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Le même studio, deux catégories de revenus
L'explication, dans l'ordre où elle se lit · 21 sections · 799 mots · 5 min
M. Vasseur loue son studio 650 € par mois, soit 7 800 € par an. Loué nu, l'abattement forfaitaire lui laisse 5 460 € imposables. Loué meublé, il n'en laisse que 3 900 €. Le même bien, le même loyer, 1 560 € d'assiette d'écart. Avant de lire : d'où vient cette différence, et jusqu'à quel montant tient-elle ?
Ce que vous saurez faire
- Distinguer les revenus fonciers des bénéfices industriels et commerciaux.
- Retenir les seuils et abattements du micro-foncier et du micro-BIC.
- Situer les trois catégories de meublé et leurs seuils propres.
- Identifier le taux de prélèvements sociaux applicable à chacun.
- Savoir ce qui fait basculer un loueur dans le statut professionnel.
Deux catégories de revenus, pas deux variantes
Louer nu et louer meublé ne sont pas deux modalités d'une même activité. Le loyer d'un logement nu constitue un revenu foncier ; celui d'un logement meublé constitue un bénéfice industriel et commercial. Ce sont deux catégories fiscales distinctes, avec leurs règles propres.
La conséquence la plus visible est l'abattement du régime forfaitaire. Le micro-foncier retient 30 % des recettes au titre des frais ; le micro-BIC en retient 50 % pour une location meublée de longue durée. Sur un même loyer, l'assiette diffère d'un cinquième.
La seconde conséquence est moins connue et joue en sens inverse. Les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux au taux réduit de 17,2 % ; les bénéfices du meublé relèvent du taux de droit commun, soit 18,6 % depuis le 1er janvier 2026.
L'écart de 1,4 point ne compense pas les vingt points d'abattement, mais il existe et il se retrouve dans tout comparatif sérieux. Appliquer 17,2 % à un revenu de meublé est une erreur courante, qui minore la charge réelle.
Définition
Location meublée — Mise à disposition d'un logement comportant les éléments de mobilier nécessaires à une occupation normale par le locataire, dont la liste est fixée par décret. Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, jamais des revenus fonciers.
Tableau récapitulatif
| Régime forfaitaire | Seuil de recettes | Abattement | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier, location nue | 15 000 € | 30 % | 17,2 % |
| Micro-BIC, meublé de longue durée | 83 600 € | 50 % | 18,6 % |
| Micro-BIC, meublé de tourisme classé | 83 600 € | 50 % | 18,6 % |
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 18,6 % |
Chiffres clés
- Seuil du micro-BIC, meublé de longue durée
- 83 600 €
- Abattement du micro-BIC, meublé de longue durée
- 50 %
- Seuil du micro-BIC, meublé de tourisme non classé
- 15 000 €
- Abattement du micro-foncier, location nue
- 30 %
Trois meublés, trois traitements
Le micro-BIC ne connaît pas un régime unique du meublé mais trois. La location de longue durée et le meublé de tourisme classé partagent le seuil de 83 600 € et l'abattement de 50 %. Le meublé de tourisme non classé est traité à part.
Pour ce dernier, le seuil tombe à 15 000 € de recettes et l'abattement à 30 %. Un loueur saisonnier qui n'a pas fait classer son bien se retrouve donc au régime réel dès 15 001 € encaissés, avec l'obligation comptable qui l'accompagne.
Le classement du meublé de tourisme devient ainsi un acte fiscal autant que commercial. Il ne change rien au bien loué : il change le seuil applicable et vingt points d'abattement, ce qui pèse souvent plus que le coût de la procédure.
Une règle plancher s'applique à tous : l'abattement ne peut être inférieur à 305 €. Elle n'a d'effet que sur de très petites recettes, mais elle explique qu'une location marginale ne dégage aucun revenu imposable.
Non professionnel ou professionnel, la frontière
Le statut de loueur en meublé non professionnel n'est pas un choix mais un constat. Il s'applique tant que les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 €, ou tant qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Les deux conditions sont alternatives, et c'est ce qui rend le basculement moins fréquent qu'on ne le craint. Un foyer dont les salaires dépassent les loyers reste non professionnel, quelles que soient les recettes encaissées.
La distinction importe surtout pour le sort des déficits. En non professionnel, un déficit ne s'impute que sur les revenus de même nature, pendant dix ans. Il ne vient jamais alléger le revenu global du foyer.
Les erreurs à éviter
- Traiter un loyer de meublé comme un revenu foncier, alors qu'il relève des bénéfices industriels et commerciaux.
- Appliquer 17,2 % de prélèvements sociaux à un revenu de meublé, qui relève du taux de 18,6 %.
- Retenir le seuil de 83 600 € pour un meublé de tourisme non classé, plafonné à 15 000 €.
- Négliger le classement d'un meublé de tourisme, qui vaut vingt points d'abattement et un seuil multiplié.
- Croire le statut professionnel déclenché par les seules recettes, alors que les conditions sont alternatives.
- Attendre d'un déficit de meublé non professionnel qu'il allège le revenu global du foyer.
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