Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
Steuer beim Immobilienverkauf berechnen: 10-Jahres-Frist (§ 23 EStG), Eigennutzungs-Ausnahme, AfA-Rückholung und persönlicher Steuersatz 2025.
Dane zweryfikowane · lipiec 2026
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (datumgenau) — oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, selbst bei kürzerer Haltedauer.
Źródło: § 23 EStG (Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 € seit 2024, AfA-Rückholung); § 32a EStG (Tarif 2025); BMF 26.03.2004 (3-Objekt-Grenze). · zaktualizowano 2026
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📋Prezentacja+
Berechnet die Spekulationssteuer beim privaten Immobilienverkauf (§ 23 EStG): steuerpflichtig ist der Gewinn nur innerhalb der 10-Jahres-Frist und ohne Eigennutzung (Verkaufsjahr + 2 Vorjahre selbst bewohnt = steuerfrei). Bei vermieteten Objekten erhöht die kumulierte AfA den Gewinn. Besteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (Tarif 2025) — die Freigrenze von 1.000 € ist eine Falle: ab 1.000 € ist ALLES steuerpflichtig.
💡 Dobre praktyki
- Die AfA-Rückholung trifft Vermieter: jede abgeschriebene AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG).
- 1.000 € ist eine FREIGRENZE: 999 € Gewinn = steuerfrei, 1.000 € = voll steuerpflichtig.
- Mehr als 3 Objektverkäufe in 5 Jahren → Gefahr gewerblicher Grundstückshandel (Gewerbesteuer!).
🔢 Konkretny przykład
Verkauf für 400.000 € (Kauf 300.000 €, Nebenkosten 20.000 €) nach 8 Jahren bei 60.000 € Einkommen: 80.000 € Gewinn, 33.473 € Mehrsteuer (41,8 % effektiv) — nach 11 Jahren oder bei Eigennutzung: 0 €.
📖Instrukcja użycia+
Jak korzystać z tego kalkulatora
- 1
Verkaufspreis, Anschaffungskosten und Nebenkosten eingeben.
- 2
Bei Vermietung: kumulierte AfA ergänzen (erhöht den Gewinn).
- 3
Haltedauer und Eigennutzung angeben.
- 4
Übriges Einkommen setzen — Mehrsteuer und Netto-Gewinn ablesen.
📚Słowniczek+
- Spekulationsfrist
- 10 Jahre, datumgenau vom notariellen Kauf- bis zum Verkaufsvertrag — danach ist der Gewinn komplett steuerfrei.
- Eigennutzungs-Ausnahme
- Im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt (auch angebrochene Jahre): steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer.
ℹ️Źródła i aktualizacje+
Ostatnia aktualizacja danych
5 lipca 2026
Źródła i odniesienia
§ 23 EStG (Spekulationsfrist, Freigrenze 1.000 € seit 2024, AfA-Rückholung); § 32a EStG (Tarif 2025); BMF 26.03.2004 (3-Objekt-Grenze).
Dane tego kalkulatora są regularnie aktualizowane zgodnie z najnowszymi oficjalnymi stawkami. W razie wątpliwości sprawdź oficjalne źródła wymienione powyżej.
FAQ — Spekulationssteuer-Rechner Immobilien
Wann ist der Immobilienverkauf steuerfrei?+
Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (datumgenau) — oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren, selbst bei kürzerer Haltedauer.
Mit welchem Steuersatz wird der Gewinn besteuert?+
Mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz — der Gewinn wird dem übrigen Einkommen zugerechnet, es gibt keinen Sondersatz wie bei Kapitalerträgen.
Was ist die AfA-Rückholung?+
Bei vermieteten Objekten mindert die geltend gemachte Abschreibung die Anschaffungskosten — der steuerpflichtige Gewinn steigt um die gesamte kumulierte AfA.