Esercitare l'opzione, affitti brevi e versamenti

Luca ha scelto la cedolare secca nel 2025 per il suo bilocale romano e a giugno 2026 ha versato il saldo, 1 890 €. Credeva di aver chiuso i conti con il fisco per l'anno. A novembre il suo consulente gli ricorda la seconda rata dell'acconto 2026, 1 134 €. La cedolare non si paga una volta sola: segue il calendario dell'IRPEF, acconti compresi.

Quando si esercita l'opzione

L'opzione si esercita in due momenti possibili: alla registrazione del contratto oppure in una delle annualità successive, se l'affitto è pluriennale. In entrambi i casi lo strumento è il modello RLI, lo stesso che serve per registrare il contratto e comunicarne proroghe e risoluzioni.

Il momento della scelta ha un costo diverso. Chi opta alla registrazione non paga mai registro e bollo sul contratto. Chi opta dopo li ha già versati per la registrazione iniziale e non li recupera: il risparmio sulle imposte del contratto vale solo per gli anni coperti dall'opzione.

Chi sceglie la cedolare fin dall'inizio registra il contratto entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza. Può farlo con i servizi telematici dell'Agenzia, chiedendo la registrazione in ufficio o incaricando un intermediario abilitato: un professionista, un'associazione di categoria, un CAF.

Chi sceglie più tardi rispetta un'altra finestra: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, sempre con il modello RLI. Nel frattempo la registrazione iniziale ha seguito le regole ordinarie, e le imposte di registro e di bollo già pagate non sono più rimborsabili.

L'opzione o la sua modifica si possono trasmettere con i servizi telematici dell'Agenzia, cioè il software RLI o RLI-web, oppure presentando il modello RLI compilato allo stesso ufficio in cui il contratto è stato registrato. Il canale non cambia gli effetti: conta il rispetto del termine.

Un requisito riguarda ogni nuovo contratto, con o senza cedolare. Il testo deve contenere una clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestato di prestazione energetica, l'APE. Una copia dell'APE va allegata al contratto, salvo i casi di locazione di singole unità immobiliari.

La comunicazione all'inquilino

Prima di applicare la cedolare il locatore deve informare l'inquilino con lettera raccomandata. Con quella lettera rinuncia a chiedere l'aggiornamento del canone, anche se il contratto lo prevede, compreso l'adeguamento ISTAT. L'inquilino sa così, da quel momento, che il suo affitto resterà fermo finché dura l'opzione.

Due casi sfuggono all'obbligo della raccomandata. Il primo sono i contratti di durata complessiva nell'anno inferiore a trenta giorni, che non vanno registrati. Il secondo sono i contratti in cui la rinuncia all'aggiornamento del canone, a qualsiasi titolo, è già indicata espressamente.

Da qui un consiglio pratico per i contratti nuovi: scrivere nel testo la rinuncia espressa all'aggiornamento del canone. La scheda la tratta come alternativa alla raccomandata, e il proprietario evita così un invio separato, con il rischio di dimenticarlo o di non poterne provare la data.

Durata, revoca, proroga e risoluzione

L'opzione vale per l'intera durata del contratto o della proroga. Se è esercitata in un'annualità successiva alla prima, copre il periodo residuo. Non è però irrevocabile: il locatore può revocarla in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l'ha esercitata.

La revoca si comunica entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro eventualmente dovuta. Dopo una revoca si può rientrare nella cedolare in un'annualità successiva. La scelta si rivede dunque anno per anno, purché si rispettino i termini.

Alla proroga del contratto, anche tacita, l'opzione va confermata insieme alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente. È lo stesso termine fissato per il versamento dell'imposta di registro: conviene annotarlo accanto alla scadenza del contratto.

Se il contratto si risolve in anticipo, l'imposta di registro non è dovuta quando tutti i locatori hanno optato per la cedolare. Resta però un adempimento: la risoluzione va comunicata presentando il modello RLI compilato all'ufficio presso cui il contratto è stato registrato.

La condizione riguarda tutti i locatori. Se anche uno solo dei comproprietari è rimasto nel regime ordinario, la condizione posta dalla scheda non è soddisfatta e l'esonero dal registro alla risoluzione viene meno. È un motivo in più per coordinare la scelta tra contitolari fin dalla registrazione, invece di lasciarla a ciascuno senza parlarne.

Locazioni brevi: due aliquote e un limite

Anche chi affitta per brevi periodi può optare per la cedolare. Per questi contratti non c'è obbligo di registrazione in termine fisso: la cedolare si applica direttamente nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui il reddito è prodotto. Resta possibile optare in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria.

