35 % de vos revenus, et pas un point de plus

Le couple Marchand gagne 4 800 € nets par mois et vise une mensualité de 1 900 €. Aucune banque ne suivra : la règle plafonne la charge à 1 680 €. Ce n'est pas une politique commerciale, c'est une décision opposable au prêteur. Avant de lire : sur quoi ces 35 % se calculent-ils, et que faut-il y inclure ?

Une règle prudentielle, pas une préférence de banquier

La décision du Haut Conseil de stabilité financière encadre l'octroi des crédits immobiliers depuis le 1er janvier 2022. Elle pose que le taux d'effort des emprunteurs n'excède pas 35 %, et que la maturité du crédit n'excède pas vingt-cinq ans.

La distinction importe pour l'emprunteur qui négocie. Ce plafond ne se discute pas avec un conseiller : il s'impose à l'établissement, qui doit justifier par écrit toute dérogation et rend compte de ses pratiques au superviseur prudentiel.

Le taux d'effort rapporte la charge totale d'emprunt aux revenus. La charge inclut l'assurance emprunteur et les crédits en cours, pas seulement la mensualité du prêt envisagé — c'est ce que les simulations rapides omettent le plus souvent.

De la mensualité au capital empruntable

Le plafond donne une mensualité, pas un budget d'achat. Passer de l'une à l'autre suppose de connaître le taux et la durée : à 3,60 % sur vingt ans, une mensualité de 1 350 € correspond à un capital d'environ 220 000 €, assurance comprise.

Allonger la durée augmente le capital accessible, mais moins vite qu'on ne le croit et à un coût croissant. Chaque année ajoutée gonfle le total des intérêts, si bien qu'un même bien acheté sur vingt-cinq ans coûte sensiblement plus cher que sur vingt.

L'apport joue sur un autre levier. Il ne relève pas le plafond de mensualité, qui dépend des seuls revenus, mais il réduit le capital à emprunter — et il couvre les frais d'acquisition, que les banques financent rarement.

C'est le point que découvrent beaucoup d'acheteurs au dernier moment. Sur une opération à 260 000 €, les frais représentent plus de 18 000 € à sortir de la poche, en plus de l'apport que l'établissement attend sur le prix lui-même.

Vingt-cinq ans, sauf deux ans de différé

La maturité de vingt-cinq ans souffre une exception précise, et elle est utile à connaître. Elle peut être portée à vingt-sept ans lorsque l'entrée dans les lieux est différée : construction neuve, vente en l'état futur d'achèvement, ou acquisition dans l'ancien avec travaux.

Le cas des travaux est conditionné : ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. En deçà, l'exception ne joue pas et la maturité reste bornée à vingt-cinq ans.

Dans tous les cas, la période d'amortissement reste plafonnée à vingt-cinq ans. Les deux années supplémentaires ne rallongent pas le remboursement : elles couvrent le différé pendant lequel le bien n'est pas encore livré.

La marge de flexibilité, et à qui elle profite

Le plafond n'est pas absolu. Les établissements disposent d'une marge de flexibilité trimestrielle de 20 % de leur production de crédits, à l'intérieur de laquelle ils peuvent dépasser le taux d'effort ou la maturité.

Cette marge est fléchée, et c'est ce que peu d'emprunteurs savent. Elle est réservée à 80 % à l'acquisition d'une résidence principale, soit 16 % de la production, et 30 % au moins de cette part revient aux primo-accédants.

Il reste donc 4 % de la production réellement libre d'affectation. Un investisseur locatif qui dépasse le plafond concourt sur cette portion étroite, quand un primo-accédant en résidence principale dispose d'un couloir dédié.

La conséquence pratique est directe : demander un dépassement n'a rien d'illégitime, mais l'issue dépend d'où l'on se situe dans ce fléchage, et du trimestre. Une même demande refusée en fin de trimestre peut passer au suivant.