Che cos'è la cedolare secca e quanto costa

Giulia affitta a Bologna un bilocale ereditato per 800 € al mese, cioè 9 600 € l'anno, con un contratto a canone concordato. Il suo vicino di pianerottolo incassa la stessa cifra con un contratto a canone libero. Con la cedolare secca, sul medesimo canone, lei versa 960 € e lui 2 016 €. La differenza non dipende dai loro redditi: dipende da una riga del contratto e dal comune in cui sorge l'appartamento.

Un'imposta che prende il posto dell'IRPEF

La cedolare secca è un regime facoltativo. Chi la sceglie paga, sul reddito dell'immobile locato, un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali. Quel reddito smette di sommarsi agli altri redditi del proprietario e viene tassato a parte, con un'aliquota fissa che non dipende da quanto egli guadagna altrove.

Il vantaggio non riguarda soltanto l'imposta sul reddito. Per i contratti in cedolare secca non si pagano l'imposta di registro e l'imposta di bollo, che di regola accompagnano la registrazione, le risoluzioni e le proroghe di una locazione. Fa eccezione la cessione del contratto: lì l'imposta di registro resta dovuta.

C'è un prezzo, scritto nella stessa scheda dell'Agenzia delle Entrate. Chi opta rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, a chiedere l'aggiornamento del canone, anche quando il contratto lo prevede. La rinuncia comprende l'adeguamento alla variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Questo corso descrive le regole in vigore nel 2026, così come le pubblica l'Agenzia delle Entrate. Il quadro normativo sta cambiando: il TUIR, che oggi disciplina l'IRPEF, è abrogato dal 1° gennaio 2027 dal D.Lgs 117/2026. Il corso non anticipa i nuovi testi; chi lo legge dopo quella data verifichi le regole aggiornate.

Chi può scegliere e per quali immobili

Possono optare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento, per esempio l'usufrutto. La condizione decisiva è un'altra: l'immobile non deve essere locato nell'esercizio di un'attività d'impresa, di un'arte o di una professione. Una società resta fuori, e così l'imprenditore che affitta beni dell'impresa.

• Unità immobiliari delle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10 (uffici o studi privati), locate a uso abitativo
• Pertinenze locate insieme all'abitazione
• Pertinenze locate con un contratto separato e successivo, se le parti sono le stesse, se il contratto della pertinenza richiama quello dell'abitazione e se il vincolo pertinenziale è indicato
• Locali commerciali di categoria C/1 fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, per i soli contratti stipulati nel 2019

Se l'immobile appartiene a più persone, ciascun locatore decide per sé. Chi non opta versa l'imposta di registro sulla parte di canone che gli spetta in base alla quota di possesso, e sul contratto resta comunque dovuta l'imposta di bollo. Quando la norma fissa un importo minimo di registro, questo si paga per intero.

Nell'usufrutto la logica è la stessa. La scheda riconosce l'opzione al titolare del diritto reale di godimento, cioè a chi percepisce il canone: è l'usufruttuario a scegliere, non il nudo proprietario, che dall'affitto non ricava alcun reddito da tassare.

Conta anche chi prende in affitto. La cedolare non si applica se il conduttore agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo, anche quando l'alloggio servirà poi a un dipendente o a un collaboratore. L'unica eccezione riguarda i locali C/1 affittati nel 2019 a conduttori, persone fisiche o società, che svolgono attività commerciale.

Un'ultima apertura riguarda gli studenti. L'opzione è ammessa per le abitazioni locate a cooperative edilizie per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché siano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone o assegnazione.

Il perimetro si capisce meglio al contrario. Un ufficio accatastato A/10, un capannone, un negozio affittato dopo il 2019 o un appartamento concesso a una società per ospitare un dirigente non entrano nel regime. In tutti questi casi il canone segue la tassazione ordinaria, con registro e bollo sul contratto.

Le due aliquote: 21 e 10 per cento

Il calcolo è semplice per costruzione. L'imposta sostitutiva si ottiene applicando l'aliquota al canone di locazione annuo stabilito dalle parti. La base non è la rendita catastale dell'immobile: è la cifra scritta nel contratto, ricondotta all'anno intero.

Il negozio è un caso a sé. L'opzione vale per i contratti di locali C/1 stipulati nel 2019, fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze, con l'aliquota del 21 %. Lo stesso negozio affittato con un contratto firmato in un altro anno resta nella tassazione ordinaria.