Le aliquote sono due. Sui redditi delle locazioni brevi relative all'immobile che il contribuente sceglie in dichiarazione si applica il 21 %. Sul secondo immobile si applica il 26 %. Indicare quale immobile beneficia del 21 % spetta al contribuente, ed è una decisione che vale denaro.

Dal periodo d'imposta 2026 il limite si è ristretto. La cedolare sulle locazioni brevi è riconosciuta solo se nell'anno non si destinano a questa finalità più di due appartamenti; in precedenza il limite era di quattro. Oltre la soglia l'attività, da chiunque sia esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

La conseguenza va oltre l'aliquota. Chi nel 2026 destina tre appartamenti agli affitti brevi non perde soltanto la cedolare sul terzo: la sua attività è considerata d'impresa, e con essa cambia l'inquadramento fiscale dell'insieme. Le regole che ne derivano non sono oggetto di questo corso.

La scelta dell'immobile al 21 % segue un'aritmetica semplice. Tra le due aliquote corrono cinque punti, e quei cinque punti si applicano al canone dell'immobile indicato come secondo. Conviene quindi che il secondo sia quello che rende meno: il risparmio è pari a cinque punti della differenza tra i due canoni.

Chi affitta tramite un portale o un'agenzia incontra anche gli obblighi degli intermediari, che l'Agenzia raccoglie nella guida dedicata alle locazioni brevi. Quelle regole riguardano chi incassa o mette in contatto le parti, non il calcolo della cedolare del proprietario, e questo corso non le tratta.

Come e quando si paga

Per l'imposta sostitutiva valgono le scadenze e le modalità dell'IRPEF: un saldo e degli acconti. Il saldo si versa entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40 % a titolo di interesse corrispettivo.

L'acconto è pari al 100 % dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per questo, in generale, non si paga nel primo anno in cui si esercita l'opzione: manca la base di riferimento, cioè la cedolare dovuta per l'anno prima. L'acconto è dovuto soltanto se la cedolare dell'anno precedente supera 51,65 €.

• Acconto inferiore a 257,52 €: unica soluzione entro il 30 novembre
• Acconto superiore a 257,52 €: prima rata del 40 % entro il 30 giugno, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40 %
• Seconda rata, il restante 60 %: entro il 30 novembre

Una regola diversa vale per chi esercita attività per cui sono stati approvati gli ISA e dichiara ricavi o compensi non superiori al limite del decreto di approvazione: le due rate di acconto sono uguali, al 50 % ciascuna. Vi rientrano anche i forfetari, chi applica il regime di vantaggio e le altre cause di esclusione dagli ISA.

Il versamento si fa con il modello F24, usando tre codici tributo dedicati alla cedolare. Confondere il codice del saldo con quello di un acconto non cambia l'importo dovuto, ma attribuisce il pagamento alla voce sbagliata. La cedolare, infine, è compensabile secondo le regole ordinarie.

Il calendario del proprietario in cedolare si riduce così a due date da ricordare, il 30 giugno e il 30 novembre, a partire dal secondo anno di opzione. Nel primo anno resta soltanto il saldo, dovuto l'anno successivo. È proprio il passaggio dal primo al secondo anno a sorprendere chi non l'ha previsto.

Un anno di cedolare, scadenza per scadenza

• Alla stipula: registrazione con il modello RLI entro 30 giorni, con l'opzione e senza registro né bollo
• Prima di applicare il regime: raccomandata all'inquilino, salvo i casi esclusi
• 30 giugno: saldo dell'anno precedente e prima rata dell'acconto, oppure 30 luglio con lo 0,40 %
• 30 novembre: seconda rata o acconto in unica soluzione
• Entro 30 giorni dalla scadenza di ogni annualità: eventuale revoca o nuova opzione
• Alla proroga, anche tacita: conferma dell'opzione entro 30 giorni

Per le locazioni brevi il calendario si accorcia: nessuna registrazione obbligatoria, nessuna raccomandata, e l'opzione compare direttamente nella dichiarazione dei redditi. Saldo e acconti restano invece gli stessi, perché per l'imposta sostitutiva valgono le scadenze dell'IRPEF.

Conviene conservare insieme il contratto, la ricevuta di registrazione, la copia della raccomandata e le quietanze dei modelli F24. Sono i documenti che mostrano, in caso di controllo, che l'opzione è stata esercitata nei termini e che la rinuncia all'aggiornamento del canone è stata comunicata all'inquilino.