026 bisogna però leggere due livelli di norme che si sovrappongono.

Il primo livello è la regola stabile. L'agevolazione sul recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall'articolo 16-bis del Tuir, che prevede una detrazione del 36 % su un massimo di 48.000 euro per unità immobiliare. Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 la misura è stata elevata al 50 % su 96.000 euro.

Per le spese dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033 il Tuir riduce in via generale l'aliquota al 30 %. Fa eccezione la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori a gas di ultima generazione, agevolata al 50 %. Chi si fermasse qui concluderebbe, come il vicino di Chiara, che il bonus è ormai al 30 %.

Il secondo livello è la proroga. La legge di bilancio 2026, legge n. 199 del 2025, ha stabilito che per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026 la detrazione spetta nella misura del 36 %, elevata al 50 % in caso di abitazione principale, sempre su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

La proroga ha già una data di scadenza scritta. Per le spese sostenute nel 2027 la detrazione scende al 30 %, o al 36 % in caso di abitazione principale, sempre entro 96.000 euro.

Oltre il 2027 le pagine dell'Agenzia non indicano proroghe, e resta la regola generale del Tuir. Chi programma lavori importanti deve quindi guardare con attenzione anche il calendario dei pagamenti, non solo quello del cantiere.

Chi ha diritto al 50 %

Possono detrarre le spese tutti i contribuenti soggetti all'Irpef, residenti o no, che possiedono o detengono l'immobile sulla base di un titolo idoneo e sostengono la spesa. La scheda dell'Agenzia elenca il proprietario e il nudo proprietario, il titolare di un diritto reale di godimento, l'inquilino e il comodatario.

• Proprietario o nudo proprietario dell'immobile
• Titolare di usufrutto, uso, abitazione o superficie
• Inquilino o comodatario
• Familiare convivente: coniuge o parte dell'unione civile, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo
• Convivente more uxorio, per le spese dal 1° gennaio 2016
• Coniuge separato assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge
• Imprenditore individuale, per gli immobili che non sono beni strumentali o merce

La misura maggiorata ha però un perimetro più stretto. L'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, nel testo in vigore, concede il 50 % quando a pagare è chi possiede l'abitazione principale in proprietà, o vi esercita un diritto reale come l'usufrutto, e i lavori riguardano proprio quella casa.

Ne segue una distinzione che le pagine riassuntive non sempre mettono in evidenza. L'inquilino che rinnova la casa in cui vive può detrarre, ma al 36 %, perché non è titolare di proprietà né di un diritto reale. Lo stesso vale per il comodatario. Il proprietario o l'usufruttuario che vi abita ottiene il 50 %.

La detrazione va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno partecipato alla spesa e che ne hanno diritto. Se due coniugi comproprietari pagano ciascuno metà dei lavori, ciascuno detrae la propria parte. Conta chi ha effettivamente pagato, risultante da bonifici e fatture, non soltanto chi è intestatario dell'immobile.

Due limiti completano il quadro. Dal 1° gennaio 2025 sono esclusi gli interventi di sostituzione degli impianti di riscaldamento con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. E per gli immobili residenziali usati anche per un'attività commerciale, un'arte o una professione, la detrazione spetta nella misura ridotta della metà.

Il tetto di 96.000 euro e le dieci rate

Il tetto di 96.000 euro si riferisce alla spesa, non alla detrazione, e vale per unità immobiliare. Chi spende 120.000 euro per ristrutturare la propria abitazione principale calcola il 50 % solo su 96.000 euro: la detrazione è di 48.000 euro, e i 24.000 euro eccedenti non producono alcun beneficio.

La detrazione non si incassa in un anno. In generale va ripartita in dieci quote annuali di pari importo: la prima nella dichiarazione relativa all'anno del pagamento, le altre nei nove anni successivi. Una detrazione di 48.000 euro vale quindi 4.800 euro l'anno per dieci dichiarazioni.

Le quote riducono l'Irpef lorda di ciascun anno. Chi ha un'imposta bassa, o nessuna imposta, rischia di non riuscire a usare l'intera rata: prima di impegnarsi in lavori costosi conviene confrontare la rata attesa con l'imposta che si paga di solito, anno per anno.

