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Portali, agenzie e ritenuta: gli obblighi di chi intermedia
Gli esempi numerici del modulo, poi casi da risolvere prima di scoprirne la soluzione · 9 sezioni · 699 parole · 9 min
Esempio numerico
Agenzia e portale sulla stessa prenotazione
Un proprietario di Lecce incarica un'agenzia di affittare la sua casa per brevi periodi. L'agenzia pubblica l'annuncio su un grande portale, dove un ospite prenota e paga 1.200 €. L'agenzia ha informato il portale di agire come intermediaria: il portale non trattiene nulla e non comunica il contratto, mentre l'agenzia opera la ritenuta di 252 € e trasmette i dati.
Esempio numerico
Provvigione nel prezzo o fuori prezzo
Un soggiorno costa all'ospite 1.000 €, di cui 150 € sono la provvigione che il proprietario deve all'agenzia. La ritenuta è 1.000 × 21 % = 210 €. Se l'agenzia fattura invece i 150 € a parte all'ospite, il prezzo dell'alloggio è 850 € e la ritenuta scende a 850 × 21 % = 178,50 €.
Esempio numerico
Una disdetta dopo il pagamento
Un ospite prenota a maggio un soggiorno da 600 €; il portale gira al proprietario 474 € e trattiene 126 € di ritenuta, versata a giugno. A settembre, prima che la ritenuta sia certificata, l'ospite disdice e ottiene il rimborso. Il portale può restituire i 126 € al proprietario e recuperarli in compensazione, usando il codice di recupero dell'anno in corso.
Esempio numerico
Venti soggiorni, una riga
Nel 2026 un portale conclude venti contratti brevi per lo stesso appartamento di Verona, tutti con la stessa proprietaria, per un totale di 9.800 €. Invece di venti comunicazioni separate può trasmettere un'unica comunicazione aggregata per quell'immobile e quella locatrice, con l'importo complessivo dei corrispettivi lordi dell'anno.
Esempio numerico
Una comunicazione dimenticata
Una piccola agenzia si accorge il 5 luglio 2027 di non aver trasmesso i dati di un contratto concluso nel 2026. Il termine del 30 giugno è scaduto da cinque giorni, quindi rientra nei 15 giorni: se trasmette subito, la sanzione si dimezza e va da 125 a 1.000 €, invece che da 250 a 2.000 €.
Esempio numerico
Un portale con sede in un altro Stato dell'Unione
Un portale con sede in Irlanda, senza stabile organizzazione in Italia, incassa per un proprietario di Bari 3.000 € di affitti brevi. Può scegliere se versare direttamente la ritenuta di 630 € e trasmettere i dati, oppure nominare un rappresentante fiscale che lo faccia come responsabile d'imposta. Per il proprietario la ritenuta da scomputare è la stessa.
Esempio numerico
La tassa di soggiorno raccolta dal portale
Un portale incassa nel 2026 le prenotazioni di un appartamento situato in un comune che ha istituito l'imposta di soggiorno e, insieme al prezzo, l'imposta di soggiorno chiesta agli ospiti secondo il regolamento comunale. È il portale il responsabile del pagamento al comune e degli adempimenti del regolamento. Entro il 30 giugno 2027 presenta per via telematica la dichiarazione cumulativa di quanto riscosso nel 2026.
Esempio numerico
Il saldo di Sofia
Sofia ha incassato 14.000 € tramite il portale e ha subito 14.000 × 21 % = 2.940 € di ritenute. Se il bilocale è l'unità che indica al 21 %, la cedolare è 2.940 € e il saldo è zero. Se fosse il suo secondo immobile in affitto breve, al 26 %, la cedolare salirebbe a 3.640 € e il saldo a 3.640 − 2.940 = 700 €.
Caso pratico
Tre prenotazioni di marzo
A marzo 2026 un portale incassa per l'appartamento di Luisa tre prenotazioni per un totale di 2.400 €. Il prezzo comprende 240 € di provvigione che Luisa deve al portale. Uno degli ospiti ha versato anche 200 € di deposito cauzionale, trattenuto dal portale fino al check-out. Quanto vale la ritenuta, entro quando va versata e come si compila l'F24?
Suggerimento: Separa ciò che è corrispettivo della locazione da ciò che è garanzia, poi ricorda che la provvigione inclusa nel prezzo resta nella base.
Mostra la soluzione
La base della ritenuta è l'importo dovuto per la locazione, 2.400 €, provvigione compresa perché è inclusa nel prezzo. Il deposito cauzionale di 200 € non è corrispettivo e resta fuori. La ritenuta è 2.400 × 21 % = 504 €. Il portale la versa con l'F24 entro il 16 aprile 2026, nella sezione Erario, con il codice tributo 1919, indicando 0003 come mese e 2026 come anno di riferimento. Poi la certifica a Luisa, che la scomputerà in dichiarazione.
Risposta: Ritenuta di 504 €, versata entro il 16 aprile 2026 con il codice 1919 e riferimento 0003/2026
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