Quanto si paga: aliquote, annualità, adempimenti successivi e cedolare secca

La SRL di Luca, soggetto IVA, loca a un'altra impresa un fabbricato strumentale per natura a 30.000 € l'anno, e paga 300 € d'imposta di registro, non 600. Al piano di sopra, il vicino che affitta un appartamento a 7.200 € versa 144 € l'anno, oppure 557,57 € subito per quattro anni. Tre cifre, una sola logica: aliquota secondo l'immobile e scelta del modo di pagare.

Aliquote diverse secondo l'immobile

L'imposta di registro sulle locazioni è proporzionale al canone, con un'aliquota che cambia secondo l'immobile. Per le abitazioni si applica il 2 per cento del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. La stessa aliquota vale per la categoria residuale degli altri immobili, calcolata sul corrispettivo annuo.

Per i fabbricati strumentali per natura conta chi loca. Se la locazione è effettuata da un soggetto passivo IVA l'aliquota scende all'1 per cento del canone annuo; negli altri casi, per esempio un privato che affitta il proprio capannone, resta al 2 per cento. I fondi rustici hanno l'aliquota più bassa, lo 0,50 per cento.

Il deposito cauzionale versato dall'inquilino non sconta l'imposta di registro. Se però lo paga un terzo estraneo al rapporto, per esempio un parente al posto dell'inquilino, l'imposta è dovuta nella misura dello 0,50 per cento. L'atto che si limita a ridurre il canone di un contratto in corso è invece esente da registro e bollo.

Canone concordato e minimo di 67 euro

Due regole correggono il risultato. La prima riguarda i contratti a canone concordato su immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa: la base imponibile si riduce del 30 per cento. In pratica il canone annuo si considera per il 70 per cento, e il 2 per cento si calcola su quella cifra ridotta.

La seconda è un minimo: il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Il minimo riguarda soltanto la prima annualità. Chi paga anno per anno può versare per gli anni successivi anche meno di 67 euro, quando il calcolo porta a una cifra più bassa.

Il minimo pesa anche sugli affitti di terreni agricoli. Un fondo rustico affittato a 5.000 € l'anno darebbe 25 € d'imposta annua allo 0,50 per cento, ma la prima annualità costa comunque 67 euro. Per i contratti di valore modesto è il minimo, non l'aliquota, a determinare la cifra da versare alla registrazione.

Pagare anno per anno o tutto subito

Per i contratti pluriennali si sceglie come pagare. Si può versare alla registrazione l'imposta dell'intera durata, pari al 2 per cento del corrispettivo complessivo, oppure pagare anno per anno il 2 per cento del canone di ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti ISTAT, entro trenta giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

Chi paga tutto subito ottiene uno sconto: una detrazione dall'imposta pari alla metà del tasso di interesse legale, moltiplicata per il numero delle annualità. Con il tasso legale del 2026, all'1,6 per cento, la metà vale lo 0,8 per cento; per un contratto di quattro annualità lo sconto è il 3,2 per cento dell'imposta.

Lo sconto non è l'unico criterio di scelta. Pagare tutto subito immobilizza una somma più alta, mentre il pagamento annuale segue gli aggiornamenti del canone. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l'imposta era stata versata per l'intera durata, spetta il rimborso delle annualità successive a quella in cui avviene la disdetta.

Le annualità successive

Chi ha scelto il pagamento annuale deve versare spontaneamente, ogni anno, entro trenta giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Nessun avviso lo ricorda. Il versamento si fa con i servizi telematici RLI, con addebito sul conto, oppure con l'F24 Elementi identificativi e il codice tributo 1501, calcolando l'imposta sul canone aggiornato.

Da qui in avanti il campo degli elementi identificativi va compilato. Vi si scrive il codice identificativo del contratto, di diciassette caratteri, che si trova nella copia restituita dall'ufficio o nella ricevuta della registrazione telematica. In alternativa la scheda descrive un codice di sedici caratteri costruito dagli estremi di registrazione.

Come anno di riferimento si indica l'anno di scadenza dell'adempimento. Se l'annualità si paga in ritardo, i codici della regolarizzazione non sono quelli della prima registrazione: servono il 1509 per le sanzioni e il 1510 per gli interessi da ravvedimento sulle annualità e sugli adempimenti successivi.

Nel calcolo si tiene conto degli eventuali adeguamenti del canone, per esempio quello ISTAT. Se il canone di 7.200 € è stato aggiornato a 7.344 €, l'annualità costa 7.344 × 2 % = 146,88 €, non più 144. L'imposta segue il canone effettivo di ciascun anno, non quello scritto il giorno della firma.

Proroga, risoluzione e cessione

La proroga prolunga il contratto oltre la scadenza e va comunicata all'Agenzia. Come per la prima registrazione, l'imposta si può pagare annualità per annualità o per l'intero periodo della proroga, entro trenta giorni dalla scadenza del contratto o della proroga precedente, tenendo conto degli aggiornamenti del canone.

Chi paga la proroga con l'F24 deve anche presentare, nello stesso termine, il modello RLI all'ufficio che ha registrato il contratto; con i servizi telematici la comunicazione parte insieme all'addebito. Nel 4+4 dell'Agenzia, rinnovato per altri quattro anni alla scadenza del 30 aprile 2030, l'imposta della proroga si versa entro il 31 maggio 2030.

La risoluzione anticipata costa un'imposta fissa di 67 euro, da versare entro trenta giorni dall'evento, con il codice 1503 o con l'addebito telematico. Se le parti pattuiscono un corrispettivo per risolvere, su quell'importo si applica l'imposta proporzionale. La risoluzione va comunicata con il modello RLI nello stesso termine.

Per le cessioni del contratto senza corrispettivo, su immobili urbani con durata pluriennale, l'imposta è anch'essa fissa, 67 euro, con il codice 1502. Negli altri casi, per esempio per immobili non urbani, si applica ai canoni ancora dovuti il 2 per cento, oppure lo 0,50 per cento se si tratta di fondi rustici.

Che cosa cambia con la cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo: un'imposta che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sul reddito dell'immobile, con un'aliquota ordinaria del 21 per cento del canone annuo. Il corso dedicato alla cedolare secca ne discute la convenienza; qui interessa l'effetto sulla registrazione, che è notevole.

Con la cedolare secca non si pagano né l'imposta di registro né il bollo: niente alla registrazione, niente alla proroga, niente alla risoluzione. Il contratto va però registrato nei trenta giorni come ogni altro, e la risoluzione anticipata va comunque comunicata con il modello RLI. L'opzione non copre la cessione del contratto, che resta tassata.

Il momento della scelta conta. Se l'opzione non si esercita alla registrazione, il contratto segue le regole ordinarie, e registro e bollo pagati non sono più rimborsabili. Si può optare in un'annualità successiva, entro trenta giorni dalla scadenza della precedente: da allora l'imposta di registro delle annualità seguenti non è più dovuta.

Quando i locatori sono più d'uno, l'effetto pieno richiede che optino tutti. Il comproprietario rimasto nel regime ordinario paga il registro calcolato sulla propria quota del canone, in proporzione a quanto possiede, e il bollo sul contratto resta dovuto. La risoluzione resta tassata se anche un solo locatore non ha optato.

Chi opta non esce dal fisco, cambia soltanto imposta. La cedolare si versa in acconto e saldo, negli stessi termini previsti per l'IRPEF: la scheda sulla registrazione in ufficio lo ricorda proprio accanto alla ricevuta del registro, che per questi contratti non va presentata.