Aliquote, abitazione principale e versamenti

Paolo possiede due appartamenti A/2 nella stessa città, entrambi con una rendita di 1 000 €. Nel primo vive con la famiglia: IMU zero. Il secondo è l'ex casa dei suoceri, vuota: con l'aliquota di legge dello 0,86 % paga 1 444,80 € l'anno, e il suo comune può portarla più in alto. Stessa rendita, stessa base imponibile, due trattamenti opposti.

Un'aliquota di legge e i margini del comune

La legge statale fissa per ogni fattispecie un'aliquota standard, che il comune può modificare in aumento o in diminuzione entro i margini stabiliti dalla legge stessa. L'aliquota che si paga davvero è quindi quella deliberata dal comune in cui si trova l'immobile, non quella della tabella nazionale.

Dal 2025 la delibera delle aliquote non si invia più al Ministero: il comune la redige esclusivamente con l'applicazione del Portale del federalismo fiscale, scegliendo le fattispecie da un elenco fissato con decreto. Il prospetto che ne risulta fa parte integrante della delibera, ed è lì che il contribuente trova l'aliquota applicabile.

L'ultima colonna richiede una lettura attenta. L'ulteriore aumento può essere stabilito dal comune in sostituzione della maggiorazione TASI, secondo l'art. 1, comma 755, della legge 160/2019. Non è un margine a disposizione di ogni comune: è il tetto assoluto per quelli che rientrano in quella previsione.

Per conoscere l'aliquota del proprio comune non serve cercare sul sito municipale: il Dipartimento delle Finanze offre una ricerca dei regolamenti e delle aliquote deliberate da ciascun comune. È anche la pubblicazione che conta per il saldo di dicembre, come si vedrà più avanti.

I fabbricati rurali a uso strumentale hanno una fascia strettissima: aliquota di legge dello 0,1 %, che il comune può ridurre fino a zero ma non aumentare. Esentati dal 2014, sono tornati soggetti all'imposta a partire dal 2020, e chi gestisce un'azienda agricola deve tenerne conto.

La voce “altri fabbricati” è quella che interessa la maggior parte dei proprietari: seconde case, appartamenti affittati o sfitti, uffici, negozi, box non pertinenziali. La tabella la definisce per esclusione: tutti i fabbricati diversi dall'abitazione principale, dal gruppo D, dai fabbricati merce e dai rurali strumentali.

I fabbricati del gruppo D e la quota dello Stato

Per i fabbricati del gruppo D la legge fissa l'aliquota allo 0,86 %, di cui lo 0,76 % è riservato allo Stato. Il minimo che il comune può deliberare coincide con quella quota, lo 0,76 %; può salire fino all'1,06 %, o all'1,14 % con l'ulteriore aumento. Il versamento va diviso tra le due quote.

L'abitazione principale e le sue eccezioni

Le due condizioni vanno lette insieme. Una casa in cui si è trasferita la residenza ma in cui non si vive davvero non è abitazione principale, e nemmeno quella in cui si abita senza avervi la residenza. In entrambi i casi l'immobile resta un altro fabbricato e paga con la relativa aliquota.

Per l'abitazione principale l'IMU non è dovuta. Sono soggette all'imposta soltanto le abitazioni principali delle categorie A/1, A/8 e A/9. Il regime si estende alle pertinenze delle categorie C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità per ciascuna categoria, anche se iscritte in catasto insieme all'abitazione.

Il limite delle pertinenze produce effetti concreti. Chi possiede un box C/6 e una cantina C/2 li fa rientrare entrambi nel regime dell'abitazione principale. Un secondo box C/6 no: per la stessa categoria vale una sola unità, e il secondo paga come un altro fabbricato.

• Unità delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, con le pertinenze
• Unità delle stesse cooperative destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche senza residenza anagrafica
• Alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale
• Casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice
• Un solo immobile, non locato, posseduto dal personale in servizio permanente delle Forze armate, delle Forze di polizia, dei Vigili del fuoco e della carriera prefettizia

Queste assimilazioni sono stabilite dalla legge e il comune non può modificarle. Dal 2020, invece, non è più assimilata l'unità posseduta dai cittadini italiani iscritti all'AIRE e già pensionati nei Paesi di residenza: per loro l'immobile in Italia segue le regole degli altri fabbricati.

