La valeur locative cadastrale

Deux appartements identiques dans le même immeuble peuvent supporter 400 € d'écart de taxe foncière. La différence ne vient ni du prix payé, ni du loyer encaissé : elle vient d'une fiche cadastrale rédigée il y a des décennies, que personne n'a jamais relue depuis.

Une base unique pour plusieurs taxes

La taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires partagent la même origine : la valeur locative cadastrale du local. Comprendre cette valeur, c'est comprendre d'un coup les trois lignes de l'avis.

Cette valeur représente le loyer annuel théorique que le bien produirait s'il était loué dans des conditions normales. Elle est théorique dans toute la force du terme : elle ne se compare ni au loyer réellement perçu, ni au prix de vente du bien.

Le calcul repose sur une surface pondérée, qui n'est pas la surface habitable. Les annexes, les dépendances et les éléments de confort y entrent avec des coefficients propres. Une cave, un garage, une piscine ou un ascenseur pèsent donc dans le total.

S'y ajoute une catégorie de confort, de la plus modeste à la plus luxueuse, attribuée lors du classement initial du local. C'est souvent le poste le plus discutable, parce qu'il reflète l'état du bâtiment à une date parfois très ancienne.

Cette ancienneté est la faiblesse structurelle du système. Un quartier rénové et un quartier dégradé peuvent avoir conservé des classements établis à la même époque, alors que leurs situations ont divergé depuis. L'écart se répercute chaque année sur l'avis.

Le détail du calcul figure sur la fiche d'évaluation du local, que l'administration communique sur demande. La consulter est le préalable de toute contestation sérieuse : sans elle, on discute d'un résultat sans connaître les éléments qui l'ont produit.

L'abattement forfaitaire pour frais

La valeur locative brute n'est pas taxée telle quelle. Un abattement forfaitaire vient d'abord en réduire la moitié, au titre des frais de gestion, d'assurance, d'entretien et d'amortissement que supporterait un propriétaire bailleur.

Le résultat obtenu porte le nom de revenu cadastral. C'est lui, et non la valeur locative brute, que les collectivités multiplient par leurs taux votés. Confondre les deux conduit mécaniquement à doubler l'estimation que l'on se fait de sa taxe.

Les valeurs locatives sont par ailleurs revalorisées chaque année par un coefficient national. Un propriétaire dont la taxe augmente sans qu'aucun taux local n'ait bougé subit simplement cette revalorisation, et non une décision de sa commune.

Qui doit la taxe, et à quelle date

Le redevable est le propriétaire ou l'usufruitier du bien bâti au premier janvier de l'année d'imposition. Une vente en février ne change rien pour l'année en cours : le vendeur reste le redevable légal, même si l'acte prévoit une répartition entre les parties.

Cette répartition contractuelle, courante chez les notaires, n'est opposable qu'entre vendeur et acquéreur. L'administration continue de réclamer la totalité au propriétaire du premier janvier, à charge pour lui de se retourner vers l'autre partie.

• Le propriétaire ou l'usufruitier au premier janvier est le redevable légal
• Une vente en cours d'année ne modifie pas l'imposition de l'année entière
• Le nu-propriétaire ne doit rien tant que l'usufruit existe
• Dans un viager avec réserve d'usage, c'est l'acheteur qui acquitte la taxe

La location ne déplace pas davantage la charge. Un logement loué reste imposé au nom du bailleur, sans que le bail puisse y changer quoi que ce soit. Une seule des trois lignes de l'avis pourra être récupérée sur le locataire, et le module suivant dit laquelle.

Pour un bien détenu en société, le redevable est la société elle-même, et la taxe constitue une charge déductible de son résultat. C'est l'une des différences concrètes entre détention directe et détention par une structure, souvent négligée au moment du choix.

Pour un indépendant qui exerce chez lui, la fraction du logement affectée à l'activité ouvre une déduction au titre des frais professionnels. Elle se calcule au prorata de la surface utilisée, et suppose de conserver l'avis comme justificatif.