L'IMU dei terreni agricoli: base, aliquote, esenzioni e versamenti

Un'insegnante di Perugia eredita tre ettari di uliveto che non coltiva e che un vicino lavora in cambio di una parte dell'olio. Pensa che l'IMU riguardi le case. In catasto il terreno ha un reddito dominicale di 640 €: rivalutato del 25 % e moltiplicato per 135 dà una base di 108.000 €, e all'aliquota di legge l'imposta annua è di 820,80 €. Il vicino che coltiva non paga nulla; paga chi possiede.

Perché un terreno paga l'IMU

L'imposta municipale propria colpisce il possesso di tre categorie di beni: i fabbricati, esclusa l'abitazione principale salvo quella di lusso, le aree fabbricabili e i terreni agricoli. Il terreno non è un caso marginale dell'IMU: è uno dei suoi tre presupposti, previsto dall'articolo 1, comma 740, della legge 160 del 2019.

Il corso sull'IMU dei fabbricati tratta la prima categoria, con la rendita catastale e i suoi moltiplicatori. Questo modulo tratta la terza. Le due imposte portano lo stesso nome e hanno le stesse rate, ma la base, le aliquote e soprattutto le esenzioni non hanno nulla in comune.

Un terreno agricolo non coltivato resta soggetto all'imposta. La scheda del Dipartimento delle Finanze lo dice nel definire la base: la stessa regola vale per i terreni agricoli e per quelli non coltivati. L'abbandono non è un'esenzione, come scopre chi eredita un fondo incolto.

Diverso è il caso dell'area fabbricabile. Un terreno che gli strumenti urbanistici rendono edificabile ha una base imponibile propria: il valore venale in comune commercio al 1° gennaio, stimato su zona, indice di edificabilità, destinazione d'uso, costi di adattamento e prezzi di mercato. Quel calcolo non è oggetto di questo modulo.

Chi paga: chi possiede, non chi coltiva

L'IMU è dovuta da chi possiede l'immobile a titolo di proprietà o di diritto reale. L'elenco della legge comprende il proprietario, il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, il concessionario di aree demaniali e il locatario finanziario.

La scheda aggiunge una precisazione decisiva per i terreni: l'imposta è dovuta esclusivamente da questi soggetti e non dall'occupante. Chi coltiva in affitto il terreno di un altro, o lo lavora in base a un accordo informale come il vicino dell'esempio, non è soggetto passivo.

Ne segue un punto spesso frainteso. Le esenzioni dei terreni agricoli guardano anche a chi conduce il fondo, come vedremo. Ma se il possessore non ha i requisiti, l'imposta resta a suo carico anche quando il coltivatore ne avrebbe: il requisito deve riunirsi nella stessa persona che possiede e conduce.

La base imponibile: reddito dominicale, rivalutazione, moltiplicatore

Per i terreni agricoli la base imponibile non è un valore di mercato. Si ottiene applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, una rivalutazione del 25 % e poi un moltiplicatore pari a 135.

La data del 1° gennaio fissa il reddito dominicale per tutto l'anno. Una variazione catastale registrata a maggio non modifica la base dell'anno in corso: conterà dall'anno successivo. Conviene quindi estrarre la visura con il dato vigente a inizio anno, non quella del giorno del calcolo.

In pratica la formula si riduce a una moltiplicazione. Il reddito dominicale si moltiplica per 1,25 e poi per 135, cioè per 168,75 in un solo passaggio. Il calcolatore imu-terreni-agricoli arrotonda una sola volta, al centesimo, sul prodotto finale, per non accumulare scarti.

L'aliquota: quella della legge, salvo delibera

Per ciascuna categoria di immobili lo Stato indica un'aliquota di riferimento; il comune può alzarla o abbassarla, ma solo dentro una forchetta fissata dalla legge. Per i terreni agricoli non esenti l'aliquota di legge è lo 0,76 %. Il comune può scendere fino ad azzerarla o salire fino all'1,06 %, e non è previsto alcun aumento ulteriore.

Il tetto dell'1,06 % è assoluto per questa fattispecie. La tabella del Dipartimento, nella colonna dell'ulteriore aumento che alcuni comuni possono applicare ad altre categorie, indica per i terreni agricoli non previsto. Un'aliquota superiore in un avviso di pagamento merita quindi una verifica.

All'estremo opposto, la colonna dell'aliquota minima indica zero. Un comune può quindi azzerare l'imposta sui terreni agricoli del proprio territorio. Il risultato somiglia a un'esenzione, ma la fonte è diversa: dipende dalla delibera di quell'anno e può cambiare con la delibera successiva.

Dal 2025 il comune non trasmette più la delibera al Ministero: la compila tramite un'applicazione del Portale del federalismo fiscale, che produce un prospetto delle fattispecie scelte. Quel prospetto fa parte integrante della delibera, ed è lì che il possessore trova l'aliquota del proprio comune.

