Un revenu de 54 000 € qui n'est pas celui qu'on déclare

Un couple avec un enfant déclare 54 000 € de revenu fiscal de référence et achète 300 000 € en zone B1. Le plafond affiché pour une personne seule y est de 34 500 €. Ils sont pourtant éligibles. Avant de lire la suite : quel nombre transforme 34 500 en 62 100 ?

Primo-accédant : deux ans, pas davantage

Le prêt à taux zéro finance la primo-accession. L'article L31-10-3 du code de la construction et de l'habitation en pose la condition centrale : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt.

La condition ne vise que la RÉSIDENCE PRINCIPALE. Détenir un bien locatif, une résidence secondaire ou des parts de société immobilière ne ferme donc pas l'accès au dispositif.

Le délai se compte à rebours depuis l'émission de l'offre, pas depuis la signature de l'acte. Un vendeur qui a cédé sa résidence principale il y a vingt-deux mois devra attendre deux mois de plus.

Cette règle des deux ans a une conséquence de calendrier rarement anticipée. Un ménage qui vend puis loue quelques mois avant de racheter doit compter la fenêtre en entier : c'est la seule condition du dispositif que le temps peut résoudre seul.

Trois catégories de personnes en situation de handicap échappent à cette condition : les titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, les bénéficiaires d'une pension d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, et les bénéficiaires de certaines allocations.

Le revenu retenu n'est pas toujours le revenu déclaré

L'examen des ressources ne part pas mécaniquement de la déclaration. Le revenu pris en compte est le PLUS ÉLEVÉ de deux montants, ce qui déjoue une optimisation évidente.

Le premier est le revenu fiscal de référence de l'année N-2 des futurs occupants du logement. Le second est le coût total de l'opération immobilière toutes taxes comprises, divisé par neuf.

Ce diviseur de neuf agit comme un garde-fou : un ménage à faibles revenus déclarés qui achèterait un bien très cher verrait son revenu réputé remonter au niveau que cet achat suppose.

Il ne s'agit pas d'un contrôle de cohérence facultatif mais d'un terme de la formule. Le revenu réputé s'impose dès qu'il dépasse le revenu déclaré, sans que l'emprunteur ait à le justifier ni puisse le contester.

Un même ménage peut donc être éligible pour un achat modeste et ne plus l'être pour un achat plus cher, à revenu déclaré parfaitement inchangé, parce que le coût de l'opération a fait remonter le revenu retenu.

Pour notre couple, le coût de 300 000 € donne 33 333 €, inférieur au revenu fiscal de référence de 54 000 €. C'est donc ce dernier qui est retenu.

Le coefficient familial fait le reste

Les quatre plafonds publiés valent pour une personne logée. Ils sont multipliés par un coefficient familial qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Ce coefficient vaut 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre et 2,4 à partir de cinq, avec une majoration de 0,3 par personne supplémentaire jusqu'à huit.

Un ménage de trois personnes en zone B1 dispose donc d'un plafond de 34 500 × 1,8 = 62 100 €. Le revenu retenu de 54 000 € reste en dessous : la condition de ressources est remplie.

Le coefficient n'est pas un quotient familial fiscal. Il compte les personnes LOGÉES, pas les parts : deux adultes et un enfant donnent 1,8 quand le quotient fiscal en donnerait 2,5.