Chi paga l'IMU e su quale valore

Anna eredita dalla zia un appartamento di categoria A/2 a Perugia, con una rendita catastale di 1 000 €. Non ci abita e non lo affitta. Quando il suo consulente imposta il conto dell'IMU, la cifra su cui applica l'aliquota non è 1 000 €, ma 168 000 €. Tra i due numeri ci sono una rivalutazione del 5 % e un moltiplicatore pari a 160, e nessuno dei due lo sceglie il comune.

Che cosa fa scattare l'imposta

L'IMU, l'imposta municipale propria, nasce da un fatto semplice: il possesso di un immobile. Non importa se l'immobile produce un reddito. Un appartamento sfitto e uno affittato sono trattati allo stesso modo, perché ciò che conta per il presupposto dell'imposta è la titolarità del bene, non il suo rendimento.

• Fabbricati, esclusa l'abitazione principale, salvo che si tratti di un'unità abitativa delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• Aree fabbricabili
• Terreni agricoli

La prima voce contiene già la regola più importante per le famiglie. La casa in cui si vive, di norma, non paga. Fanno eccezione le abitazioni principali accatastate A/1, A/8 e A/9, le cosiddette case di lusso, che restano soggette all'imposta con un'aliquota e una detrazione proprie, trattate nel secondo modulo.

Questo corso si concentra sui fabbricati, cioè sulle unità iscritte in catasto con una rendita: seconde case, uffici, negozi, capannoni, box. Aree fabbricabili e terreni agricoli hanno regole di base imponibile diverse, che vengono richiamate più avanti solo per distinguerle.

Il presupposto non distingue tra persone fisiche e società. Un'impresa che possiede il proprio capannone paga l'IMU come un privato paga quella della seconda casa. A cambiare sono la categoria catastale, quindi il moltiplicatore, e l'aliquota, che per il gruppo D comprende una quota riservata allo Stato.

Chi deve pagare

• Il proprietario dell'immobile
• Il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie
• Il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice
• Il concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali
• Il locatario, per gli immobili concessi in locazione finanziaria, anche da costruire o in corso di costruzione

L'elenco è chiuso: l'IMU è dovuta esclusivamente da questi soggetti. Chi occupa l'immobile senza esserne titolare, per esempio l'inquilino, non la paga. In passato l'occupante era chiamato a versare la TASI, che la legge di bilancio 2020 ha abolito: oggi il tributo sul possesso ricade per intero sul titolare.

L'elenco dei soggetti passivi mette insieme proprietà e diritti reali. Se su un appartamento grava un usufrutto, tra i soggetti chiamati all'imposta figura il titolare dell'usufrutto, cioè chi gode concretamente del bene. È un punto da chiarire subito nelle successioni e nelle donazioni con riserva di usufrutto.

Due figure sono meno intuitive. Il genitore a cui il giudice assegna la casa familiare è soggetto passivo anche se l'immobile appartiene all'altro genitore. E nel leasing immobiliare paga il locatario, non la società di leasing che resta proprietaria, anche per un edificio non ancora ultimato.

Dalla rendita catastale al valore imponibile

L'imposta si calcola applicando alla base imponibile l'aliquota fissata per la specifica fattispecie. La base, a sua volta, è il valore dell'immobile determinato nei modi previsti dalla legge. Per i fabbricati iscritti in catasto quel valore non si stima: si ricava dalla rendita con due operazioni fisse.

La formula si scrive in una riga: rendita catastale, aumentata del 5 %, moltiplicata per il coefficiente della categoria. In pratica si moltiplica la rendita per 1,05 e poi per il moltiplicatore. Il risultato è la base imponibile, il valore su cui si applicherà l'aliquota del comune.

La categoria catastale va letta sulla visura, non dedotta dall'uso dell'immobile. Un appartamento trasformato di fatto in studio professionale resta nel gruppo A se il catasto non è stato aggiornato, e un box accatastato insieme all'abitazione segue la propria categoria. È la categoria iscritta che sceglie il moltiplicatore.

Il confronto spiega perché non si possono paragonare immobili diversi guardando soltanto la rendita. Il moltiplicatore della C/1 è quasi un terzo di quello delle abitazioni, quello del gruppo D non arriva alla metà. Prima di confrontare due IMU bisogna sempre portare entrambe le rendite alla loro base imponibile.