Le quattro esenzioni dei terreni agricoli

Il comma 758 della legge 160 del 2019 esenta i terreni agricoli in quattro casi. Sono esenzioni di legge, non facoltà del comune, e ciascuna guarda a un elemento diverso: la persona che possiede e conduce, la collocazione del comune, l'isola, la natura collettiva della proprietà.

• Terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole
• Terreni situati nei comuni compresi nell'elenco della circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993
• Terreni situati nei comuni delle isole minori dell'allegato A della legge 448 del 2001
• Terreni a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile

La prima esenzione è la più usata e la più fraintesa. Richiede tre cose insieme: che il terreno sia posseduto e anche condotto dalla stessa persona; che questa sia coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale; che sia iscritta nella previdenza agricola. Manca una delle tre, e l'esenzione cade.

L'insegnante dell'esempio iniziale non è coltivatrice diretta e non conduce il fondo. Il vicino che lo lavora potrebbe esserlo, ma non ne è il possessore. Nessuno dei due riunisce le condizioni, e l'imposta resta dovuta.

Le due esenzioni territoriali dipendono solo dal luogo. Un terreno in un comune dell'elenco del 1993, o in un'isola minore dell'allegato del 2001, è esente chiunque lo possieda. La verifica si fa sugli elenchi, per comune, non su una stima dell'altitudine o della distanza dalla costa.

L'esenzione del terreno non copre gli edifici che vi sorgono. La stessa scheda ricorda che i fabbricati rurali ad uso strumentale, esenti dal 2014, sono di nuovo soggetti all'IMU dal 2020. Una stalla o un magazzino agricolo seguono le regole dei fabbricati, trattate nel corso dedicato.

Il calcolatore imu-terreni-agricoli chiede di dichiarare ciascuna delle quattro condizioni e, se una ricorre, restituisce un'imposta nulla indicando quale. Non verifica da sé l'iscrizione previdenziale né gli elenchi: sono dati che il possessore deve accertare.

Quota e mesi di possesso

Si paga anno solare per anno solare, e solo per la parte che spetta: la quota posseduta e i mesi in cui il possesso è durato. Due fratelli che ereditano il fondo al 50 % calcolano ciascuno l'imposta sulla propria metà, e non sull'intero fondo.

Il mese conta per intero se il possesso vi si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese è composto. Il giorno del trasferimento si computa in capo all'acquirente. Se acquirente e venditore hanno lo stesso numero di giorni nel mese, l'imposta di quel mese resta tutta all'acquirente.

Quota e mesi si combinano per moltiplicazione, sempre a partire dall'imposta annua sull'intero fondo. Chi possiede un terzo per sei mesi paga un terzo di sei dodicesimi, cioè un sesto dell'imposta annua. Conviene tenere separati i tre passaggi, per ritrovarli in caso di verifica.

Due rate, e quale delibera conta

Il pagamento è diviso in due rate. Entro il 16 giugno si versa l'imposta del primo semestre, calcolata con l'aliquota dei dodici mesi dell'anno precedente. La seconda scade il 16 dicembre ed è il saldo dell'intero anno, con l'eventuale conguaglio sulla prima rata.

Per il saldo conta la delibera che risulta pubblicata, sul sito del Dipartimento delle Finanze, al 28 ottobre. Se entro quella data la pubblicazione manca, per il saldo valgono gli atti adottati per l'anno precedente. È la data da controllare prima di calcolare la rata di dicembre.

L'esempio mostra perché le due rate raramente sono uguali. La prima guarda all'anno precedente, la seconda chiude il conto dell'anno in corso. Chi vede una rata di dicembre più alta di quella di giugno non ha necessariamente sbagliato: può essere cambiata la delibera, o il possesso.

Chi preferisce può versare tutta l'imposta dell'anno in un'unica soluzione entro il 16 giugno. La legge lo consente espressamente. È la scelta più semplice per un fondo posseduto tutto l'anno, con un'aliquota comunale che non cambia da un anno all'altro.

Due soli strumenti sono ammessi per pagare: il modello F24 e il bollettino postale compatibile con esso. La legge prevede che un apposito decreto ministeriale possa ammettere anche la piattaforma pagoPA; la scheda la presenta come una possibilità futura.

Il conto completo in sei passi

• Verificare che il terreno sia agricolo e non un'area fabbricabile
• Escludere le quattro esenzioni: possessore coltivatore diretto o IAP che conduce, comune dell'elenco del 1993, isola minore, proprietà collettiva
• Prendere il reddito dominicale vigente al 1° gennaio, rivalutarlo del 25 % e moltiplicarlo per 135
• Applicare l'aliquota della delibera pubblicata entro il 28 ottobre, o quella di legge se il comune non ne ha fissata una
• Ridurre l'imposta alla propria quota e ai mesi di possesso
• Versare la prima rata entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre, oppure tutto entro il 16 giugno

I primi due passi decidono se l'imposta esiste, gli altri quanto vale e quando si paga. Saltare il secondo è l'errore più costoso nei due sensi: si paga ciò che non era dovuto, oppure si invoca un'esenzione di cui mancava un requisito.