Reddito da locazione in regime ordinario — Irpef sull'affitto e confronto con la cedolare

In regime ordinario il reddito di un'abitazione affittata è il canone annuo ridotto forfetariamente del 5 % (25 % a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, 35 % per gli immobili di interesse storico o artistico), se supera la rendita catastale rivalutata; altrimenti è la rendita rivalutata. Con un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa il reddito è ridotto di un ulteriore 30 %. Il risultato si somma agli altri redditi e paga l'Irpef progressiva.

Regole 2026 — verificate il 25 settembre 2026Gratis, senza account

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Fonti e ipotesi

Gazzetta Ufficiale — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « 4-bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del ((5 per cento)), sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito e' determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. »
Gazzetta Ufficiale — TUIR — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « Per i fabbricati siti nella citta' di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione e' elevata al 25 per cento. »
Gazzetta Ufficiale — TUIR — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell'articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione e' elevata al 35 per cento. »
Gazzetta Ufficiale — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 [...] determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi [...] e' ulteriormente ridotto del 30 per cento. »
Gazzetta Ufficiale — L. 23 dicembre 1996 — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « le vigenti rendite catastali urbane sono rivalutate del 5 per cento ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili e di ogni altra imposta. »
Gazzetta Ufficiale — TUIR (DPR 917/1986) art. 41 « Unita' immobiliari non locate » — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « o sono comunque tenute a propria disposizione, il reddito e' aumentato di un terzo. »
Gazzetta Ufficiale — D.Lgs. 14 marzo 2011 — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento. »
Gazzetta Ufficiale — TUIR (DPR 917/1986) art. 11 — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « a) fino a 28.000 euro, 23 per cento; »
Gazzetta Ufficiale — TUIR art. 11 — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « a) fino a 28.000 euro, 23 per cento; »
Gazzetta Ufficiale — TUIR art. 11 — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « b) oltre 28.000 euro e fino a 50.000 euro, ((33 per cento)); »
Gazzetta Ufficiale — TUIR art. 11 — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « b) oltre 28.000 euro e fino a 50.000 euro, ((33 per cento)); »
Gazzetta Ufficiale — TUIR art. 11 — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « c) oltre 50.000 euro, 43 per cento. »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « E’ prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « l'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « al secondo immobile si applica l’aliquota del 26%. »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « non più di due appartamenti (in precedenza, non più di quattro appartamenti); oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. »
Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%. »

Ipotesi di calcolo

L'immobile è un'abitazione locata con un contratto di lunga durata, da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, senza opzione per la cedolare secca.
Canone e rendita indicati sono quelli della tua quota di possesso, per un immobile locato tutto l'anno.
Il confronto con la cedolare usa l'Irpef lorda in più dovuta per l'affitto: non considera addizionali regionali e comunali, oneri deducibili, detrazioni, né l'imposta di registro e di bollo del contratto, dovute in regime ordinario e non con la cedolare.
Il reddito è quello del periodo d'imposta 2026: si applicano il TUIR e la legge 431/1998 in vigore. Il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs 117/2026) si applica dal 1° gennaio 2027.
Non sono calcolati la riduzione della rendita degli immobili storici, i canoni non percepiti, le locazioni brevi, le locazioni commerciali e la ripartizione per giorni di possesso.

Per approfondire

Calcolatori collegati

I calcoli vicini: l’altro lato della stessa decisione, o il passaggio successivo.

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Risultato fornito a solo scopo informativo; non costituisce una consulenza fiscale personalizzata. Verifica la tua situazione con l'Agenzia delle Entrate, l'INPS o un professionista abilitato.