Aree fabbricabili e terreni agricoli

Per un'area fabbricabile la base imponibile non viene dalla rendita, che non esiste, ma dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici. Il valore si ricostruisce da una serie di elementi fissati dalla legge.

• Zona territoriale di ubicazione
• Indice di edificabilità
• Destinazione d'uso consentita
• Oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari alla costruzione
• Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree con caratteristiche analoghe

I comuni possono determinare periodicamente, per zone omogenee, i valori venali delle aree fabbricabili. Chi versa l'imposta su un valore non inferiore a quello predeterminato limita il potere di accertamento del comune: è una tutela concreta, che vale la pena verificare sul regolamento comunale prima di dichiarare un valore più basso.

Un'area fabbricabile posseduta e condotta da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola, che vi prosegue l'attività agro-silvo-pastorale, è considerata terreno agricolo. Per lui l'agevolazione comporta l'esenzione; un comproprietario privo di quelle qualifiche la paga invece come terreno agricolo.

Per i terreni agricoli, anche non coltivati, la base parte dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25 per cento e moltiplicato per 135. Molti terreni sono però esenti, per esempio quelli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola.

Quando la base imponibile si dimezza

La legge prevede tre riduzioni del 50 % della base imponibile per i fabbricati. Si applicano alla base, non all'imposta: si calcola la base come di consueto, la si dimezza, e solo dopo si applica l'aliquota. Ognuna ha condizioni precise, che vanno verificate una per una.

• Fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 10 del D.Lgs. 42/2004
• Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno in cui sussistono tali condizioni
• Abitazioni, escluse le A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che le usano come abitazione principale

Il comodato è la riduzione più diffusa, e la più esigente. Il contratto di comodato deve essere registrato. Il comodante deve possedere in Italia soltanto l'abitazione data in comodato, più al massimo la propria abitazione principale, purché non di lusso. E deve risiedere e dimorare abitualmente nello stesso comune dell'immobile.

La riduzione sopravvive a un evento doloroso: se il comodatario muore, continua ad applicarsi quando l'immobile resta abitazione principale del coniuge in presenza di figli minori. Per l'immobile inagibile, invece, la riduzione è temporanea e vale solo per la parte dell'anno in cui l'inagibilità sussiste davvero.

Basta che una condizione manchi perché la riduzione cada per intero. Se lo stesso padre possedesse anche una casa al mare, o vivesse in un altro comune, o non avesse registrato il comodato, la base tornerebbe piena. Il beneficio non si riduce in proporzione: c'è o non c'è.

Mesi di possesso e quote

L'imposta è dovuta per anni solari, in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell'anno in cui il possesso si è protratto. Due comproprietari al 50 % pagano ciascuno metà dell'imposta; chi acquista a metà anno paga solo i mesi successivi all'acquisto, e il venditore i mesi precedenti.

Il mese si conta per intero se il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui è composto. Il giorno del trasferimento si computa in capo all'acquirente, e se i giorni di possesso di acquirente e cedente sono uguali, l'imposta di quel mese resta interamente a carico dell'acquirente.

Quota e mesi si combinano per moltiplicazione. Un comproprietario al 50 % che possiede l'immobile per sei mesi risponde di un quarto dell'imposta annua calcolata sull'intero bene. Conviene fare il conto sempre in questo ordine: base dell'intero immobile, quota, frazione d'anno, e solo alla fine l'aliquota.

Che cosa raccogliere prima di calcolare

• La visura catastale, con categoria e rendita di ciascuna unità, pertinenze comprese
• La quota di possesso e il diritto esercitato: proprietà, usufrutto, abitazione
• La data da cui decorre il possesso, o quella in cui è cessato
• L'uso dell'immobile: abitazione principale, comodato, locazione, immobile vuoto
• Gli eventuali presupposti di riduzione: interesse storico o artistico, inagibilità dichiarata, comodato registrato
• La delibera delle aliquote del comune in cui si trova l'immobile

Con questi sei elementi il calcolo diventa meccanico, e il calcolatore IMU del sito ne esegue il cuore, dalla rendita all'imposta. Senza di essi si finisce per stimare, e una stima sbagliata sulla categoria o sulla quota si ripete identica a ogni rata, per anni, finché un accertamento del comune non la corregge.