Micro-foncier ou régime réel : un choix qui engage

Hélène loue un deux-pièces 780 € par mois, soit 9 360 € de loyers sur l'année. Au micro-foncier, l'administration ne retient que 6 552 € après un abattement forfaitaire de 30 %. Au régime réel, ses charges réelles de 4 100 € ramènent la base à 5 260 €. L'écart de 1 292 € de base imposable se répète chaque année — et l'option engage pour trois ans.

Nue ou meublée : deux mondes fiscaux

La location nue produit des revenus fonciers, imposés au barème progressif après déduction. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres régimes et la possibilité d'amortir le bien.

Ce cours traite exclusivement de la location nue. Confondre les deux catégories conduit à porter des loyers dans la mauvaise déclaration, avec un calcul entièrement différent et des charges déductibles qui ne se recouvrent pas.

Le revenu foncier ne s'impose jamais seul : il rejoint les salaires et les autres catégories du foyer avant que le barème ne s'applique. Son coût réel dépend donc de votre tranche marginale, pas d'un taux propre aux loyers.

Les prélèvements sociaux s'ajoutent dans les deux régimes, sur la même base que l'impôt. Raisonner sur le seul taux marginal sous-estime donc la charge réelle d'un revenu foncier de plusieurs points.

Le micro-foncier : simple, plafonné, forfaitaire

Le micro-foncier s'applique de plein droit tant que les revenus fonciers bruts du foyer restent sous un plafond annuel. Aucune déclaration détaillée n'est exigée : le montant des loyers se porte directement sur la déclaration principale.

L'abattement de 30 % remplace toute charge réelle. Il est censé couvrir l'entretien, l'assurance, la taxe foncière et les intérêts d'emprunt : un forfait généreux pour un bien ancien sans travaux, très insuffisant dès qu'un crédit court.

Le plafond s'apprécie sur le total des loyers bruts du foyer, tous biens confondus. Un second appartement peut donc faire basculer au réel un propriétaire qui s'estimait tranquille, sans qu'aucun de ses deux biens ne dépasse seul le seuil.

Le régime réel : exigeant, mais fidèle

Le régime réel déduit les charges effectivement supportées, justificatifs à l'appui. Il s'impose au-dessus du plafond du micro-foncier, et s'exerce sur option en dessous, par le simple dépôt d'une déclaration détaillée.

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier liés à l'acquisition ou aux travaux.
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, hors construction et agrandissement.
• Primes d'assurance, y compris la garantie contre les loyers impayés.
• Taxe foncière, hors part d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire.
• Frais de gestion, honoraires d'agence et provisions de copropriété.

Cette durée de trois ans est la vraie contrainte du choix. Une année de gros travaux rend le réel évident ; les deux suivantes, sans travaux, peuvent coûter plus cher que le forfait de 30 % auquel on a renoncé.

L'écart de 1 292 € de base imposable vaut, pour un foyer taxé à 30 %, environ 388 € d'impôt, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux. Sur trois ans d'option, la décision se chiffre en milliers d'euros.

La règle pratique est simple : dès qu'un emprunt court, le réel l'emporte presque toujours, parce que les intérêts dépassent à eux seuls l'abattement forfaitaire. Sans crédit ni travaux, le micro-foncier gagne par sa simplicité.

La ligne décisive de ce tableau est l'avant-dernière : le micro-foncier ne peut jamais produire de déficit. Une année de travaux lourds y est fiscalement neutre, alors qu'elle crée au réel une économie immédiate sur le revenu global.