Ecobonus: il risparmio energetico

L'ecobonus riguarda gli interventi che aumentano l'efficienza energetica degli edifici esistenti: coibentazioni, sostituzione di finestre e infissi, pannelli solari per l'acqua calda, pompe di calore, schermature solari, sistemi di controllo a distanza degli impianti. È disciplinato dall'articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

Rispetto alle ristrutturazioni ha due tratti propri. Si detrae dall'Irpef o dall'Ires, quindi interessa anche le società. E i titolari di reddito d'impresa possono usarlo per gli immobili posseduti o detenuti, siano essi strumentali, beni merce o patrimoniali. Anche qui la detrazione si ripartisce in dieci rate annuali.

Fino al 2024 l'ecobonus aveva aliquote proprie, per lo più del 65 % e in alcuni casi del 50 %, con misure più alte per i condomìni. Per le spese del 2025 e del 2026 la scheda dell'Agenzia indica invece la stessa misura delle ristrutturazioni: il 36 %, elevato al 50 % in caso di abitazione principale.

Anche il calendario coincide: per le spese del 2027 la detrazione è del 30 %, o del 36 % per l'abitazione principale. Restano escluse le spese per sostituire gli impianti di riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili. Chi cita ancora il 65 % sta leggendo una regola che non vale più per le spese nuove.

Sismabonus: la sicurezza antisismica

Il sismabonus riguarda le misure antisismiche sugli edifici abitativi e produttivi nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Per le spese dal 2017 al 2024 la detrazione era del 50 %, salita al 70 o all'80 % con la riduzione di una o due classi di rischio, con misure ancora più alte sulle parti comuni dei condomìni.

Per il 2025, il 2026 e il 2027 il comma 1-septies.1 dell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 fissa una misura unica, valida per tutte le tipologie di interventi antisismici: il 36 % per le spese del 2025 e del 2026 e il 30 % per quelle del 2027.

Le stesse percentuali salgono, rispettivamente, al 50 % e al 36 % quando la spesa riguarda l'abitazione principale e la sostiene chi ne è proprietario o vi ha un diritto reale di godimento. È la stessa architettura delle ristrutturazioni ordinarie.

Le percentuali legate alle classi di rischio non valgono quindi per le spese nuove. Anche la ripartizione è cambiata: in base alla legge n. 67 del 2024, per le spese dal periodo d'imposta 2024 la detrazione si divide in dieci quote annuali, non più in cinque come in origine.

Sconto in fattura e cessione del credito

Per alcuni anni chi faceva lavori poteva evitare di aspettare dieci dichiarazioni: sceglieva lo sconto in fattura, anticipato dall'impresa, o cedeva il credito a una banca. Dal 17 febbraio 2023, data di entrata in vigore del decreto legge n. 11 del 2023, questa possibilità non esiste più in linea generale.

Restano eccezioni circoscritte. Per le spese del 2026 lo sconto e la cessione sono ancora possibili nelle aree colpite dai terremoti in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria del 6 aprile 2009 e dal 24 agosto 2016. Per l'impresa di Chiara, che lavora a Padova, questa strada non è percorribile.

Le pagine dell'Agenzia descrivono ancora nel dettaglio i passaggi delle cessioni, fino a tre ulteriori a favore di banche, intermediari e assicurazioni. Servono a chi gestisce crediti nati negli anni passati. Per un privato che inizia lavori nel 2026 fuori da quelle aree, la detrazione si usa in dichiarazione, rata dopo rata.

Comprare una casa in un edificio ristrutturato

La stessa detrazione spetta a chi acquista un'abitazione in un edificio interamente ristrutturato da un'impresa di costruzione o ristrutturazione, o da una cooperativa edilizia, che vende o assegna l'immobile entro diciotto mesi dal termine dei lavori di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia.

In questo caso l'acquirente non conosce il costo dei lavori, e non serve: la detrazione si calcola su un importo forfetario pari al 25 % del prezzo di vendita o di assegnazione, comprensivo di Iva, indipendentemente dal valore degli interventi. Su quell'importo si applica la percentuale di detrazione dell'anno.