Il 10 % non spetta a ogni contratto a canone concordato. Serve anche che l'abitazione si trovi in uno dei comuni che la norma individua. Fuori da quei comuni un contratto concordato resta tassato al 21 %: la tipologia contrattuale è una condizione necessaria, non sufficiente.

• Comuni con carenze di disponibilità abitative ai sensi del decreto legge 551/1988: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia
• I comuni confinanti con queste undici città
• Gli altri comuni capoluogo di provincia
• I comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE

La verifica riguarda il comune in cui si trova l'immobile, non quello di residenza del proprietario. Un milanese che affitta a canone concordato un appartamento in un piccolo comune di collina, che non è capoluogo, non confina con le città elencate e non è ad alta tensione abitativa, applicherà il 21 %.

Che cosa succede al reddito complessivo

Il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo. Le conseguenze sono due. Da un lato quel reddito non si somma agli altri e non spinge verso l'alto l'IRPEF che li colpisce. Dall'altro, su di esso e sulla cedolare stessa non si possono far valere oneri deducibili né detrazioni.

L'esclusione non vale però dappertutto. Il reddito in cedolare conta quando una deduzione, una detrazione o un beneficio di qualsiasi tipo dipende da requisiti di reddito. L'Agenzia cita due esempi: la determinazione dell'ISEE e il calcolo del reddito che stabilisce se una persona è fiscalmente a carico.

Per una famiglia la seconda regola pesa. Un figlio che possiede un piccolo appartamento affittato in cedolare non si libera di quel reddito ai fini del carico familiare: il canone entra comunque nel conto che decide se il genitore può ancora considerarlo a carico.

Confrontare cedolare e IRPEF senza scorciatoie

Nel regime ordinario il canone entra nel reddito complessivo e sconta l'IRPEF progressiva a scaglioni, più le addizionali. L'aliquota che colpisce l'ultimo euro di affitto dipende quindi da tutti gli altri redditi del proprietario. Per questa ragione non esiste una risposta che valga per tutti.

Il calcolatore degli scaglioni IRPEF del sito aiuta a trovare l'aliquota marginale che il canone subirebbe. Il confronto utile, però, non è tra due percentuali prese da sole: è tra l'IRPEF calcolata con il canone e senza, da una parte, e l'imposta sostitutiva sul canone, dall'altra.

Nella colonna della cedolare vanno aggiunte le imposte di registro e di bollo risparmiate sul contratto. Nella colonna dell'IRPEF ordinaria va considerato ciò che la cedolare fa perdere: gli oneri deducibili e le detrazioni non più utilizzabili su quel reddito, e la possibilità di aggiornare il canone.

Il caso meno netto è quello di un proprietario con redditi modesti, la cui aliquota marginale è la più bassa della scala e che dispone di detrazioni capienti. Qui il vantaggio dell'aliquota fissa si assottiglia, e il risparmio sul registro può diventare il fattore decisivo. Va calcolato caso per caso, non presunto.

Resta un elemento che sfugge al calcolo di un solo anno: la rinuncia all'aggiornamento del canone. Con prezzi in crescita, un canone bloccato perde valore reale anno dopo anno. Chi opta scambia un risparmio fiscale certo con un affitto fermo, scelta che il secondo modulo mostra come rivedere a ogni annualità.

Le domande da porsi prima di firmare

Prima di barrare la casella della cedolare nel modello RLI conviene rileggere il contratto con uno schema fisso. Ogni risposta negativa chiude la porta al regime o all'aliquota ridotta, e scoprirlo dopo la registrazione costa l'imposta di registro già pagata o un anno di aliquota più alta.

• Chi loca è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione?
• L'immobile è un'abitazione da A/1 a A/11 diversa dalla A/10, o una sua pertinenza, locata a uso abitativo?
• Il conduttore agisce fuori da un'attività d'impresa o di lavoro autonomo?
• Il contratto è a canone concordato e il comune rientra tra quelli dell'aliquota ridotta?
• Tutti i comproprietari intendono optare, o qualcuno resterà nel regime ordinario?
• Si è disposti a rinunciare all'aggiornamento del canone, ISTAT compreso?

Le prime tre domande decidono se la cedolare è possibile; la quarta decide quanto costa; le ultime due decidono se conviene. È un ordine utile anche per spiegare la scelta all'inquilino o a un comproprietario, che spesso conoscono soltanto la percentuale e non le condizioni.