Italian VAT on selling a building — taxable, exempt or reverse charge
A business selling a building is normally exempt from VAT. VAT applies when the business that built or renovated the building sells it within five years of completing the work, or when the seller opts for VAT in the deed: for homes, only the builder (or a seller of social housing) can opt; for business premises, any business can. When the sale is taxed by option and the buyer is VAT-registered, the buyer pays the VAT under the reverse charge.
2026 rules — verified on September 25, 2026Free, no account
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Sources and assumptions
- Gazzetta Ufficiale — DPR 26 octobre 1972 n. 633 — tax year 2026, verified on September 25, 2026
Excerpt from the source : « escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento »
- Agenzia delle Entrate — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « In Italia l’aliquota ordinaria Iva è del 22%. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « 10%, per esempio per la fornitura di energia elettrica e del gas per usi domestici, i medicinali, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio per specifici beni e servizi. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « 5%, per esempio per alcuni alimenti »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « 4%, per esempio per alimentari, bevande e prodotti agricoli »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. »
- Agenzia delle Entrate — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. »
- Gazzetta Ufficiale — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « 2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a 1.000 euro. »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Acquisto prima casa – Quando si decade dall'agevolazione » — tax year 2026, verified on September 24, 2026
Excerpt from the source : « è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi »
Calculation assumptions
- The seller is a business or other VAT-registered person selling the building in the course of its business.
- Enter the full years since the construction or works were completed: the sale is "within five years" until five full years have passed. The exact fifth anniversary should be checked against the deed.
- Business premises are taxed at the standard rate; the reduced rates in Table A for some buildings ("Tupini" buildings, rural buildings) are not applied.
- The sale takes place in 2026, so Presidential Decree 633/1972 applies. The new consolidated VAT code (Legislative Decree 10/2026) applies from 1 January 2027.
- Not included: registration, mortgage and land registry taxes, the adjustment of the seller's input VAT when the sale is exempt, and sales of land.
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