Le statut, et ses quatre conditions

Un bail commercial peut être verbal, et il l'est parfois. Le locataire garde son droit au renouvellement au bout de neuf ans, mais il ne peut prouver ni le loyer de 2 000 € convenu, ni la répartition des charges, ni les travaux promis.

Un statut qui s'applique sans qu'on le demande

Le bail commercial est le contrat de location d'un local où s'exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, servant à l'exploitation d'un fonds de commerce. Le signer déclenche automatiquement un corps de règles que les parties n'ont pas à invoquer.

Ce n'est donc pas un régime que l'on choisit clause par clause. Il se déclenche dès que quatre conditions sont réunies, et c'est la quatrième qui décide le plus souvent du sort d'un renouvellement contesté.

• L'existence d'un contrat de bail, par lequel le bailleur met un local à disposition contre un loyer
• Un immeuble ou un local à usage commercial, artisanal ou industriel, de caractère stable et permanent
• L'exploitation effective d'un fonds de commerce dans le local, avec une clientèle propre
• L'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises

L'immatriculation n'est exigée que pour obtenir le renouvellement à l'échéance, mais l'oublier coûte précisément ce que le statut protège. Quand plusieurs locataires exploitent le fonds, chacun d'eux doit être immatriculé, sans exception.

Le statut ne se limite pas au bail commercial stricto sensu. Il s'applique aussi, sous conditions, aux établissements d'enseignement, aux services communaux exploités en régie, aux entreprises publiques et à certaines sociétés coopératives.

Les locaux qui entrent, ceux qui restent dehors

Le local doit présenter un caractère stable et permanent : le locataire doit être assuré de rester en possession des lieux pendant toute la durée du contrat, sans que le bailleur puisse le déplacer à sa convenance.

Les terrains nus sortent du statut. Mais des constructions élevées sur un terrain nu avec le consentement écrit du bailleur — un court de tennis avec vestiaires, par exemple — en bénéficient, et ce consentement écrit fait toute la différence.

Un logement peut être loué à un commerçant, à condition d'être transformé en local commercial. Cela suppose une autorisation de changement d'usage, demandée à la mairie de la commune où se trouve le local.

Le locataire peut exploiter son fonds en location-gérance sans perdre le bénéfice du statut. C'est lui, et non le locataire-gérant, qui conserve le droit au renouvellement : la distinction se joue sur le titulaire du bail, pas sur celui qui tient le commerce.

Les professions libérales signent en principe un bail professionnel. Bailleur et locataire peuvent néanmoins placer volontairement ce bail sous le régime du bail commercial, à condition d'être tous deux d'accord et de l'écrire.

L'écrit, et les deux cas de notaire obligatoire

Aucune forme n'est imposée : le bail peut être verbal, écrit sous seing privé, ou notarié. Le bail verbal reste valable, mais il ne permet de porter à la connaissance du locataire ni les informations environnementales, ni la répartition des charges.

L'acte notarié devient obligatoire dans deux cas seulement : lorsque la durée du bail dépasse douze ans, et lorsque le bail porte sur un débit de boissons — bar, restaurant, supermarché, épicerie ou caviste.

Une précision de coût, souvent découverte tard : les frais d'établissement du contrat de bail et de ses avenants sont généralement à la charge du locataire. Ils se négocient, mais l'usage ne joue pas en sa faveur.