Qui est redevable, et sur quoi

Un patrimoine immobilier net de 1 300 000 € déclenche l'impôt sur la fortune immobilière. Un patrimoine de 1 299 000 € ne déclenche rien du tout. Entre les deux, il n'y a pas un centime d'écart de richesse réelle : il y a seulement une évaluation, et c'est elle qui décide.

Un impôt sur le patrimoine immobilier net

L'impôt sur la fortune immobilière frappe la détention de biens immobiliers, et elle seule. Les comptes titres, l'assurance vie en unités de compte non immobilières, les liquidités et les parts de société d'exploitation n'y figurent pas. C'est ce qui le distingue de l'impôt sur la fortune qui l'a précédé.

Le fait générateur est la situation au premier janvier. Ce qui a été vendu le trente et un décembre précédent est sorti ; ce qui sera vendu le deux janvier reste imposable pour l'année entière. Aucun prorata n'existe, et cette règle explique bien des calendriers de cession.

Cette différence de périmètre surprend chaque année. Deux personnes qui vivent ensemble sans être mariées ni pacsées remplissent deux déclarations de revenus, mais une seule appréciation de seuil pour l'IFI. Additionner d'abord, comparer ensuite : l'ordre inverse fait conclure à tort qu'on n'est pas redevable.

Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui n'y entre pas

Sont imposables les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, mais aussi la fraction immobilière de parts de sociétés. Une part de société civile immobilière est donc regardée pour ce qu'elle représente d'immobilier, et non pour sa qualification juridique de valeur mobilière.

• Les immeubles bâtis détenus directement, quelle que soit leur affectation
• Les terrains, y compris ceux qui ne produisent aucun revenu
• La fraction immobilière des parts de sociétés, cotées ou non
• Les droits démembrés, l'usufruitier étant en principe imposé sur la pleine valeur

L'exonération la plus utile aux indépendants vise les biens affectés à l'activité professionnelle. Un local dans lequel le propriétaire exerce effectivement son métier sort de l'assiette, sous des conditions d'affectation et d'exercice qui se vérifient dans les faits, pas dans une intention déclarée.

La résidence principale, elle, reste dans l'assiette mais bénéficie d'un abattement sur sa valeur au premier janvier. Cet abattement ne s'applique qu'à elle : une résidence secondaire, même occupée la moitié de l'année, entre pour sa valeur entière.

L'évaluation retenue est la valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'un acquéreur aurait accepté au premier janvier. Elle se justifie par comparaison avec des ventes récentes de biens semblables, dans le même secteur. Une évaluation basse non documentée est le premier motif de rectification.

Le cas des biens loués mérite une mention. Un logement occupé par un locataire en place vaut moins cher qu'un logement libre, parce qu'un acquéreur ne peut en disposer immédiatement. Cette décote d'occupation est admise, mais elle se chiffre et se motive bien par bien.

Le démembrement obéit à une règle simple et souvent mal comprise : c'est en principe l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien. Des exceptions existent, notamment pour les démembrements issus de successions.

Les dettes qui viennent en déduction

L'assiette est nette : les dettes afférentes aux biens imposables se retranchent de leur valeur. Encore faut-il qu'elles existent au premier janvier, qu'elles soient à la charge personnelle du redevable et qu'elles se rattachent effectivement à un bien compris dans l'assiette.

Le capital restant dû d'un prêt d'acquisition est déductible, comme les travaux engagés et non payés, ou la taxe foncière de l'année. En revanche, les impôts qui ne portent pas sur l'immobilier, l'impôt sur le revenu au premier chef, ne se déduisent pas.

Deux limitations méritent d'être connues. Les prêts consentis par le redevable à lui-même par société interposée sont neutralisés. Et les prêts in fine, qui ne s'amortissent pas, se déduisent comme s'ils s'amortissaient chaque année, afin qu'ils ne minorent pas indéfiniment l'assiette.

Pour les patrimoines les plus élevés, un mécanisme supplémentaire limite la part des dettes admise en déduction. Il vise les montages où l'endettement sert moins à financer un achat qu'à effacer une assiette, et il s'applique quelle que soit la bonne foi du redevable.