Steuer beim Immobilienverkauf berechnen: 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG), Eigennutzungs-Ausnahme, AfA-Rückholung und persönlicher Steuersatz 2025.
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Berechnet die Spekulationssteuer beim privaten Immobilienverkauf (§ 23 EStG): steuerpflichtig ist der Gewinn nur innerhalb der 10-Jahres-Frist und ohne Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt = steuerfrei). Bei vermieteten Objekten erhöht die kumulierte AfA den Gewinn. Besteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (Tarif 2025) — die Freigrenze von 1.000 € ist eine Falle: ab 1.000 € ist ALLES steuerpflichtig.
Verkauf für 400.000 € (Kauf 300.000 €, Nebenkosten 20.000 €) nach 8 Jahren bei 60.000 € Einkommen: 80.000 € Gewinn, 33.473 € Mehrsteuer (41,8 % effektiv) — nach 11 Jahren oder bei Eigennutzung: 0 €.
Verkaufspreis, Anschaffungskosten und Nebenkosten eingeben.
Bei Vermietung: kumulierte AfA ergänzen (erhöht den Gewinn).
Haltedauer und Eigennutzung angeben.
Übriges Einkommen setzen — Mehrsteuer und Netto-Gewinn ablesen.
Last data update
July 5, 2026
Sources and references
§ 23 EStG (Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 € seit 2024, AfA-Rückholung); § 32a EStG (Tarif 2025); BMF 26.03.2004 (3-Objekt-Grenze).
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Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (datumgenau) — oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, selbst bei kürzerer Haltedauer.
Mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz — der Gewinn wird dem übrigen Einkommen zugerechnet, es gibt keinen Sondersatz wie bei Kapitalerträgen.
Bei vermieteten Objekten mindert die geltend gemachte Abschreibung die Anschaffungskosten — der steuerpflichtige Gewinn steigt um die gesamte kumulierte AfA.