Iva sulla cessione di fabbricati — imponibile, esente o reverse charge
La vendita di un fabbricato da parte di un'impresa è di regola esente da Iva. È soggetta a Iva se la fa l'impresa che l'ha costruito o ristrutturato entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, oppure se il venditore sceglie l'imponibilità nell'atto: per le abitazioni l'opzione spetta solo all'impresa costruttrice o per gli alloggi sociali, per i fabbricati strumentali a qualsiasi impresa. Se la vendita è imponibile per opzione e l'acquirente è un soggetto Iva, l'imposta la versa l'acquirente con l'inversione contabile.
Regole 2026 — verificate il 25 settembre 2026Gratis, senza account
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Fonti e ipotesi
- Gazzetta Ufficiale — DPR 26 octobre 1972 n. 633 — anno 2026, verificato il 25 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento »
- Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « In Italia l’aliquota ordinaria Iva è del 22%. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « 10%, per esempio per la fornitura di energia elettrica e del gas per usi domestici, i medicinali, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio per specifici beni e servizi. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « 5%, per esempio per alcuni alimenti »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Norme generali e aliquote » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « 4%, per esempio per alimentari, bevande e prodotti agricoli »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna. »
- Agenzia delle Entrate — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. »
- Gazzetta Ufficiale — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « 2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non puo' essere inferiore a 1.000 euro. »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna »
- Agenzia delle Entrate — page « Casa – Acquisto – Imposte e agevolazioni » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « In questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno pari a 200 euro ciascuna. »
- Agenzia delle Entrate — fiche « Acquisto prima casa – Quando si decade dall'agevolazione » — anno 2026, verificato il 24 settembre 2026
Estratto dalla fonte : « è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi »
Ipotesi di calcolo
- Chi vende è un'impresa o un altro soggetto Iva che cede il fabbricato nell'esercizio della sua attività.
- Si indicano gli anni interi compiuti dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento: la vendita è «entro cinque anni» finché non ne sono compiuti cinque. Il giorno esatto del quinto anniversario va verificato sull'atto.
- Per i fabbricati strumentali si applica l'aliquota ordinaria; le aliquote ridotte della tabella A per alcuni fabbricati (case «Tupini», costruzioni rurali) non sono calcolate.
- La vendita avviene nel 2026: si applica il DPR 633/1972. Il nuovo testo unico Iva (D.Lgs 10/2026) si applica dal 1° gennaio 2027.
- Non sono calcolate le imposte di registro, ipotecaria e catastale, la rettifica della detrazione Iva del venditore che passa all'esenzione e le cessioni di terreni.
Per approfondire
Calcolatori collegati
I calcoli vicini: l’altro lato della stessa decisione, o il passaggio successivo.
Risultato fornito a solo scopo informativo; non costituisce una consulenza fiscale personalizzata. Verifica la tua situazione con l'Agenzia delle Entrate, l'INPS o un professionista abilitato.