Il comune ha una sola facoltà in materia: può assimilare con regolamento l'unità posseduta da anziani o disabili ricoverati in modo permanente in istituti, purché non locata, e una sola se sono più di una. Se sceglie di farlo, non può aggiungere requisiti, come l'obbligo che la casa non sia occupata ad altro titolo.

La casa di lusso è l'unico caso in cui l'abitazione in cui si vive paga l'imposta, ed è anche quello in cui il comune ha il margine più ampio verso il basso: la tabella fissa il minimo a zero. Due ville identiche possono quindi pagare cifre molto diverse in due comuni vicini.

Esenzioni e riduzioni sull'imposta

Alcuni fabbricati sono esenti per legge: tra gli altri quelli delle categorie da E/1 a E/9, quelli destinati esclusivamente al culto, gli immobili dello Stato e degli enti territoriali destinati ai compiti istituzionali. Dal 2022 sono esenti anche i fabbricati merce, costruiti dall'impresa per la vendita e non locati.

È esente anche l'immobile non utilizzabile né disponibile per il quale sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati degli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale, o per la cui occupazione abusiva sia iniziata un'azione giudiziaria penale. Il proprietario che non può rientrare nel bene non ne paga l'imposta.

Oltre alle esenzioni di legge, il comune può prevederne altre con il proprio regolamento: per gli immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altri enti per i loro compiti istituzionali, e per esercizi commerciali e artigianali in zone chiuse al traffico per lavori pubblici che si protraggono per oltre sei mesi.

Per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della legge 431/1998 opera una riduzione diversa da quelle del primo modulo: non tocca la base, ma l'imposta. Si calcola l'IMU con l'aliquota del comune per le abitazioni diverse dalla principale, poi la si riduce al 75 per cento.

Questa riduzione riguarda l'IMU del proprietario e non va confusa con il regime fiscale dell'affitto. Il canone di quello stesso contratto può essere tassato con la cedolare secca: sono due imposte diverse, su due presupposti diversi, e l'una non sostituisce l'altra.

Quando e come si versa

L'IMU si versa in due rate. La prima scade il 16 giugno ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre, calcolata con l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente. La seconda, entro il 16 dicembre, salda l'imposta dell'intero anno con l'eventuale conguaglio sulla prima.

• 16 giugno: prima rata, pari a metà dell'imposta calcolata con le aliquote e la detrazione dell'anno precedente
• 16 dicembre: saldo dell'intero anno con le aliquote pubblicate entro il 28 ottobre, con conguaglio sulla prima rata
• In alternativa: pagamento in un'unica soluzione annuale entro il 16 giugno

Il saldo di dicembre si calcola sulla base della delibera e del regolamento pubblicati sul sito del Dipartimento delle Finanze alla data del 28 ottobre dell'anno di riferimento. Se il comune non pubblica entro quella data, per il saldo valgono gli atti adottati per l'anno precedente.

Quando il prospetto informatizzato delle aliquote esiste, il saldo si calcola sulle aliquote che vi risultano. In caso di discordanza tra il prospetto e il regolamento comunale prevale il prospetto. Per il contribuente la regola pratica è semplice: l'aliquota da usare è quella pubblicata, non quella annunciata.

Il versamento si effettua esclusivamente con il modello F24 o con il bollettino di conto corrente postale compatibile. La legge prevede anche il pagamento tramite la piattaforma pagoPA, ma solo dopo l'adozione di un apposito decreto ministeriale.

La dichiarazione IMU non si presenta ogni anno. L'obbligo sorge solo quando ci sono variazioni che cambiano l'imposta dovuta e che il comune non può conoscere direttamente. Va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo e vale anche per gli anni seguenti, finché i dati dichiarati non cambiano.

Tre verifiche prima di ogni versamento

• La fattispecie: abitazione principale esente, casa di lusso, gruppo D, rurale strumentale o altro fabbricato
• L'aliquota effettivamente pubblicata dal comune per quella fattispecie e per quell'anno
• Le riduzioni sull'imposta, come il canone concordato, e la detrazione per la casa di lusso

A giugno la seconda verifica si fa sull'anno precedente, a dicembre sull'anno in corso. È questa asimmetria a produrre il conguaglio: se il comune ha alzato l'aliquota, la rata di dicembre supera quella di giugno; se l'ha abbassata, è più leggera. Chi paga in un'unica soluzione a giugno deve tenerne conto.